30 декабря 2023 года было опубликовано Постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года. В связи с этим некоторые положения настоящей статьи могут не применяться в период действия Постановления. Рекомендуем ознакомиться с порядком приемки новостройки в 2024 году по ссылке.
В данной статье мы собрали все самое важное о взыскании с застройщика денежной компенсации за некачественный ремонт. Если у вас нет времени читать подробные инструкции и разъяснения юристов, то данная статья поможет быстро узнать основные нюансы. В статье мы отвечаем честно на вопросы о сроках предъявления требований и другие вопросы дольщиков о процедуре взыскания с застройщика компенсации.
Нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока.
Как показывает практика, если дефекты некритичные, то требования по качеству лучше предъявлять уже после приемки объекта, так как отказ от приемки при несущественных недостатках может быть признан судом как уклонение от приемки. В этом случае застройщик вправе составить односторонний акт. С даты составления такого акта застройщик считается исполнившим обязательства по передаче, неустойка за нарушение срока передачи прекращает начисляться. Чтобы оспорить законность одностороннего акта, необходимо доказать существенность выявленных дефектов и обоснованность отказа от приемки.
Если квартира или иной объект долевого строительства построены с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований (строительных норм), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
Аналогичные последствия установлены Законом о защите прав потребителей. При этом если Закон № 214-ФЗ допускает иное регулирование последствий договором, то норма Закона о защите потребителей является императивной, то есть не допускает иного регулирования договором.
Таким образом, предоставлять ли застройщику возможность устранить дефекты своими силами или сразу предъявить денежное требование - решать самому дольщику. Как показывает практика, застройщики либо не устраняют дефекты, либо делают это некачественно, и лучшим способом является взыскание денежной компенсации на основании заключения строительного специалиста.
В связи с тем, что в ходе судебного процесса застройщик может ходатайствовать о проведении судебной строительно-технической экспертизы или суд может назначить судебную экспертизу по своей инициативе, проведение ремонта до окончания судебного процесса в первой инстанции не рекомендуется. Судебный эксперт должен осмотреть объект долевого строительства и установить в нем наличие дефектов, указанных в заключении специалиста по результату досудебного исследования. Судебный эксперт вправе отказаться от проведения экспертизы на основании фотографий, указав в заключении, что невозможно провести исследование в этом случае, либо установить по фотографиям меньший объем дефектов. Поэтому рекомендуем дольщикам не спешить с ремонтными работами и дождаться завершения судебного процесса с застройщиком. При этом дольщик может размещать мебель в квартире и проживать в ней - судебный процесс этому не препятствует.
Во-первых, дефекты до их устранения необходимо зафиксировать. Рекомендуем до устранения дефектов заказать заключение специалиста с описанием выявленных нарушений, а также со сметой необходимых работ и материалов для устранения. Выполняемые по договору работы и закупаемые материалы должны соответствовать смете, иначе будет сложно доказать суду, что дефекты до ремонта имели место и строительные материалы приобретались для их устранения. Также для возмещения расходов необходимо представить суду подтверждающие документы, которые, к сожалению, часто отсутствуют или являются ненадлежащими при обращении к частным мастерам и покупке материалов на строительном рынке.
Федеральным законом от 08.08.2024 года № 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Закон № 214-ФЗ. Изменения вступили в силу с 01 сентября 2024 года.
Также при обращении в суд дольщик-потребитель может взыскать с застройщика компенсацию морального вреда.
В цену иска (по искам дольщиков-физических лиц) для расчета госпошлины из указанных требований включается только компенсация стоимости устранения строительных недостатков и неустойка за нарушение срока выплаты. Дольщики-физические лица освобождаются от уплаты госпошлины при сумме иска менее 1 млн. рублей, то есть при расчете пошлины от цены иска более 1 млн. рублей из суммы госпошлины вычитается сумма пошлины, причитающаяся на 1 млн. рублей. Закон предусматривает именно в этой формулировке льготу для потребителей, а не уменьшение только цены иска на 1 млн. рублей, посчитайте пошлину правильно, так как при правильном расчете сумма пошлины получится меньше.
Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, для взыскания компенсации за некачественный ремонт обращаются в суд общей юрисдикции: к мировому судье (если цена иска менее 100 тыс. руб.) или в районный суд (в иных случаях). При этом у дольщиков есть право выбора подсудности: дольщик может подать иск в соответствующий суд по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства дольщика (по адресу постоянной либо временной регистрации), либо по месту заключения ДДУ, либо по месту исполнения ДДУ (то есть по адресу объекта долевого строительства). Перед выбором суда нужно изучить практику возможных судов исходя из территориальной подсудности, так как правильный выбор подсудности - залог успешного завершения дела, взыскания максимальной суммы неустойки и штрафа, так как суды могут снижать неустойку и штраф в соответствии со ст. 333 ГК РФ.
Судебная экспертиза назначается судом по своей инициативе или по ходатайству застройщика. Если дольщик представил заключение досудебного эксперта, то, как правило, расходы на судебную экспертизу возлагаются на застройщика. В противном случае суд может распределить эти расходы между сторонами спора или возложить на дольщика. Судебная строительная экспертиза - мероприятие дорогостоящие, поэтому рекомендуем до обращения в суд обратиться за более бюджетным заключением досудебного специалиста.
Если судом будет назначена судебная экспертиза, то, как правило, ее выводы и цифры ложатся в основу судебного решения (если не будет проведена повторная судебная экспертиза). Как показывает практика, судебные эксперты уменьшают стоимость устранения дефектов в среднем на 10-20 % (конечно, если независимая экспертиза была верно проведена).
По общему правилу судебные расходы взыскиваются с проигравшей стороны.
Однако, если выводы судебного эксперта будут значительно отличаться от выводов независимого специалиста, привлеченного дольщиком, суд может отказать в возмещении расходов на досудебное заключение даже при удовлетворении иска дольщика. Также судами практикуется пропорциональное взыскание расходов на досудебное заключение в зависимости от удовлетворенной суммы.
В целом процедура взыскания с застройщика компенсации за недостатки в отделке в судебном порядке занимает в среднем 6 месяцев с учетом досудебного урегулирования (если дело рассматривается только в суде первой инстанции и не проводится судебная экспертиза). Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Кроме того, судебная экспертиза увеличивает срок рассмотрения дела на несколько месяцев (судебная экспертиза назначается по ходатайству застройщика или по инициативе суда). Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время. Таким образом, срок взыскания компенсации строительных недостатков с застройщика зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика.
Как было отмечено ранее, дольщик вправе обратиться с требованием по качеству после приемки объекта долевого строительства, но в течение гарантийного срока. В течение указанного срока лицо вправе обращаться с претензиями к застройщику в связи с выявленными строительными недостатками независимо от наличия в акте каких-либо оговорок. Таким образом, подписание акта приема-передачи, даже с оговоркой об отсутствии претензий, не препятствует предъявлению требований к застройщику в части строительных недостатков в течение гарантийного срока.
Требование о возмещении ущерба от залива имеет иную правовую природу и основание. Поэтому если в квартире есть дефекты, из-за которых квартиру периодически затапливает, то дольщик вправе возместить ущерб от залива (стоимость поврежденной мебели и пр.), а также взыскать с застройщика стоимость устранения дефектов, если они устранимы и относятся к объекту долевого строительства. Сложности возникают в случае, если залив происходит из-за дефектов общедомового имущества. Во-первых, в этом случае суд может отказать в денежной компенсации, так как дольщик не является единоличным собственником общедомового имущества. Во-вторых, даже если суд взыщет с застройщика денежные средства на устранение, дольщик может не иметь технической возможности устранить дефект общедомового имущества. Поэтому в этих случаях рекомендуется добиваться от застройщика именно устранения дефекта, а не денежной компенсации. При этом дольщик также имеет право на возмещение причиненного ущерба в денежном выражении.
При предъявлении требования к застройщику по качеству объекта долевого строительства не имеет значения, за счет каких средств приобретена квартира - собственных или заемных. Важно только то, что застройщик допустил нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Даже если квартира приобретена в рассрочку, вы можете предъявить претензии по качеству.
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.