Банкротство юридического лица означает, что компания не может в полном объеме исполнить свои обязательства перед кредиторами. При этом неспособность исполнить обязательства должна быть признана арбитражным судом.
Банкротство застройщика – явление довольно распространенное и крайне неприятное для дольщиков. Юридическая фирма "Двитекс" с 2010 года защищает дольщиков в процедуре банкротства, помогает доверителям отстоять свои права на жилые и нежилые помещения. Мы защитили дольщиков крупных застройщиков - СУ № 155, ГК Урбан групп и многих других (решения суда по ссылке). За время нашей работы законодательство о банкротстве застройщиков и судебная практика разрешения споров при банкротстве застройщиков значительно менялись, менялись и способы защиты прав дольщиков. В подробном руководстве по банкротству застройщиков наши юристы по банкротству рассказали об особенностях процедуры банкротства застройщиков, порядке действий дольщиков для защиты своих прав на жилые и нежилые помещения, последствиях введения процедуры и актуальной судебной практике разрешения споров при банкротстве застройщика. В настоящей статье мы поговорим об ипотечных дольщиках при банкротстве застройщика.
Банкротство застройщика не является основанием для прекращения или для приостановления исполнения обязательств дольщика перед банком по возврату кредитных средств. Даже если ипотечный заем получен у банка, который аккредитовал новостройку и застройщика. Аккредитация застройщика банком никак не влияет на распределение рисков при банкротстве застройщика.
Дело в том, что юридически при покупке недвижимости в новостройке с использованием кредита возникает несколько различных правоотношений: застройщик - дольщик и банк-дольщик (заемщик). Соответственно банкротство застройщика не влияет на отношения дольщика и банка. А это значит, что несмотря на введение процедуры банкротства в отношении застройщика, долг по кредитному договору дольщику все равно придется выплачивать в порядке и сроки, установленные кредитным договором. При этом уплаченные проценты по кредиту дольщику не компенсируются в рамках банкротства.
Более того, исходя из условий договора, банкротство застройщика и невозможность оформить залог на достроенный объект может рассматриваться как основание для предъявления банком требования о досрочном погашении кредита. Вместе с тем, в ряде случаев банки соглашаются на предоставление отсрочки выплаты долга.
Для строительства многоквартирных домов застройщики могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет.
Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 миллионов рублей.
Особенностью использования такого способа расчетов является тот факт, что участник долевого строительства при банкротстве застройщика вправе в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве, что влечет за собой прекращение счета эскроу и договора счета эскроу. В дальнейшем после погашения записи в Росреестре о регистрации ДДУ банк, в котором открыт счет эскроу, возвращает деньги участнику долевого строительства. Если ДДУ заключен с использованием кредитных средств, то при его расторжении и прекращении счета эскроу в первую очередь денежные средства в счет погашения долга по кредиту перечисляются банку, а остаток денежных средств уже перечисляется дольщику.
Дольщику необходимо помнить, что при расторжении ДДУ с эскроу из-за банкротства застройщика ему вернутся только те средства, которые были внесены на счет по ДДУ (за вычетом долга перед банком). На сумму, находящуюся на счету эскроу, проценты не начисляются.
Вместе с тем, за время строительства стоимость объекта могла подорожать и при расторжении ДДУ дольщик теряет разницу в цене, хотя и получает гарантированно внесенные деньги и возможность закрыть долг перед банком. Однако участник строительства также вправе выбрать иной способ защиты - включить свои требования к застройщику в реестр требований участников долевого строительства в общем порядке и ожидать передачи объекта незавершенного строительства новому застройщику. Еще один способ "выйти из проекта" - это уступить права требования новому дольщику. Каждый дольщик по ДДУ с эскроу сам выбирает способ защиты своих прав - синица в руках или журавль в небе.
Для дольщиков по ДДУ без использования счета эскроу варианта защиты прав при банкротстве застройщика, если объект не достроен, всего два:
Согласно ст. 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Вместе с тем, Закон о банкротстве устанавливает ограничение в отношении заключения договоров уступки права требования по некоторым договорам.
Согласно п.1.1. ст. 201.8-1 Закона о банкротстве в целях финансирования мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства, в отношении которого привлекались средства участников строительства, объектов инфраструктуры и объектов инженерно-технологического обеспечения конкурсным управляющим (внешним управляющим) в ходе конкурсного производства (внешнего управления) от имени застройщика могут заключаться с Фондом договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений. Права требования по таким договорам не могут быть уступлены до получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта строительства.
То есть Закон о банкротстве ограничивает только уступку права требованиям по договорам, заключенным между застройщиком в лице конкурсного управляющего и Фондом.
Вместе с тем, дольщику, приобретающему права требования по договору уступки прав требования по ДДУ, после введения процедуры банкротства, необходимо учитывать, что в случае принятия Фондом решения о восстановлении прав участников строительства путем выплаты компенсации, такие дольщики не будут иметь право на денежную компенсацию (ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
При введении процедуры банкротства в отношении юридического лица все требования к должнику предъявляются в рамках дела о банкротстве и рассматриваются в рамках дела о банкротстве. Требования, возникшие до возбуждения дела о банкротстве компании, подлежат включению в реестр требований и удовлетворяются в порядке очередности.
Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о кредиторах застройщика (тех, кому должен застройщик), и размере их требований. Формирование реестра происходит на основании решения арбитражного суда. Реестр открывается в день публикации информации о банкротстве и открытии конкурсного производства, а закрывается через 2 месяца.
При принятии судом решения о признании застройщика банкротом, открытии конкурсного производства и применении параграфа 7 Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков» открывается особый реестр требований – реестр требований участников строительства.
Реестр требований участников строительства ведется в отношении каждого объекта строительства застройщика.
В реестр требований участников строительства включаются требования граждан, имеющих неисполненное право требования к застройщику о передаче жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м.
Требования участников строительства имеют приоритет в деле о банкротстве застройщиков по сравнению с другими кредиторами. Кроме того, при определенных условиях участники строительства, в отличие от других кредиторов, могут получить объект долевого строительства, а не деньги в порядке очередности. В виду особого статуса кредитора, включенного в реестр требований участников строительства, законодатель ограничил круг лиц, имеющих право на включение требований в указанный реестр. Лица, не подходящие под критерии «участника строительства», могут включить свои требования в общий реестр требований кредиторов. Например, участниками строительства не являются юридические лица; физические лица, имеющие право требования к застройщику о передаче нежилого помещения площадью более 7 кв. м.
В настоящее время формируется судебная практика отказа во включении требований профессиональных инвесторов в реестр требований участников строительства. Под профессиональными инвесторами суды понимают граждан, приобретших у застройщика несколько квартир. Вместе с тем, 22 августа 2022 года по Верховный Суд рассмотрел жалобу гражданина на определение суда об отказе во включении его требований о передаче 30 квартир в реестр требований участников строительства. В Определении № 305-ЭС22-7163 по делу № А41-34210/2020 Верховный суд РФ оценил права профессиональных инвесторов в рамках дела о банкротстве застройщика. Со ссылкой на Постановление КС РФ № 34-П от 21 июля 2022 г. Экономическая коллегия пояснила, что предпринимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан-дольщиков преследуют, в первую очередь, удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем. Однако сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Дело в том, что заключение договоров с целью приобретения жилья может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов. Со ссылкой на Постановление КС РФ № 34-П от 21 июля 2022 г. Экономколлегия пояснила, что предпринимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан-дольщиков преследуют, в первую очередь, удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем. Однако сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Дело в том, что заключение договоров с целью приобретения жилья может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов. Кроме того, Верховный суд сделал важный для будущей судебной практики вывод: «само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц, – отмечено в определении. – В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон (применительно к ч. 1 ст. 133 АПК РФ), что в данном случае сделано не было. Если часть квартир приобретены в потребительских целях, а иная часть – в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы.» Таким образом, при включении требований о передаче нескольких объектов долевого строительства суд должен в первую очередь установить цель такой покупки. Если квартиры приобретались с целью удовлетворения потребности в жилье гражданина и членов семьи гражданина, то требования подлежат включению в реестр требований участников строительства. В ином случае – в общий реестр требований кредиторов (4 очередь).
В рамках дела о банкротстве особое положение занимают кредиторы, имеющие к застройщику денежное требование, обеспеченное залогом. К таким кредиторам относятся, в-первых, банки, предоставившие застройщику кредитные средства по кредитному договору, обязательства по которому обеспечены залогом.
Кроме того, в соответствии со ст. 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право залога не возникает у участников строительства, внесших денежные средства по ДДУ с использованием счета эскроу.
Таким образом, участник долевого строительства, имеющий денежное требование к застройщику, также является залоговым кредитором. Как ранее было отмечено, под денежным требованием участника строительства понимается требование о возврате денежных средств по расторгнутому, признанному незаключенным или недействительным договору о приобретении объекта долевого строительства. К залоговым кредиторам относятся также участники строительства, имеющие к застройщику право требования о передаче нежилого помещения площадью более 7 кв.м. или признанные судом профессиональными инвесторами, то есть участники строительства, которым отказано во включении требований о передаче объекта долевого строительства.
Согласно п. 3 ст. 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 Закона о банкротстве.
Вопрос включения требования в реестр со статусом "залогового" приобретает особую важность при передаче объекта незавершенного строительства Фонду. Так как в этом случае залоговые кредиторы имеют право на денежную компенсацию от Фонда. Правила о выплате компенсации залоговым кредиторам особенно важны для дольщиков, не являющихся участниками строительства в силу Закона о банкротстве и соответственно не имеющих права на включение в права требования о передаче объекта в реестр требований участников строительства (покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м., дольщики-юридические лица и т.д.). Для них получение денежной компенсации в качестве залогового кредитора является одним из немногих способов защитить свои права. Читайте подробнее о позиции КС РФ и ВС РФ по вопросу защиты прав залоговых кредиторов при передаче объекта незавершенного строительства Фонду.
Вместе с тем, при покупке помещения в новостройке за счет кредитных средств возникает также залог права требования к застройщику в пользу банка. И на практике при включении требований со статусом "залогового" возникает коллизия между залогом банка и залогом самого участника. Нередко суды отказывают в признании требования дольщика залоговым в связи с тем, что его право требования находится в залоге у банка.
Защита дольщика МО Фонд "Статус"
Квартира в ЖК "Ледово"
Защита дольщика ООО «Сочи-Абсолют»
ЖК "Ренессанс"
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года защищает дольщиков при банкротстве застройщиков. На нашем счету немало выигранных дел при банкротстве СУ-№ 155, компаний ГК "Урбан групп", Московского комбината хлебопродуктов и других застройщиков. С нашей практикой по защите дольщиков при банкротстве застройщиков вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. При этом мы предлагаем комплексные услуги юристов по защите в деле о банкротстве застройщика.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, детально проанализирует предоставленные документы, разработает эффективный план действий для каждого конкретного случая, оценит трудозатраты и направит вам предложение со стоимостью услуги. В зависимости от специфики дела, объема работы и пожеланий доверителя мы предлагаем различные варианты оплаты юридических услуг. Мы также гибко подходим к срокам и порядку оплаты юридических услуг, предлагая поэтапную оплату, рассрочку и постоплатную систему расчетов. В некоторых случаях мы готовы предложить финансирование судебного процесса, то есть ведение судебного процесса за наш счет с оплатой гонорара успеха после разрешения спора в пользу дольщика.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка статуса объекта, подготовка документов, защита ваших интересов до достижения оговоренного результата. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. Во время консультации мы обсудим все детали вашей ситуации и оценим перспективы выигрыша дела. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.