Застройщик – банкрот, дом сдан, что делать дольщику?, что делать дольщику?

Банкротство (несостоятельность) застройщика означает, что судом признана его неспособность удовлетворить обязательства перед кредиторами, в том числе участниками строительства, в полном объеме. Застройщик может быть признан по собственному заявлению, заявлению конкурсных кредиторов, налогового органа, а также по заявлению Фонда развития территорий.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика, если дом уже сдан в эксплуатацию?

В первую очередь дольщику нужно проверить, применены ли судом особые правила о банкротстве застройщика (параграф 7 Закона о банкротстве).  Если у застройщика нет недостроенных объектов, отсутствуют обязательства по передаче объектов строительства, то банкротство происходит по общему порядку банкротства юридических лиц, без особенностей, характерных для застройщиков. В частности, в таких случаях иски о признании права собственности рассматриваются судами общей юрисдикции, особый реестр требований участников строительства отсутствует.

Пример формулировки в решении суда о применении специальных правил о банкротстве застройщиков

Порядок действий дольщика при банкротстве застройщика, если дом введен в эксплуатацию, зависит от вида объекта долевого строительства и от того, передан ли объект дольщику.

Объект долевого строительства не передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве

Если объект завершен строительством, но не передан дольщику, необходимо включить свои требования о передаче объекта долевого строительства или денежные требования в реестр. В какой реестр требования должны быть включены и в каком порядке зависит от вида объекта долевого строительства. 

Вместе с тем, если право собственности на более чем 1/3 объектов в доме признано судом или зарегистрировано в Росреестре, дольщик может не включать требования в реестр, а признать право собственности на  не переданный ему объект. В данном случае нужно подтвердить оформление права собственности соседями. Для дольщиков признание права собственности является наиболее предпочтительным вариантом защиты прав при банкротстве застройщика.

Если вы приобрели у застройщика жилое помещение, машино-место или нежилое помещение площадью менее 7 кв. м. и судом применены при банкротстве застройщика правила параграфа 7 Закона о банкротстве, то вы имеете право включить ваши требования в специальный реестр  - реестр требований участников строительства (при отсутствии оснований для признания права собственности).

После включения требований в реестр дольщик должен отслеживать важные события по делу о банкротстве, контролировать работу конкурсного управляющего, принимать участие в собраниях кредиторов, рассматривающих отчеты конкурсного управляющего и принимающих решения о дальнейшей судьбе объекта незавершенного строительства. Активно пользуясь своими правами и преимуществами, вы можете влиять на ход процедуры банкротства и повышать свои шансы на получение объекта долевого строительства. 

Погашение требований путем передачи объектов долевого строительства дольщикам осуществляется только в случае принятия такого решения общим собранием участников строительства при условии соблюдения ряда условий, предусмотренных Законом о банкротстве. В дальнейшем решение дольщиков утверждается арбитражным судом (выносится определение суда). И только после фактической передачи объекта долевого строительства и подписания передаточного документа дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации возникшего права собственности.

Для иных объектов долевого строительства (нежилых помещений площадью более 7 кв.м., в том числе апартаментов) закон предусматривает возможность включить требования только в реестр денежных требований. Вместе с тем, участник долевого строительства, имеющий денежное требование по ДДУ к застройщику, также является залоговым кредитором. К залоговым кредиторам относятся участники строительства, имеющие к застройщику право требования о передаче нежилого помещения площадью более 7 кв.м.; участники строительства, признанные судом профессиональными инвесторами (если жилье приобретено с экономической целью, а не с целью удовлетворения потребности в жилье), участники строительства - юридические лица, то есть участники строительства, которым отказано во включении требований о передаче объекта долевого строительства. Требования таких участников строительства включаются в 4 очередь реестра требований кредиторов с особым статусом залоговых кредиторов. В заявлении о включении в реестр требований необходимо уточнить о наличии залоговых прав.

Согласно п. 3 ст. 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 Закона о банкротстве.

На практике существовала коллизия между нормами закона о защите залоговых кредиторов в рамках дела о банкротстве застройщика и нормами о порядке передачи объекта незавершенного строительства Фонду для достройки объекта или выплаты компенсации. Данную коллизию разрешил Конституционный суд РФ в Постановлении от 21 июля 2022 года № 34-П, указав что при передаче объекта незавершенного строительства Фонду залоговые кредиторы должны получить денежную компенсацию от Фонда. Читайте подробнее о позиции КС РФ и ВС РФ по вопросу защиты прав залоговых кредиторов при передаче объекта незавершенного строительства Фонду.

Читайте подробнее: Включение требований дольщиков в реестр при банкротстве застройщика: пошаговая инструкция

Объект долевого строительства передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве

Если застройщик передал дольщику объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу, а также без документов фактически, дольщик может признать свое право собственности на недвижимость в судебном порядке. В последнем случае (при отсутствии передаточного документа) дольщику придется в суде также доказать факт передачи объекта.

В большинстве случаев для признания права собственности на объект недвижимости при банкротстве застройщика необходимо обращаться с заявлением в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве. Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что в некоторых случаях для признания права собственности на новостройку даже после введения процедуры банкротства в отношении застройщика дольщику необходимо обращаться в суд общей юрисдикции. 

При обращении в суд общей юрисдикции дольщик готовит исковое заявление и собирает аналогичный комплект документов, подтверждающих право собственности. Кроме того, за рассмотрение иска о признании права собственности на недвижимость в суде общей юрисдикции необходимо уплатить пошлину, размер которой зависит от стоимости объекта по договору. Однако уплаты пошлины можно избежать, если в защиту интересов дольщика обратится зарегистрированная в установленном порядке общественная организация по защите прав потребителей. 

А что делать, если дольщик расторг договор участия в долевом строительстве?

Денежные требования участников строительства, возникшие в связи с расторжением договора о приобретении жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м., признанием такого договора незаключенным или недействительным, также включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим на основании заявления дольщика.