Банкротство застройщика – явление довольно распространенное. При признании застройщика банкротом дольщик в первую очередь должен решить, как ему защитить свои права, что предпринять. В настоящей статье мы расскажем о способах защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика.
Банкротство юридического лица означает, что компания не может в полном объеме исполнить свои обязательства перед кредиторами. При этом неспособность исполнить обязательства должна быть судом. С заявлением о признании застройщика банкротом может обратиться сам застройщик, налоговый орган и кредитор, в том числе участник строительства, при соблюдении определенных условий. Также правом на обращение в суд с заявлением о признании застройщика банкротом обладает Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (ранее – Фонд 214), а также Фонд субъекта РФ.
Право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом возникает у кредитора с момента вступления в законную силу решения суда о взыскании денежных средств застройщика, если:
Например, дольщик может обратиться с заявлением о признании застройщика банкротом, если он имеет требование к застройщику о возврате цены ДДУ в связи с расторжением договора или об уменьшении цены ДДУ в связи со строительными недостатками, если сумма требования более 300 тыс. рублей, а период просрочки более 3 месяцев.
Не менее чем за 15 календарных дней до обращения в арбитражный суд кредитор должен опубликовать уведомление о намерении обратиться с заявлением о признании должника банкротом путем включения его в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц.
Процедура банкротства застройщика имеет ряд особенностей, отличающих ее от общей процедуры банкротства юридического лица, и обусловленных необходимостью защиты прав участников строительства.
Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры.
Возможный способ защиты дольщика при банкротстве девелопера зависит от того, какой объект недвижимости приобретен, от схемы покупки и от текущего статуса объекта строительства. Приведем таблицу со способами защиты дольщика в зависимости от ситуации.
Таблица "Порядок действий дольщика при банкротстве застройщика"
| Дольщик приобрел по ДДУ квартиру, машино-место или нежилое помещение площадью менее 7 кв.м. | ||
|---|---|---|
| Объект не введен в эксплуатацию | Объект введен в эксплуатацию, но не передан дольщику | Объект введен в эксплуатацию и передан дольщику |
|
Способ защиты дольщика № 1 |
||
|
1) Включение требования о передаче объекта в реестр требований участников строительства Дольщик должен обратиться к конкурсному управляющему для включения требований в реестр требований участников строительства. |
1) Включение требования о передаче объекта в реестр требований участников строительства Дольщик должен обратиться к конкурсному управляющему для включения требований в реестр требований участников строительства. или 2) Признание права собственности Если более 1/3 объектов в доме оформлены в собственность дольщиков, дольщик может признать право собственности на объект в судебном порядке. |
1) Признание права собственности Дольщик должен признать право собственности на объект в судебном порядке. |
| Способ защиты дольщика № 2: Расторжение ДДУ. При открытии процедуры конкурсного производства в отношении застройщика дольщик получает право в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве и уведомить в этом застройщика (даже при отсутствии просрочки). В этом случае дольщик включает в реестр денежные требования (3 очередь). Но дольщику нужно понимать, что денег застройщика может не хватить на всех кредиторов (именно в связи с недостаточностью средств он банкротится). | ||
| Способ защиты дольщика № 3 (если объект приобретен с использованием счета эскроу): Расторжение договора и возврат внесенных на счет эскроу средств. участник долевого строительства при банкротстве застройщика вправе в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве, что влечет за собой прекращение счета эскроу и договора счета эскроу. В дальнейшем после погашения записи в Росреестре о регистрации ДДУ банк, в котором открыт счет эскроу, возвращает деньги участнику долевого строительства. | ||
|
Дольщик приобрел по ДДУ нежилое помещение площадью более 7 кв.м. |
||
|
Объект не введен в эксплуатацию |
Объект введен в эксплуатацию, но не передан дольщику |
Объект введен в эксплуатацию и передан дольщику |
|
1) Включение денежного требования в реестр требований кредиторов со статусом "залоговый кредитор" Дольщик должен обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов как залоговый кредитор. |
1) Включение денежного требования в реестр требований кредиторов со статусом "залоговый кредитор" Дольщик должен обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов как залоговый кредитор. Если более 1/3 объектов в доме оформлены в собственность дольщиков, дольщик может признать право собственности на объект в судебном порядке. |
1) Признание права собственности Дольщик должен признать право собственности на объект в судебном порядке. |
Отдельно стоит рассказать об уступке права требования при банкротстве застройщика. Может ли дольщик уступить свои права новому дольщику после введения процедуры?
Согласно ст. 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Вместе с тем, Закон о банкротстве устанавливает ограничение в отношении заключения договоров уступки права требования по некоторым договорам.
Согласно п.1.1. ст. 201.8-1 Закона о банкротстве в целях финансирования мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства, в отношении которого привлекались средства участников строительства, объектов инфраструктуры и объектов инженерно-технологического обеспечения конкурсным управляющим (внешним управляющим) в ходе конкурсного производства (внешнего управления) от имени застройщика могут заключаться с Фондом договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений. Права требования по таким договорам не могут быть уступлены до получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта строительства.
То есть Закон о банкротстве ограничивает только уступку права требованиям по договорам, заключенным между застройщиком в лице конкурсного управляющего и Фондом.
Вместе с тем, дольщику, приобретающему права требования по договору уступки прав требования по ДДУ, после введения процедуры банкротства, необходимо учитывать, что в случае принятия Фондом решения о восстановлении прав участников строительства путем выплаты компенсации, такие дольщики не будут иметь право на денежную компенсацию (ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Мы рассказали о способах защиты прав дольщика - его первых действиях при банкротстве застройщика. Из нескольких вариантов защиты дольщик может выбрать, что ему предпринять.
Если дольщик признал и зарегистрировал в Росреестре свое право собственности на недвижимость, то на этом его "эпопея" с банкротством застройщика заканчивается.
Если же дольщик включил свои требования о передаче объекта в реестр требований участников строительства, то здесь все обстоит сложнее. Защита прав дольщика не заканчивается получением уведомления конкурсного управляющего (определения суда) о включении требований в реестр. Дольщику необходимо следить за процедурой банкротства застройщика. События могут развиваться по-разному - получит ли дольщик оплаченную квартиру или денежную компенсацию за нее зависит от многих факторов.
Есть несколько способов удовлетворить требования дольщиков, которые включены в реестр.
Финансирование Фондом развития территорий
С 20 октября 2017 года застройщики обязаны перечислять в Фонд развития территорий (ранее назывался Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства) 1,2% от цены каждого ДДУ (за исключением ДДУ, заключенных с использованием счета эскроу и в некоторых других случаях), иначе договор не будет зарегистрирован. Проверить факт перечисления в компенсационный фонд можно по номеру регистрации ДДУ, который указывается Росреестром на последних страницах договора.
Если взносы по дому перечислялись, Фонд развития территорий автоматически становится участником дела о банкротстве.
В каких случаях Фонд принимает решение о нецелесообразности финансирования?
Если Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования, то удовлетворение требований участников строительства в деле о банкротстве застройщика возможно иными способами (создание ЖСК, передача прав новому застройщику и т.д.).
Если Фонд принимает решение о целесообразности финансирования, то он выбирает способ финансирования – финансируются мероприятия по завершению строительства или выплачиваются денежные компенсации дольщикам. Фонд принимает решение о выплате денежных компенсации, если сумма средств, которые требуются для завершения строительства, превышает возможную сумму компенсаций дольщикам.
В соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ выплата фондом возмещения участнику осуществляется в размере стоимости помещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину - участнику долевого строительства, но не более 120 кв.м., и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, но не менее стоимости объекта, уплаченной по договору с застройщиком, размера паевого взноса) с учетом предела площади объекта (не более 120 кв.м.). Рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на 6 месяцев ранее даты принятия Фондом решения о восстановлении прав участников строительства путем выплаты возмещения.
Если Фонд принял решение, что целесообразно финансировать завершение строительства, он привлекает нового застройщика, заключает с ним договор, выделяет деньги на завершение строительства и контролирует строительные работы и целевое использование средств. Застройщик отчитывается об исполнении обязательств по договору с Фондом до завершения строительства. После завершения строительства Фонд передает участникам строительства объекты долевого строительства по актам.
Фонд субъекта РФ создается, если глава региона принял решение достроить проблемные дома. В таком случае финансирование идет из регионального бюджета. Нормативные документы, которые регулируют работу фонда, в каждом регионе свои.
Если Фонд развития территорий и фонд субъекта РФ приняли решение о нецелесообразности финансирования, нового застройщика ищет и привлекает конкурсный управляющий. Конкурсный управляющий должен принять разумные действия для поиска нового застройщика и провести общее собрание участников строительства в течение 2 месяцев со дня принятия решения о нецелесообразности финансирования Фондом.
На собрание участников строительства конкурсный управляющий обязан вынести вопрос:
1) об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу
2) об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующем объекте недвижимости (при наличии у застройщика объекта, завершенного строительством, или при завершении строительства в ходе процедуры банкротства)
3) о привлечении иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства при наличии возможности привлечения такого лица
Переход прав на объект незавершенного строительства к новому застройщику
В качестве нового застройщика (приобретателя) может выступать юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, направляет заявление о таком намерении в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в Комитет по строительному надзору соответствующего региона (данный орган предоставляет в суд свое заключение о возможности или невозможности передать объект новому застройщику).
При принятии судом решения о передаче имущества и обязательств приобретателю имущество и обязательства застройщика перед участниками строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, передаются новому застройщику на основании определения арбитражного суда.
Дольщики могут самостоятельно достроить дом — для этого на общем собрании участников нужно принять решение о создании жилищно-строительного кооператива.
После этого конкурсный управляющий обращается в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
В случае если соблюдаются все условия, арбитражный суд выносит определение о передаче ЖСК прав на дом и земельный участок.
После регистрации ЖСК в качестве юридического лица в ЕГРЮЛ в Росреестре регистрируется переход прав. Требования дольщиков к застройщику в этом случае считаются погашенными. А требования тех, кто голосовал против передачи дома, погашаются в составе денежных требований третьей или четвертой очереди.
ЖСК вправе обратиться в фонд с ходатайством о финансировании завершения строительства дома либо достраивать дом за счет средств участников кооператива.
Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы. При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований участников строительства. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования.
Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка, участник строительства вправе потребовать выплаты денежных средств от поручителя. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства.
Как было отмечено ранее, покупатели нежилых помещений, если объект строительства не введен в эксплуатацию, не могут требовать передачи им объекта долевого строительства и включения в реестр требований участников строительства. Такие участники строительства могут включить только денежные требований в реестр и ожидать расчетов с кредиторами в порядке очередности. Вопрос удовлетворения денежных требований в процедуре банкротства является очень сложным, так как банкротство означает, что денег и имущества у застройщика недостаточно для удовлетворения требований всех кредиторов: покупателей жилья (они в приоритете с точки зрения банкротного законодательства), банков, налогового органа, поставщиков, подрядчиков и работников застройщика. Однако способы защиты покупателей недвижимости все-таки имеются. Подробнее о защите покупателей апартаментов и иных нежилых помещений в деле о банкротстве застройщика читайте в отдельной статье.