15 фактов о взыскании с застройщика компенсации за некачественный ремонт

В данной статье мы собрали все самое важное о взыскании с застройщика денежной компенсации за некачественный ремонт. Если у вас нет времени читать подробные инструкции и разъяснения юристов, то данная статья поможет быстро узнать основные нюансы. В статье мы отвечаем честно на вопросы о сроках предъявления требований и другие вопросы дольщиков о процедуре взыскания с застройщика компенсации.

Факт № 1: Требование о выплате компенсации за некачественный ремонт может быть предъявлено застройщику как до приемки, так и после (в течение гарантийного срока)

Нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока. 

Как показывает практика, если дефекты некритичные, то требования по качеству лучше предъявлять уже после приемки объекта, так как отказ от приемки при несущественных недостатках может быть признан судом как уклонение от приемки. В этом случае застройщик вправе составить односторонний акт. С даты составления такого акта застройщик считается исполнившим обязательства по передаче, неустойка за нарушение срока передачи прекращает начисляться. Чтобы оспорить законность одностороннего акта, необходимо доказать существенность выявленных дефектов и обоснованность отказа от приемки.

Факт № 2: Дольщик может сам выбрать способ защиты: требовать от застройщика безвозмездного устранения дефектов или денежной компенсации

Если квартира или иной объект долевого строительства построены с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований (строительных норм), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

Аналогичные последствия установлены Законом о защите прав потребителей. При этом если Закон № 214-ФЗ допускает иное регулирование последствий договором, то норма Закона о защите потребителей является императивной, то есть не допускает иного регулирования договором. 

Таким образом, предоставлять ли застройщику возможность устранить дефекты своими силами или сразу предъявить денежное требование - решать самому дольщику. Как показывает практика, застройщики либо не устраняют дефекты, либо делают это некачественно, и лучшим способом является взыскание денежной компенсации на основании заключения строительного специалиста.

Факт № 3: При взыскании стоимости устранения дефектов на основании заключения специалиста не рекомендуется проводить ремонтные работы в квартире

В связи с тем, что в ходе судебного процесса застройщик может ходатайствовать о проведении судебной строительно-технической экспертизы или суд может назначить судебную экспертизу по своей инициативе, проведение ремонта до окончания судебного процесса в первой инстанции не рекомендуется. Судебный эксперт должен осмотреть объект долевого строительства и установить в нем наличие дефектов, указанных в заключении специалиста по результату досудебного исследования. Судебный эксперт вправе отказаться от  проведения экспертизы на основании фотографий, указав в заключении, что невозможно провести исследование в этом случае, либо установить по фотографиям меньший объем дефектов. Поэтому рекомендуем дольщикам не спешить с ремонтными работами и дождаться завершения судебного процесса с застройщиком. При этом дольщик может размещать мебель в квартире и проживать в ней - судебный процесс этому не препятствует.

Факт № 4: Для взыскания расходов на устранение дефектов, если уже выполнен ремонт самим дольщиком, необходимо доказать суду наличие причинно-следственной связи между наличием дефектов и понесенными расходами

Во-первых, дефекты до их устранения необходимо зафиксировать. Рекомендуем до устранения дефектов заказать заключение специалиста с описанием выявленных нарушений, а также со сметой необходимых работ и материалов для устранения. Выполняемые по договору работы и закупаемые материалы должны соответствовать смете, иначе будет сложно доказать суду, что дефекты до ремонта имели место и строительные материалы приобретались для их устранения. Также для возмещения расходов необходимо представить суду подтверждающие документы, которые, к сожалению, часто отсутствуют или являются ненадлежащими при обращении к частным мастерам и покупке материалов на строительном рынке.

Факт № 5: При взыскании с застройщика компенсации за некачественный ремонт дольщик - потребитель вправе взыскать также неустойку за нарушение срока выплаты, компенсацию морального вреда и штраф

Дольщик при предъявлении к застройщику требований о взыскании компенсации за строительные недостатки (требований по качеству квартиры в новостройке) может взыскать с застройщика дополнительно:

1. неустойку за нарушение срока устранения дефектов или выплаты стоимости устранения недостатков (до даты фактического исполнения)
2. штраф
3. компенсацию морального вреда
4. судебные расходы (расходы на проведение экспертизы, юриста и т.д.)

