-
Главная
-
Личный кабинет
-
Меню
-
Звонок
-
Заявка
Признание права собственности на новостройку при банкротстве застройщика
- 7 ноября 2024
- 17 минут
- 8834
- 22
- Юрист
- Стаж: 8 лет
Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П: залоговые кредиторы, в том числе соинвесторы нежилых помещений, вправе получить от Фонда развития территорий при передаче ему объекта незавершенного строительства денежную компенсацию в связи с утратой права залога.О порядке расчета и выплаты Фондом компенсации залоговым кредиторам читайте в статье.
Случаи признания застройщиков банкротами, к сожалению, в последнее время нередки. Стоит вспомнить банкротство Группы компаний “СУ-№155”, начавшееся в 2016 году, Группы компаний “Урбан групп” в 2018 году, кроме того, за 2016-2018 год обанкротилось множество небольших застройщиков, строящих один-два жилых комплекса.
При этом, как показывает практика, при банкротстве застройщика защиты в суде вынуждены искать не только дольщики, купившие квартиры по сомнительным договорам, заключенным застройщиком в обход Закона № 214-ФЗ, но и дольщики, заключившие договоры участия в долевом строительстве.
Законодательство о банкротстве застройщиков часто меняется, законодатель ищет компромиссные решения проблемы “недостроя”, однако пока проблема обманутых дольщиков остается. Мы регулярно публикуем информацию о банкротстве застройщиков Москвы и Московской области, а также инструкции - руководство к действий дольщикам данных застройщиков здесь.
Мы уже неоднократно рассказывали о процедуре банкротства застройщика, действиях дольщика при банкротстве, в частности в следующих статьях:
Порядок и срок для включения в реестр требований застройщика-банкрота
Признание права собственности на незавершенное строительство при банкротстве застройщика
В настоящей статье мы рассмотрим порядок признания права собственности в арбитражном суде при банкротстве застройщика на построенный объект недвижимости. Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что в некоторых случаях для признания права собственности на новостройку даже после введения процедуры банкротства в отношении застройщика дольщику необходимо обращаться в суд общей юрисдикции.
- Подведомственность и подсудность споров о признании права собственности при банкротстве застройщика
- Когда дольщику нужно признать право собственности на недвижимость при банкротстве застройщика?
- Как признать право собственности в арбитражном суде?
- Документы для признания права собственности на новостройку
- Регистрация права собственности на новостройку на основании судебного акта
- Чек-лист для дольщиков по признанию права собственности на недвижимость при банкротстве застройщика
- Признание права собственности в арбитражном суде с помощью юриста дешевле и быстрее
Подведомственность и подсудность споров о признании права собственности при банкротстве застройщика
- Применены ли в деле о банкротстве застройщика правила параграфа 7 Закона о банкротстве. Если у застройщика нет недостроенных объектов, отсутствуют обязательства по передаче объектов строительства, то банкротство происходит по общему порядку банкротства юридических лиц, без особенностей, характерных для застройщиков. В этом случае для признания права собственности необходимо обратиться в суд общей юрисдикции. Однако в этом случае на стороне застройщика будет выступать арбитражный управляющий, целью которого является сохранение имущества банкрота, поэтому дольщику необходимо хорошо подготовиться к судебному процессу - собрать доказательства, выработать правовую позицию.
- Подведомственность спора зависит также от схемы приобретения покупки (например, если объект приобретен у ЖСК, ЖСК не находится в банкротстве, а банкротится застройщик дома, арбитражный суд может отказать в принятии заявления о признании права собственности).
- В некоторых случаях, даже при применении судом правил параграфа 7 Закона о банкротстве, иски о признании права собственности рассматривают суды общей юрисдикции (изучите практику суда по месту нахождения объекта, рассматриваются ли сейчас иски о признании права собственности).
При обращении в суд общей юрисдикции дольщик готовит исковое заявление и собирает аналогичный комплект документов, подтверждающих право собственности. Кроме того, за рассмотрение иска о признании права собственности на недвижимость в суде общей юрисдикции необходимо уплатить пошлину, размер которой зависит от стоимости объекта по договору. Однако уплаты пошлины можно избежать, если в защиту интересов дольщика обратится зарегистрированная в установленном порядке общественная организация по защите прав потребителей.
Когда дольщику нужно признать право собственности на недвижимость при банкротстве застройщика?
