Несмотря на расширение законодательного регулирования сферы долевого строительства, проблема "обманутых дольщиков" по-прежнему актуальна. Застройщики ликвидируются или банкротятся, не исполняют свои обязательства по договорам с дольщикам. Что делать дольщикам при нарушении обязательств застройщиком, мы расскажем в настоящей статье.
В первую очередь дольщикам необходимо учитывать, что застройщики вправе привлекать денежные средства физических лиц в строящийся объект только путем заключения договора участия в долевом строительстве, подлежащего регистрации в Росреестре. Такая регистрация договора позволяет избежать ряда рисков, связанных с двойными продажами квартир и строительства дома без разрешительной документации.
Вместе с тем, даже при заключении договора участия в долевом строительстве дольщик может стать "обманутым": застройщик может приостановить строительство, нарушить сроки ввода в эксплуатацию или обанкротиться.
В нормативно-правовых документах отсутствует термин "обманутый дольщик", однако Приказ Министерства регионального развития РФ регламентирует порядок признания участника строительства "пострадавшим".
В соответствии с Приказом Министерства регионального развития РФ № 403 от 20.09.2013 г. гражданин, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены,
считается пострадавшим, если удовлетворяет одному из девяти критериев:
- привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого прекращено или приостановлено на срок более 9 месяцев на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления;
- привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого приостановлено на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину;
- просрочка исполнения перед гражданином обязательств по сделке, предусматривающей привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, более чем на 9 месяцев (в том числе по незаключенным договорам или недействительным сделкам, обязательства по которым со стороны гражданина исполняются (исполнены);
- привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, в отношении которого выдано заключение уполномоченных органов о несоответствии процессов строительства многоквартирного дома требованиям технических регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям, а также техническим условиям подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, препятствующее вводу многоквартирного дома в эксплуатацию и очевидно свидетельствующее о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
- прекращение права владения и пользования земельным участком застройщика и (или) иных лиц, привлекавших денежные средства гражданина, и (или) прекращение действия документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, в случае если наступление указанных обстоятельств очевидно свидетельствует о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
- признание гражданина потерпевшим в соответствии с постановлением следователя, дознавателя или решением суда в соответствии с действующим уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;
- вступление в законную силу приговора суда, в соответствии с которым установлена вина лиц, выполнявших управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в организации, которая являлась застройщиком и (или) иным лицом, привлекшим денежные средства двух и более граждан в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, и указанные граждане в установленном порядке признаны потерпевшими;
- установление в судебном порядке факта привлечения застройщиком или иным лицом денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, денежных средств двух и более граждан по заключенным с ними договорам, если указанные договоры в установленном порядке не расторгнуты (не признаны судом недействительными), а обязательства застройщика или иного лица, привлекших денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, перед указанными гражданами по передаче объекта долевого строительства либо по выплате соответствующей компенсации в денежной форме в связи с невозможностью передачи объекта долевого строительства не исполнены ("двойные продажи");
- ликвидация лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, либо проведение в отношении лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, процедуры банкротства или ликвидации.
Застройщик приостановил строительство
В соответствии со ст. 3.1. Закона № 214-ФЗ застройщик обязан публиковать фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания). Некоторые застройщики ведут онлайн-трансляции со стройки. Также часто дольщики жилого комплекса объединяются в группы в мессенджерах и социальных сетях, где публикуют актуальную информацию по ходу строительства.
При приостановлении застройщиком строительства (не ведутся работы, отсутствует техника и строители на объекте) дольщику стоит насторожиться.
Способы защиты дольщика при приостановлении строительства:
- Внесудебная защита (направление жалоб в прокуратуру, Минстрой и уполномоченные органы в сфере строительства вашего региона)
- Если строительство приостановлено более чем на 9 месяцев, обратитесь в уполномоченный орган в сфере строительства в вашем регионе для включения в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
- Судебная защита. При нарушении застройщиком срока передачи объекта по ДДУ дольщик вправе взыскать неустойку за просрочку. При нарушении срока передачи более чем на 2 месяца дольщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, а в некоторых случаях дольщик может расторгнуть ДДУ в судебном порядке, не дожидаясь просрочки. Однако обратите внимание, что в настоящее время застройщики освобождены Постановлением Правительства от ответственности за нарушение сроков передачи (читайте подробнее в статье).
Включение в реестр "обманутых дольщиков"
Как было отмечено ранее, дольщик может обратиться с заявлением о включении в реестр в уполномоченный орган в сфере строительства субъекта РФ в следующих случаях:
- приостановление строительства более чем на 9 месяцев
- просрочка передачи объекта по ДДУ более чем на 9 месяцев
- установление судом факта "двойной продажи", если дольщик не получил компенсацию
- ликвидация застройщика или признание его банкротом
- признание гражданина потерпевшим в соответствии с постановлением следователя, дознавателя или решением суда в соответствии с действующим уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов
Обращения дольщиков фиксируется в реестре, после проверки факта нарушений объект строительства может быть признан проблемным, то есть находящимся под контролем уполномоченного органа власти. При неустранении нарушения Фондом развития территории может быть подано в арбитражный суд заявление о признании застройщика банкротом для дальнейшей передачи проблемного объекта Фонду.