Федеральным законом от 08.08.2024 года № 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Закон № 214-ФЗ. Изменения вступили в силу с 01 сентября 2024 года. С 01.09.2024 года дольщики не могут взыскивать с застройщика неустойку и иные штрафные санкции, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, теперь будут применяться только санкции, предусмотренные Законом № 214-ФЗ. Неустойка за нарушение срока устранения строительных недостатков или срока выплаты компенсации за нарушение требований к качеству объекта теперь будет рассчитываться как неустойка за нарушение срока передачи - 1/150 для физических лиц, 1/300 для юридических лиц от ключевой ставки, действующей на дату нарушения. Судебный штраф за неисполнение требований дольщика в добровольном порядке снижен до 5 % (ранее применялся штраф по Закону о защите прав потребителей в размере 50 % от присужденной суммы). При обращении в суд дольщик-потребитель может по-прежнему взыскать с застройщика компенсацию морального вреда.

Факт № 6: Дольщики-потребители освобождены от уплаты пошлины за рассмотрение иска судом при цене иска менее 1 млн. рублей

В цену иска (по искам дольщиков-физических лиц) для расчета госпошлины из указанных требований включается только компенсация стоимости устранения строительных недостатков и неустойка за нарушение срока выплаты. Дольщики-физические лица освобождаются от уплаты госпошлины при сумме иска менее 1 млн. рублей, то есть при расчете пошлины от цены иска более 1 млн. рублей из суммы госпошлины вычитается сумма пошлины, причитающаяся на 1 млн. рублей. Закон предусматривает именно в этой формулировке льготу для потребителей, а не уменьшение только цены иска на 1 млн. рублей, посчитайте пошлину правильно, так как при правильном расчете сумма пошлины получится меньше.

Факт № 7: Дольщик-потребитель вправе обратиться в суд по месту нахождения объекта долевого строительства или по месту своего жительства

Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, для взыскания компенсации за некачественный ремонт обращаются в суд общей юрисдикции: к мировому судье (если цена иска менее 100 тыс. руб.) или в районный суд (в иных случаях). При этом у дольщиков есть право выбора подсудности: дольщик может подать иск в соответствующий суд по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства дольщика (по адресу постоянной либо временной регистрации), либо по месту заключения ДДУ, либо по месту исполнения ДДУ (то есть по адресу объекта долевого строительства). Перед выбором суда нужно изучить практику возможных судов исходя из территориальной подсудности, так как правильный выбор подсудности - залог успешного завершения дела, взыскания максимальной суммы неустойки и штрафа, так как суды могут снижать неустойку и штраф в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Факт № 8: В большинстве случаев при определении наличия дефектов и стоимости их устранения суд ориентируется на заключение судебного эксперта

Судебная экспертиза назначается судом по своей инициативе или по ходатайству застройщика. Если дольщик представил заключение досудебного эксперта, то, как правило, расходы на судебную экспертизу возлагаются на застройщика. В противном случае суд может распределить эти расходы между сторонами спора или возложить на дольщика. Судебная строительная экспертиза - мероприятие дорогостоящие, поэтому рекомендуем до обращения в суд обратиться за более бюджетным заключением досудебного специалиста.

Если судом будет назначена судебная экспертиза, то, как правило, ее выводы и цифры ложатся в основу судебного решения (если не будет проведена повторная судебная экспертиза). Как показывает практика, судебные эксперты уменьшают стоимость устранения дефектов в среднем на 10-20 % (конечно, если независимая экспертиза была верно проведена).

Факт № 9: Суд может отказать в возмещении расходов на проведение досудебного исследования специалистом

По общему правилу судебные расходы взыскиваются с проигравшей стороны.

Однако, если выводы судебного эксперта будут значительно отличаться от выводов независимого специалиста, привлеченного дольщиком, суд может отказать в возмещении расходов на досудебное заключение даже при удовлетворении иска дольщика. Также судами практикуется пропорциональное взыскание расходов на досудебное заключение в зависимости от удовлетворенной суммы.

Факт № 10: Судебный процесс по качеству ремонту от застройщика может длиться до 1 года

В целом процедура взыскания с застройщика компенсации за недостатки в отделке в судебном порядке занимает в среднем 6 месяцев с учетом досудебного урегулирования (если дело рассматривается только в суде первой инстанции и не проводится судебная экспертиза). Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Кроме того, судебная экспертиза увеличивает срок рассмотрения дела на несколько месяцев (судебная экспертиза назначается по ходатайству застройщика или по инициативе суда). Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время. Таким образом, срок взыскания компенсации строительных недостатков с застройщика зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика.

Факт № 11: Фраза в передаточном акте об отсутствии претензий к застройщику, в том числе по качеству, не препятствует взысканию с застройщика компенсации за некачественный ремонт

Как было отмечено ранее, дольщик вправе обратиться с требованием по качеству после приемки объекта долевого строительства, но в течение гарантийного срока. В течение указанного срока лицо вправе обращаться с претензиями к застройщику в связи с выявленными строительными недостатками независимо от наличия в акте каких-либо оговорок. Таким образом, подписание акта приема-передачи, даже с оговоркой об отсутствии претензий, не препятствует предъявлению требований к застройщику в части строительных недостатков в течение гарантийного срока.