- дольщик пользуется квартирой, иным объектом недвижимости без передаточного документа;
- у дольщика отсутствует полный комплект документов для регистрации права собственности (например, был заключен ПДКП и застройщик не заключил с дольщиком основной договор купли-продажи, или у дольщика, купившего квартиру у ЖСК, отсутствует справка о полной выплате пая);
- дольщик принял квартиру, нежилое помещение по акту, однако не зарегистрировал право собственности до банкротства застройщика (причины могут быть разные: отсутствие сведений о кадастровой учете новостройки или дольщик не успел зарегистрировать право собственности), после введения процедуры банкротства документы поданы на регистрацию, Росреестр приостановил регистрацию в связи с сомнением в подлинности документа, либо в связи с тем, что передаточный акт подписан представителем застройщика по доверенности, а доверенность дольщику не передана. В этом случае Росреестр направляет запрос в суд, арбитражному управляющему для подтверждения подлинности. Как правило, от них не поступают положительные ответы, хотя бы потому что они этими сведениями не владеют, а в интересах арбитражного управляющего сохранить как можно больше имущества в конкурсной массе, поэтому он не заинтересован в оформлении права собственности на объекты недвижимости застройщика других лиц. В связи с этим по окончании срока приостановки Росреестр отказывает в регистрации. Таким образом, заключение ДДУ при банкротстве застройщика не гарантирует регистрацию права собственности в обычном порядке.
Вот пример такого уведомления о приостановке:
Дольщикам, принявшим новостройку по акту, и получившими отказ в связи с тем, что объект не стоит на кадастровом учете, тоже необходимо обратиться в суд для признания права собственности, а затем поставить объект недвижимости на кадастровый учет самостоятельно либо дождаться, когда это сделает застройщик/новый инвестор, далее зарегистрировать право собственности, так как иначе существует риск включения объекта недвижимости в конкурсную массу.
Зачастую требуется признание права собственности на нежилые помещения в суде, так как исходя из действующего законодательства дольщики, купившие нежилые помещения, имеют меньше инструментов защиты, чем покупатели жилья.
Как признать право собственности в арбитражном суде?
Для признания права собственности на новостройку в суде при банкротстве застройщика необходимо обратиться с заявлением в суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика (данное заявление будет рассматривать также судья, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, поэтому в заявлении нужно указать № дела о банкротстве застройщика, чтобы заявление было принято в рамках данного дела, иначе будет “обездвижено”).
За рассмотрение иска о признании права собственности в арбитражном суде уплачивается пошлина в фиксированном размере на основании пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ.
Документы для признания права собственности на новостройку
К заявлению о признании права собственности на новостройку при банкротстве застройщика необходимо приложить:
- документы, подтверждающие приобретение права собственности на новостройку дольщиком: договор (ДДУ, ПДКП, договор участия в ЖСК, протокол принятия в члены ЖСК, инвестиционный договор; если квартира приобреталась по договору уступки права требования, то приложить копию договора уступки и первоначального договора, права требования по которому были приобретены), документы об оплате по договору (кассовые ордера, платежные поручения, справки о полной оплате стоимости), акты приема-передачи (любые подтверждения передачи объекта недвижимости, включая акты передачи ключей, договор с управляющей компанией, квитанции об оплате коммунальных платежей);
- выписку из ЕГРН на объект долевого строительства в новостройке, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированного права собственности иного лица (если зарегистрировано право собственности иного лица, необходимо обратиться с иском к данному лицу в районный/городской суд, то есть это совсем иная суть спора);
- копию доверенности, если иск подает представитель по доверенности;
- квитанцию об оплате госпошлины за рассмотрение дела о признании права собственности арбитражным судом;
- копия квитанции и опись вложения, подтверждающие отправку заявления арбитражному управляющему, должнику).
Дольщику важно собрать полный комплект документов для признания права собственности, так как при отсутствии документа, обязательного с точки зрения процессуального кодекса для принятия заявления, суд оставит заявление без движения. А если документ нужен для принятия окончательного постановления суда по делу, то суд будет откладывать судебные заседания, пока данный документ не будет представлен суду, либо откажет в удовлетворении требований.
Срок признания права собственности в арбитражном суде при банкротстве застройщика достаточно большой (заявления рассматривает один судья, дольщиков много, заявления рассматриваются в порядке очередности поступления в суд), в среднем по крупным застройщикам составляет 4 месяца.
Регистрация права собственности на новостройку на основании судебного акта
После получения определения арбитражного суда в рамках банкротного дела собственнику необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности, так как только после регистрации права собственности он становится полноправным собственником недвижимости.
Для того чтобы зарегистрировать право собственности на основании определения суда, необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации, квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию и приложить 2 заверенные судом копии определения суда (оригинал определения не выдаётся заявителю, так как оригинал только в одном экземпляре хранится в материалах судебного дела).
