Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П: залоговые кредиторы, в том числе соинвесторы нежилых помещений, вправе получить от Фонда развития территорий при передаче ему объекта незавершенного строительства денежную компенсацию в связи с утратой права залога.О порядке расчета и выплаты Фондом компенсации залоговым кредиторам читайте в статье.
Арбитражный суд города Москвы решением от 24 марта 2021 года признал несостоятельным (банкротом) ООО «Брэст» и открыл в отношении него конкурсное производство сроком на один год.
Заявление о банкротстве было подано Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства.
Конкурсным управляющим ООО «Брэст» суд утвердил Новикова Павла Васильевича (член Ассоциации МСОПАУ, адрес для направления корреспонденции 121099, Москва, а/я 1).
В деле о банкротстве ООО «Брэст» суд применил правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Закона о банкротстве.
ООО «Брэст» является застройщиком жилого комплекса "Киово", расположенного по строительному адресу: Московская область, г. Лобня, проезд Свободный, д. 3.
17.09.2021 года Наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (в настоящее время – Фонд развития территорий) принято решение о выплате возмещения гражданам -участникам строительства, в отношении объектов, застройщиком которых является ООО «Брэст».
Для получения возмещения от ППК "Фонд развития территорий" дольщику необходимо обратиться в банк-агент (AO «Банк ДОМ.РФ») с заявлением о выплате возмещения.
Выплата возмещения по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, осуществляется в размере стоимости указанного помещения, определяемой как произведение общей площади жилого помещения, подлежащего передаче гражданину − участнику строительства, но не более 120 кв. метров, и рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения, но не менее уплаченной цены такого договора участия в долевом строительстве (ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ)
Рыночная стоимость квадратного метра определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом.
По договорам, предусматривающим передачу машино-мест и нежилых помещений, в том числе договорам участия в долевом строительстве, выплата возмещения осуществляется в размере уплаченной цены соответствующего договора.
В случае, если обязательство по оплате жилого помещения, машино-места, нежилого помещения по соответствующему договору гражданином – участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного возмещения рассчитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.
Выплата возмещения производится путем перечисления денежных средств на банковский счет дольщика. Если договор участия в долевом строительстве содержит условие о залоге права требования участника долевого строительства по такому договору, то денежные средства в размере возмещения перечисляются Фондом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве. При отсутствии информации о реквизитах такого залогового счета Фонд запрашивает ее у сторон договора залога прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.
Выплата возмещения осуществляется за счет имущества Фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином всех необходимых документов.
Подробный прядок обращения дольщиков в Фонд для выплаты компенсации указан на сайте Фонда.
Прием заявлений будет осуществляться до завершения процедуры конкурсного производства в рамках дела о банкротстве застройщика.
Как было отмечено ранее, размер возмещения определяется в порядке, установленном ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ. Согласно данной норме рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233 были утверждены также Правила выплаты публично-правовой организацией возмещения гражданам- участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений".
Согласно пункту 8 данных Правил выплата возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, согласно приложению.
Согласно пункту 2 данной Методики, выплата возмещения осуществляется в размере, предусмотренном частью 2 статьи 13 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В пункте 3 данной Методики приведен расчет.
Таким образом, размер возмещения может быть оспорен только в том случае, если дольщик докажет, что при оценке и выплате возмещения был нарушен установленный порядок определения размера оценки, определение рыночной стоимости квадратного метра выполнено не в соответствии с Методикой определения размера рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке. Отчет независимого оценщика с иной рыночной стоимостью квадратного метра не является таким доказательством, если не будет доказано наличие нарушений в отчете оценщика, привлеченного Фондом. Многочисленная судебная практика по данной категории споров подтверждает данную правовую позицию (например, Апелляционное определение Мосгорсуда от 18.08.2022 года по делу № 33-31606/2022).
Как показывает практика, нередко Фонд развития территорий отказывает в выплате возмещения. Некоторые причины отказа Фонда в выплате являются законные.
К законным основаниям для отказа Фонда в выплате возмещения можно отнести следующие:
Также Фонд отказывает в выплате возмещения при отсутствии полного комплекта документов. Часто причины отказа в выплате являются незаконными.
К незаконным основаниям для отказа Фонда в выплате возмещения можно отнести следующие:
Незаконный отказ Фонда развития территорий может быть обжалован в суде общей юрисдикции по месту регистрации Фонда (в настоящее время - в Лефортовском районном суде г. Москвы).
Компания “Двитекс” не первый год занимается защитой дольщиков при банкротстве застройщика (на нашем счету немало выигранных дел при банкротстве СУ-№ 155, компаний ГК "Урбан групп", Московского комбината хлебопродуктов и других застройщиков). Наши юристы имеют успешный опыт урегулирования во внесудебном и судебном порядке споров с Фондом. Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. Обращайтесь - будем рады помочь!
Защита дольщика ООО «ГТ-ТЭС "Трубино»
Защита дольщика ООО "МИАЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ЖСК "Миргород")
Защита дольщика ЖСК "Рубин"
Защита дольщика ООО «Базис-строй»