Факт № 12: Если в связи со строительными дефектами, квартиру заливает, то дольщик вправе взыскать не только компенсацию стоимости устранения дефектов, но возместить ущерб от залива

Требование о возмещении ущерба от залива имеет иную правовую природу и основание. Поэтому если в квартире есть дефекты, из-за которых квартиру периодически затапливает, то дольщик вправе возместить ущерб от залива (стоимость поврежденной мебели и пр.), а также взыскать с застройщика стоимость устранения дефектов, если они устранимы и относятся к объекту долевого строительства. Сложности возникают в случае, если залив происходит из-за дефектов общедомового имущества. Во-первых, в этом случае суд может отказать в денежной компенсации, так как дольщик не является единоличным собственником общедомового имущества. Во-вторых, даже если суд взыщет с застройщика денежные средства на устранение, дольщик может не иметь технической возможности устранить дефект общедомового имущества. Поэтому в этих случаях рекомендуется добиваться от застройщика именно устранения дефекта, а не денежной компенсации. При этом дольщик также имеет право на возмещение причиненного ущерба в денежном выражении.

Факт № 13: Покупка квартиры в кредит или за счет средств материнского капитала не препятствует взысканию с застройщика компенсации за некачественный ремонт

При предъявлении требования к застройщику по качеству объекта долевого строительства не имеет значения, за счет каких средств приобретена квартира - собственных или заемных. Важно только то, что застройщик допустил нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Даже если квартира приобретена в рассрочку, вы можете предъявить претензии по качеству.

Факт № 14: Предъявить требования к застройщику по качеству квартиры в новостройке можно не только по ДДУ, но и по договору купли-продажи квартиры в новостройке

Покупатель квартиры в новостройке вправе взыскать с застройщика компенсацию за строительные недостатки при покупке у застройщика квартиры не только по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), но по договору купли-продажи (пример из нашей практики: Взыскание компенсации за строительные недостатки по договору купли-продажи квартиры в ЖК "Парк легенд"). Заявить требование об устранении недостатков или уменьшении цены договора на стоимость устранения строительных недостатков можно в течение гарантийного срока. 

Кроме того, предъявить требования к застройщику по качеству объекта по гарантии можно не только при покупке квартиры напрямую у застройщика, но и при покупке квартиры по договору купли-продажи, заключенному с частным лицом или компанией. Если квартира построена по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то при ее продаже гарантийные обязательства застройщика переходят новому собственнику. Новый собственник в таком случае может предъявить требования застройщику, хотя и не являлся стороной ДДУ. Такой позиции придерживаются суды при рассмотрении споров (см., например, наше дело по взысканию компенсации за дефекты по гарантии с застройщика ЖК "Метрополия"). Гарантийные сроки по ДДУ установлены законом, читайте о них подробнее в статье нашего юриста.

Другое дело - покупка готовой квартиры в новостройке по договору купли-продажи, когда ДДУ ранее не заключался. В этом случае гарантийный срок устанавливается договором, а если гарантийный срок не установлен договором, то потребитель (гражданин, который приобрел недвижимость для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью) вправе предъявить претензии по качеству объекта недвижимости продавцу в течение 2 лет (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.08.2022 года № 51-КГ22-6-К8). 

При этом важно учитывать, что на отношения, возникающие между застройщиком и покупателем при покупке недвижимости по договору купли-продажи (ДКП), не распространяются положения Закона № 214-ФЗ, в том числе положения, ограничивающие ответственность застройщика за недостатки строительства. Отношения между застройщиком и покупателем по ДКП регулируются Гражданским кодексом РФ, а если покупатель является потребителем, то регулируются специальными законом - Законом о защите прав потребителей.

Факт № 15: В последнее время наблюдается тенденция ограничения ответственности застройщика за качество новостройки в нормативно-правовых актах

Законодательство, регламентирующее долевое строительство, в том числе ответственность застройщика за качество новостройки, исполнение иных обязательство по ДДУ, постоянно меняется. Также Правительство РФ вводит временные правила для дольщиков, мораторий на взыскание неустойки с застройщика и т.д. Мы следим за изменением законодательства и регулярно публикуем в разделе "Новости" последние нововведения. Также актуальные изменения вы можете найти вверху каждой статьи.

В связи с тем, что законодательство постоянно меняется и не в пользу дольщиков, рекомендуем не затягивать с предъявлением застройщику требований по качеству квартиры в новостройке. Узнать актуальную судебную практику и получить консультацию юриста по спору с застройщиком можно у нас, обратившись любым из указанных здесь способов.