Если объект долевого строительства не стоит на кадастровом учете, то одновременно с регистрацией права собственности либо до регистрации права собственности дольщику необходимо обратиться в Кадастровую палату для постановки объекта на кадастровый учет. Для этого подается соответствующее заявление и технический план помещения.
Что такое технический план и как его получить?
Технический план помещения изготавливается кадастровыми инженерами, сведения о которых внесены в реестр Кадастровой палаты. Для подготовки технического плана кадастровому инженеру потребуется проект многоквартирного дома, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, постановление о присвоении почтового адреса. Данные документы можно запросить в органах строительного надзора. Технический план предоставляется в особом формате на диске CD-R.
Постановка объекта долевого строительства на кадастровый учет является важным шагом для получения права собственности на новостройку через суд.
Чек-лист для дольщиков по признанию права собственности на недвижимость при банкротстве застройщика
- Получите выписку из ЕГРН на объект недвижимости, чтобы уточнить его текущий статус (стоит ли объект на кадастровом учете, имеются ли зарегистрированные права на него).
- Определите подведомственность и подсудность спора (арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, или суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта)
- Подготовьте исковое заявление (заявление) о признании права собственности. Распечатайте, подпишите, сделайте копии для других сторон спора.
- Соберите документы, подтверждающие приобретение права собственности на объект, сделайте копии для суда и других сторон спора.
- Оплатите госпошлину за рассмотрение иска (заявления) судом.
- Подайте исковое заявление (заявление) о признании права собственности и документы в суд.
- Примите участие в судебных заседаниях по рассмотрению иска (заявления), докажите суду свои права на объект.
- При удовлетворении судом иска (заявления) отслеживайте вступление в законную силу постановления суда. При обжаловании решения суда примите участие в судебных заседаниях суда вышестоящей инстанции.
- После вступления решения суда в законную силу получите 2 заверенные судом копии решения суда с отметкой о вступлении в силу.
- Оплатите пошлину за регистрацию права собственности, подайте заявление о регистрации права собственности и копии решений суда в Росреестр (МФЦ). Если объект не стоит на кадастровом учете, то также закажите технический план на объект и подайте одновременно с заявлением о регистрации заявление о постановке объекта на кадастровый учет.
- Получите выписку из ЕГРН, подтверждающие регистрацию вашего права собственности.
Это краткая инструкция по этапам признания и регистрации права собственности на недвижимость в новостройке при банкротстве застройщика. На практике на каждом этапе могут возникать различные сложности и нюансы.
Признание права собственности в арбитражном суде с помощью юриста дешевле и быстрее
Почему выгоднее обратиться к профессиональным юристам для признания права собственности на новостройку?
- Юристы, имеющие большой опыт признания права собственности в новостройках, имеют полный комплект документов на новостройку, на сбор которых дольщики тратят много времени, обладают сведениями о кадастровых инженерах, которые изготовят технический план на данную новостройку быстро, так как имеют уже проектную документацию, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и т.д.
- У юристов выработан алгоритм действий по признанию права собственности, имеются шаблоны всех заявлений для скорейшего оформления права собственности через арбитражный суд при банкротстве застройщика
- При этом юристы могут помочь сэкономить на госпошлине за рассмотрение заявления в суде.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги в сфере недвижимости с 2010 года, поэтому обладает всеми преимуществами, описанными выше, а также предлагает выгодные условия для дольщиков и традиционно работает без предоплаты, что гарантирует завершение дела в вашу пользу в короткий срок (мы не получаем оплату услуг, пока вы не станете собственником новостройки).
Закажите подготовку документов для включения в реестр при банкротстве застройщика у юриста онлайн
Услуги юристов по банкротству застройщиков
- Включение требований дольщиков в реестр при банкротстве застройщика
- Восстановление пропущенного срока для включения в реестр
- Обжалование отказа конкурсного управляющего
- Включение требований залоговых кредиторов в реестр
- Признание права собственности на недвижимость
- Защита соинвесторов нежилых помещений при банкротстве
- Оспаривание отказа в выплате возмещения и защита дольщиков в споре с Фондом развития территорий
- Защита дольщиков в других спорах и иные услуги юриста по банкротству застройщиков
- Юридическое сопровождение сделок
- Регистрация права собственности
- Услуги риэлтора по сопровождению сделок с недвижимостью
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Акции
Все акции и скидки- О компании
- Услуги
- онлайнШаблоны документов
- онлайнСоставление документов
- онлайнКонсультации юриста
- Отзывы
- Выигранные дела
- Партнерам
- Для СМИ