-
Главная
-
Личный кабинет
-
Меню
-
Звонок
-
Заявка
Застройщик – банкрот, дом сдан, что делать дольщику?
- 7 ноября 2024
- 18 минут
- 2698
- 1
- Исполнительный директор
- Стаж: 13 лет
Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П: залоговые кредиторы, в том числе соинвесторы нежилых помещений, вправе получить от Фонда развития территорий при передаче ему объекта незавершенного строительства денежную компенсацию в связи с утратой права залога.О порядке расчета и выплаты Фондом компенсации залоговым кредиторам читайте в статье.
Банкротство (несостоятельность) застройщика означает, что судом признана его неспособность удовлетворить обязательства перед кредиторами, в том числе участниками строительства, в полном объеме. Застройщик может быть признан по собственному заявлению, заявлению конкурсных кредиторов, налогового органа, а также по заявлению Фонда развития территорий.
- все иски к застройщику, в том числе иски в отношении недвижимого имущества (признание права собственности, истребование из незаконного владения, признание доли в праве собственности на незавершенное строительство и т.д.) с даты введения процедуры банкротства предъявляются дольщиками в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве
- дольщик вправе в установленные сроки подать заявление о включении требования в реестр требований участников долевого строительства, если объект долевого строительства дольщику не передан (применимо только для некоторых объектов, для иных объектов закон предусматривает включение денежных требований)
Что делать дольщику при банкротстве застройщика, если дом уже сдан в эксплуатацию?
В первую очередь дольщику нужно проверить, применены ли судом особые правила о банкротстве застройщика (параграф 7 Закона о банкротстве). Если у застройщика нет недостроенных объектов, отсутствуют обязательства по передаче объектов строительства, то банкротство происходит по общему порядку банкротства юридических лиц, без особенностей, характерных для застройщиков. В частности, в таких случаях иски о признании права собственности рассматриваются судами общей юрисдикции, особый реестр требований участников строительства отсутствует.
Пример формулировки в решении суда о применении специальных правил о банкротстве застройщиков
Порядок действий дольщика при банкротстве застройщика, если дом введен в эксплуатацию, зависит от вида объекта долевого строительства и от того, передан ли объект дольщику.
Объект долевого строительства не передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве
Если объект завершен строительством, но не передан дольщику, необходимо включить свои требования о передаче объекта долевого строительства или денежные требования в реестр. В какой реестр требования должны быть включены и в каком порядке зависит от вида объекта долевого строительства.
Вместе с тем, если право собственности на более чем 1/3 объектов в доме признано судом или зарегистрировано в Росреестре, дольщик может не включать требования в реестр, а признать право собственности на не переданный ему объект. В данном случае нужно подтвердить оформление права собственности соседями. Для дольщиков признание права собственности является наиболее предпочтительным вариантом защиты прав при банкротстве застройщика.
Если вы приобрели у застройщика жилое помещение, машино-место или нежилое помещение площадью менее 7 кв. м. и судом применены при банкротстве застройщика правила параграфа 7 Закона о банкротстве, то вы имеете право включить ваши требования в специальный реестр - реестр требований участников строительства (при отсутствии оснований для признания права собственности).
После включения требований в реестр дольщик должен отслеживать важные события по делу о банкротстве, контролировать работу конкурсного управляющего, принимать участие в собраниях кредиторов, рассматривающих отчеты конкурсного управляющего и принимающих решения о дальнейшей судьбе объекта незавершенного строительства. Активно пользуясь своими правами и преимуществами, вы можете влиять на ход процедуры банкротства и повышать свои шансы на получение объекта долевого строительства.
Погашение требований путем передачи объектов долевого строительства дольщикам осуществляется только в случае принятия такого решения общим собранием участников строительства при условии соблюдения ряда условий, предусмотренных Законом о банкротстве. В дальнейшем решение дольщиков утверждается арбитражным судом (выносится определение суда). И только после фактической передачи объекта долевого строительства и подписания передаточного документа дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации возникшего права собственности.