Вместе с тем, в настоящее время данный реестр не имеет серьезного практического значения, так как при длительной приостановке строительства или просрочке объект вносится в реестр проблемных объектов автоматически. Дольщику важнее не пропустить новость о введении в отношении застройщика процедуры банкротства и включит свои требования в реестр требований участников строительства.
Реестр пострадавших граждан-участников строительства, который ведет уполномоченный орган субъекта РФ в сфере строительства, и реестр требований участников строительства, который ведет конкурсный управляющий застройщика, - это разные реестры. Для защиты своих прав при банкротстве застройщика дольщику важно включить свои требования в реестр требований участников строительства, направив заявление утвержденному судом конкурсному управляющему.
Подписывайтесь на наш чат в Телеграм
и читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
Банкротство застройщика
Банкротство застройщика – явление довольно распространенное. Банкротство юридического лица означает, что компания не может в полном объеме исполнить свои обязательства перед кредиторами. При этом неспособность исполнить обязательства должна быть судом.
С заявлением о признании застройщика банкротом может обратиться сам застройщик, налоговый орган и кредитор, в том числе участник строительства, при соблюдении определенных условий. Также правом на обращение в суд с заявлением о признании застройщика банкротом обладает Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (ранее – Фонд 214), а также Фонд субъекта РФ.
Право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом возникает у кредитора с момента вступления в законную силу решения суда о взыскании денежных средств застройщика, если:
- Сумма требований к застройщику составляет более 2 млн. рублей (новый минимум действует с 29.05.2024 года), при этом в указанной сумме не учитываются требования о выплате неустойки, процентов за просрочку платежа, возмещения убытков в виде упущенной выгоды и о взыскании других штрафных санкций
- Период просрочки исполнения обязательства застройщиком перед кредитором составляет более 3 месяцев.
Например, дольщик может обратиться с заявлением о признании застройщика банкротом, если он имеет требование к застройщику о возврате цены ДДУ в связи с расторжением договора или об уменьшении цены ДДУ в связи со строительными недостатками, если сумма требования более 2 млн. рублей, а период просрочки более 3 месяцев.
Не менее чем за 15 календарных дней до обращения в арбитражный суд кредитор должен опубликовать уведомление о намерении обратиться с заявлением о признании должника банкротом путем включения его в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц.
Процедура банкротства застройщика имеет ряд особенностей, отличающих ее от общей процедуры банкротства юридического лица, и обусловленных необходимостью защиты прав участников строительства.
Законодательство о банкротстве застройщиков неоднократно менялось с целью установления приоритетной защиты граждан - участников строительства в процедуре банкротства девелопера. Порядок действий дольщика при открытии конкурсного производства в отношении застройщика зависит от правового статуса приобретенного объекта и участника строительства. Подробнее о способах защиты дольщика при банкротстве застройщика читайте в статье наших юристов.
Рекомендуем пошаговые инструкции по защите дольщиков:
Банкротство застройщика
Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ
Взыскание с застройщика компенсации за некачественную отделку и строительные дефекты
Расторжение ДДУ дольщиком
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года защищает дольщиков при банкротстве застройщиков. На нашем счету немало выигранных дел при банкротстве СУ-№ 155, компаний ГК "Урбан групп", Московского комбината хлебопродуктов и других застройщиков. С нашей практикой по защите дольщиков при банкротстве застройщиков вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. При этом мы предлагаем комплексные услуги юристов по защите в деле о банкротстве застройщика.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, детально проанализирует предоставленные документы, разработает эффективный план действий для каждого конкретного случая, оценит трудозатраты и направит вам предложение со стоимостью услуги. В зависимости от специфики дела, объема работы и пожеланий доверителя мы предлагаем различные варианты оплаты юридических услуг. Мы также гибко подходим к срокам и порядку оплаты юридических услуг, предлагая поэтапную оплату, рассрочку и постоплатную систему расчетов. В некоторых случаях мы готовы предложить финансирование судебного процесса, то есть ведение судебного процесса за наш счет с оплатой гонорара успеха после разрешения спора в пользу дольщика.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка статуса объекта, подготовка документов, защита ваших интересов до достижения оговоренного результата. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. Во время консультации мы обсудим все детали вашей ситуации и оценим перспективы выигрыша дела. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Услуги юристов по банкротству застройщиков
Требуется помощь юриста при банкротстве застройщика?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по банкротству застройщиков в Юридической фирме «Двитекс».
Для заказа услуг позвоните нам по телефону
8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Закажите подготовку документов для включения в реестр при банкротстве застройщика у юриста онлайн
Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу готовые документы по вашему вопросу. Ответив на вопросы и приложив имеющиеся документы, вы получите индивидуально разработанные документы.
Заказать услуги онлайн
Скидка
Соседи
Скидка на юридические услуги до 30 % дольщикам из одного жилого комплекса
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить