Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П: залоговые кредиторы, в том числе соинвесторы нежилых помещений, вправе получить от Фонда развития территорий при передаче ему объекта незавершенного строительства денежную компенсацию в связи с утратой права залога.О порядке расчета и выплаты Фондом компенсации залоговым кредиторам читайте в статье.
Одним из способов удовлетворения требования участника строительства о передаче объекта долевого строительства, включенного в реестр, является выплата возмещения Фондом развития территории (ранее назывался "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" или Фонд 214). В настоящей статье мы расскажем о правовом статусе Фонда в деле о банкротстве застройщиков, принятии им решения, размере компенсации, порядке ее выплаты и причинах отказа в выплате.
С 20 октября 2017 года застройщики обязаны перечислять в Фонд развития территорий (ранее назывался Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства) 1,2% от цены каждого ДДУ (за исключением ДДУ, заключенных с использованием счета эскроу и в некоторых других случаях), иначе договор не будет зарегистрирован. Проверить факт перечисления в компенсационный фонд можно по номеру регистрации ДДУ, который указывается Росреестром на последних страницах договора.
Если взносы по дому перечислялись, Фонд развития территорий автоматически становится участником дела о банкротстве.
Если Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования, то удовлетворение требований участников строительства в деле о банкротстве застройщика возможно иными способами (создание ЖСК, передача прав новому застройщику и т.д.).
Если Фонд принимает решение о целесообразности финансирования, то он выбирает способ финансирования – финансируются мероприятия по завершению строительства или выплачиваются денежные компенсации (возмещение) дольщикам.
Если Фонд принял решение, что целесообразно финансировать завершение строительства, он привлекает нового застройщика, заключает с ним договор, выделяет деньги на завершение строительства и контролирует строительные работы и целевое использование средств. Застройщик отчитывается об исполнении обязательств по договору с Фондом до завершения строительства. После завершения строительства Фонд передает участникам строительства объекты долевого строительства по актам.
Если Наблюдательным советом публично-правовой компании "Фонд развития территорий" принято решение о восстановлении прав участников строительства путем выплаты денежного возмещения, Фонд публикует на своем сайте информацию о порядке выплаты.
В соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ выплата фондом возмещения участнику осуществляется в размере стоимости помещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину - участнику долевого строительства, но не более 120 кв.м., и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, но не менее стоимости объекта, уплаченной по договору с застройщиком, размера паевого взноса) с учетом предела площади объекта (не более 120 кв.м.). Рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на 6 месяцев ранее даты принятия Фондом решения о восстановлении прав участников строительства путем выплаты возмещения.
По договорам, предусматривающим передачу машино-мест и нежилых помещений, в том числе договорам участия в долевом строительстве, выплата возмещения осуществляется в размере уплаченной цены соответствующего договора.
В случае, если обязательство по оплате жилого помещения, машино-места, нежилого помещения по соответствующему договору гражданином – участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного возмещения рассчитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.
Для получения возмещения от ППК "Фонд развития территорий" дольщику необходимо обратиться в банк-агент (AO «Банк ДОМ.РФ») с заявлением о выплате возмещения.
Выплата возмещения производится путем перечисления денежных средств на банковский счет дольщика. Если договор участия в долевом строительстве содержит условие о залоге права требования участника долевого строительства по такому договору (ДДУ с использованием банковского кредита), то денежные средства в размере возмещения перечисляются Фондом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве. При отсутствии информации о реквизитах такого залогового счета Фонд запрашивает ее у сторон договора залога прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.
Выплата возмещения осуществляется за счет имущества Фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином всех необходимых документов.
Подробный прядок обращения дольщиков в Фонд для выплаты компенсации указан на сайте Фонда.
Прием заявлений о выплате возмещения осуществляется Фондом до завершения процедуры конкурсного производства в рамках дела о банкротстве застройщика.
Как было отмечено ранее, размер возмещения определяется в порядке, установленном ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ. Согласно данной норме рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233 были утверждены также Правила выплаты публично-правовой организацией возмещения гражданам- участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений".
Согласно пункту 8 данных Правил выплата возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, согласно приложению.
Согласно пункту 2 данной Методики, выплата возмещения осуществляется в размере, предусмотренном частью 2 статьи 13 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В пункте 3 данной Методики приведен расчет.
Таким образом, размер возмещения может быть оспорен в случае, если при оценке и выплате возмещения был нарушен установленный порядок определения размера оценки, определение рыночной стоимости квадратного метра выполнено не в соответствии с Методикой определения размера рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке.
До последнего времени практика оспаривания возмещения в связи несоответствием рыночной цены квадратного метра, установленной в отчете оценщика, привлеченного Фондом, и рыночной ценой квадратного метра, установленной независимым оценщиком, привлеченным дольщиком, была отрицательной. Суды указывали, что отчет независимого оценщика с иной рыночной стоимостью квадратного метра не является основанием для оспаривания суммы возмещения, если не будет доказано наличие нарушений в отчете оценщика, привлеченного Фондом (например, Апелляционное определение Мосгорсуда от 18.08.2022 года по делу № 33-31606/2022). То есть суды полагали, что отчет не может быть признан недостоверным только лишь на основании иных данных о рыночной стоимости предмета оценки, содержащихся в ином отчете оценщика.
Однако Верховный суд не согласился с таким выводом судов. В определении от 14.03.2023 года по делу № 5-КГ22-155-К2 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ указала, что такое толкование норм закона прямо противоречит положениям части 3 статьи 6 и части 1 статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Таким образом, по мнению Верховного суда, суд должен оценивать доказательства рыночной цены, представленных обеими сторонами. Так как суд не обладает специальными познаниями в сфере оценки рыночной стоимости недвижимости, он вправе назначить судебную экспертизу. Верховный суд вернул дело на новое рассмотрение. При повторном рассмотрении дела суд назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости квадратного метра равнозначной недвижимости в соответствии с методикой, установленной Правилами выплата возмещения Фондом. На основании заключения судебного эксперта суд определил сумму возмещения.
Вместе с тем, дольщикам важно учитывать, что не всегда оспаривание суммы возмещения имеет смысл. При принятии решения об обращении в суд с данным требованием нужно трезво оценить перспективы увеличения рыночной цены. При оценке рыночной стоимости квадратного метра важно учитывать методику ее определения для выплаты возмещения, а именно:
Однако Дольщики часто ошибочно оценивают рыночную стоимость аналогичного жилья на вторичном рынке. Кроме того, нередко оценщики, привлекаемые дольщиками в досудебном порядке, намеренно завышают рыночную стоимость. При этом суд в большинстве случаев по своей инициативе или по ходатайству истца проведет судебную экспертизу для определения суммы возмещения. Перед судебным экспертом будет поставлена задача определить рыночную стоимость в соответствии с установленной методикой на дату отчета Фонда. Например, в описанном выше деле при повторном рассмотрении судебная экспертиза установила цену квадратного метра по методике в размере 83 422 руб., а в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, рыночная стоимость одного квадратного метра составляет 82 912,70 руб.
Как показывает практика, нередко Фонд развития территорий отказывает в выплате возмещения. Некоторые причины отказа Фонда в выплате являются законные.
К законным основаниям для отказа Фонда в выплате возмещения можно отнести следующие:
Также Фонд отказывает в выплате возмещения при отсутствии полного комплекта документов.
Однако часто причины отказа в выплате являются незаконными. К незаконным основаниям для отказа Фонда в выплате возмещения можно отнести следующие:
Незаконный отказ Фонда развития территорий может быть обжалован в суде общей юрисдикции по месту регистрации Фонда (в настоящее время - в Лефортовском районном суде г. Москвы).
При оспаривании отказа Фонда развития территорий в судебном порядке дольщик может заявить требование о взыскании с Фонда суммы возмещения, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ (Определение Судебной коллегии ВС РФ от 14.03.2023 года по делу № 5-КГ22-155-К2).
Защита дольщика ООО «ГТ-ТЭС "Трубино»
Защита дольщика ООО "МИАЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ЖСК "Миргород")
Защита дольщика ЖСК "Рубин"
Защита дольщика ООО «Базис-строй»