Для иных объектов долевого строительства (нежилых помещений площадью более 7 кв.м., в том числе апартаментов) закон предусматривает возможность включить требования только в реестр денежных требований. Вместе с тем, участник долевого строительства, имеющий денежное требование по ДДУ к застройщику, также является залоговым кредитором. К залоговым кредиторам относятся участники строительства, имеющие к застройщику право требования о передаче нежилого помещения площадью более 7 кв.м.; участники строительства, признанные судом профессиональными инвесторами (если жилье приобретено с экономической целью, а не с целью удовлетворения потребности в жилье), участники строительства - юридические лица, то есть участники строительства, которым отказано во включении требований о передаче объекта долевого строительства. Требования таких участников строительства включаются в 4 очередь реестра требований кредиторов с особым статусом залоговых кредиторов. В заявлении о включении в реестр требований необходимо уточнить о наличии залоговых прав.
Согласно п. 3 ст. 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 Закона о банкротстве.
- 60 % направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов
- 25 % направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов. В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, 85 % процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций)
- 10 % направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований
- оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим (внешним управляющим) в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей
На практике существовала коллизия между нормами закона о защите залоговых кредиторов в рамках дела о банкротстве застройщика и нормами о порядке передачи объекта незавершенного строительства Фонду для достройки объекта или выплаты компенсации. Данную коллизию разрешил Конституционный суд РФ в Постановлении от 21 июля 2022 года № 34-П, указав что при передаче объекта незавершенного строительства Фонду залоговые кредиторы должны получить денежную компенсацию от Фонда. Читайте подробнее о позиции КС РФ и ВС РФ по вопросу защиты прав залоговых кредиторов при передаче объекта незавершенного строительства Фонду.
Чек-лист для дольщиков по включению требований в реестр при банкротстве застройщика:
- Проверьте, применены ли судом правила параграфа 7 Закона о банкротстве в деле о банкротстве застройщика. При неприменении подайте в суд ходатайство о применении правил.
- Подготовьте заявление о включении требований в реестр требований (реестр требований участников строительства или реестр требований кредиторов). Распечатайте, подпишите.
- Соберите документы, подтверждающие права требования к застройщику, сделайте копии для суда и (или) конкурсного управляющего.
- Направьте заявление о включении требований в реестр конкурсному управляющему или в суд (в зависимости от вида требований и других обстоятельств)
- Примите участие в судебных заседаниях по рассмотрению заявления (при судебном рассмотрении). Конкурсный управляющий рассматривает заявление без вызова сторон.
- Получите уведомление конкурсного управляющего или определение суда о включении требований в реестр. При отказе конкурсного управляющего направьте возражения в арбитражный суд, примите участие в судебных заседаниях.
Читайте подробнее: Включение требований дольщиков в реестр при банкротстве застройщика: пошаговая инструкция
Объект долевого строительства передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве
Если застройщик передал дольщику объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу, а также без документов фактически, дольщик может признать свое право собственности на недвижимость в судебном порядке. В последнем случае (при отсутствии передаточного документа) дольщику придется в суде также доказать факт передачи объекта.
В большинстве случаев для признания права собственности на объект недвижимости при банкротстве застройщика необходимо обращаться с заявлением в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве. Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что в некоторых случаях для признания права собственности на новостройку даже после введения процедуры банкротства в отношении застройщика дольщику необходимо обращаться в суд общей юрисдикции.
- Применены ли в деле о банкротстве застройщика правила параграфа 7 Закона о банкротстве. Если у застройщика нет недостроенных объектов, отсутствуют обязательства по передаче объектов строительства, то банкротство происходит по общему порядку банкротства юридических лиц, без особенностей, характерных для застройщиков. В этом случае для признания права собственности необходимо обратиться в суд общей юрисдикции. Однако в этом случае на стороне застройщика будет выступать арбитражный управляющий, целью которого является сохранение имущества банкрота, поэтому дольщику необходимо хорошо подготовиться к судебному процессу - собрать доказательства, выработать правовую позицию.
- Подведомственность спора зависит также от схемы приобретения покупки (например, если объект приобретен у ЖСК, ЖСК не находится в банкротстве, а банкротится застройщик дома, арбитражный суд может отказать в принятии заявления о признании права собственности).
- В некоторых случаях, даже при применении судом правил параграфа 7 Закона о банкротстве, иски о признании права собственности рассматривают суды общей юрисдикции (изучите практику суда по месту нахождения объекта, рассматриваются ли сейчас иски о признании права собственности).
При обращении в суд общей юрисдикции дольщик готовит исковое заявление и собирает аналогичный комплект документов, подтверждающих право собственности. Кроме того, за рассмотрение иска о признании права собственности на недвижимость в суде общей юрисдикции необходимо уплатить пошлину, размер которой зависит от стоимости объекта по договору. Однако уплаты пошлины можно избежать, если в защиту интересов дольщика обратится зарегистрированная в установленном порядке общественная организация по защите прав потребителей.
Чек-лист для дольщиков по признанию права собственности на недвижимость при банкротстве застройщика:
- Получите выписку из ЕГРН на объект недвижимости, чтобы уточнить его текущий статус (стоит ли объект на кадастровом учете, имеются ли зарегистрированные права на него).
- Проверьте, применены ли судом правила параграфа 7 Закона о банкротстве к процедуре банкротства вашего застройщика, определите подведомственность и подсудность спора (арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, или суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта)
- Подготовьте исковое заявление (заявление) о признании права собственности. Распечатайте, подпишите, сделайте копии для других сторон спора.
- Соберите документы, подтверждающие приобретение права собственности на объект, сделайте копии для суда и других сторон спора.
- Оплатите госпошлину за рассмотрение иска (заявления) судом.
- Подайте исковое заявление (заявление) о признании права собственности и документы в суд.
- Примите участие в судебных заседаниях по рассмотрению иска (заявления), докажите суду свои права на объект.
- При удовлетворении судом иска (заявления) отслеживайте вступление в законную силу постановления суда. При обжаловании решения суда примите участие в судебных заседаниях суда вышестоящей инстанции.
- После вступления решения суда в законную силу получите 2 заверенные судом копии решения суда с отметкой о вступлении в силу.
- Оплатите пошлину за регистрацию права собственности, подайте заявление о регистрации права собственности и копии решений суда в Росреестр (МФЦ). Если объект не стоит на кадастровом учете, то также закажите технический план на объект и подайте одновременно с заявлением о регистрации заявление о постановке объекта на кадастровый учет.
- Получите выписку из ЕГРН, подтверждающие регистрацию вашего права собственности.
А что делать, если дольщик расторг договор участия в долевом строительстве?
Денежные требования участников строительства, возникшие в связи с расторжением договора о приобретении жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м., признанием такого договора незаключенным или недействительным, также включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим на основании заявления дольщика.
Компания “Двитекс” более 10 лет занимается защитой дольщиков при банкротстве застройщика (на нашем счету немало выигранных дел при банкротстве СУ-№ 155, компаний ГК "Урбан групп", Московского комбината хлебопродуктов и т.д.). Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы.
Читайте ответы на другие часто задаваемые вопросы дольщиков по оформлению права собственности здесь.
Ответы на часто задаваемые вопросы по включению в реестр требований застройщика-банкрота и общие вопросы по банкротству застройщика читайте здесь.
Вопросы-ответы дольщиков по незавершенному строительству здесь.
Закажите подготовку документов для включения в реестр при банкротстве застройщика у юриста онлайн
Услуги юристов по банкротству застройщиков
- Включение требований дольщиков в реестр при банкротстве застройщика
- Восстановление пропущенного срока для включения в реестр
- Обжалование отказа конкурсного управляющего
- Включение требований залоговых кредиторов в реестр
- Признание права собственности на недвижимость
- Защита соинвесторов нежилых помещений при банкротстве
- Оспаривание отказа в выплате возмещения и защита дольщиков в споре с Фондом развития территорий
- Защита дольщиков в других спорах и иные услуги юриста по банкротству застройщиков
- Юридическое сопровождение сделок
- Регистрация права собственности
- Услуги риэлтора по сопровождению сделок с недвижимостью
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Акции
Все акции и скидки- О компании
- Услуги
- онлайнШаблоны документов
- онлайнСоставление документов
- онлайнКонсультации юриста
- Отзывы
- Выигранные дела
- Партнерам
- Для СМИ