Банкротство юридического лица означает, что компания не может в полном объеме исполнить свои обязательства перед кредиторами. При этом неспособность исполнить обязательства должна быть признана арбитражным судом.
Банкротство застройщика – явление довольно распространенное и крайне неприятное для дольщиков. Юридическая фирма "Двитекс" с 2010 года защищает дольщиков в процедуре банкротства, помогает доверителям отстоять свои права на жилые и нежилые помещения. Мы защитили дольщиков крупных застройщиков - СУ № 155, ГК Урбан групп и многих других (решения суда по ссылке). За время нашей работы законодательство о банкротстве застройщиков и судебная практика разрешения споров при банкротстве застройщиков значительно менялись, менялись и способы защиты прав дольщиков. В подробном руководстве по банкротству застройщиков наши юристы по банкротству рассказали об особенностях процедуры банкротства застройщиков, порядке действий дольщиков для защиты своих прав на жилые и нежилые помещения, последствиях введения процедуры и актуальной судебной практике разрешения споров при банкротстве застройщика. В настоящей статье мы поговорим об ипотечных дольщиках при банкротстве застройщика.
Ипотека и банкротство застройщика
Банкротство застройщика не является основанием для прекращения или для приостановления исполнения обязательств дольщика перед банком по возврату кредитных средств. Даже если ипотечный заем получен у банка, который аккредитовал новостройку и застройщика. Аккредитация застройщика банком никак не влияет на распределение рисков при банкротстве застройщика.
Дело в том, что юридически при покупке недвижимости в новостройке с использованием кредита возникает несколько различных правоотношений: застройщик - дольщик и банк-дольщик (заемщик). Соответственно банкротство застройщика не влияет на отношения дольщика и банка. А это значит, что несмотря на введение процедуры банкротства в отношении застройщика, долг по кредитному договору дольщику все равно придется выплачивать в порядке и сроки, установленные кредитным договором. При этом уплаченные проценты по кредиту дольщику не компенсируются в рамках банкротства.
Более того, исходя из условий договора, банкротство застройщика и невозможность оформить залог на достроенный объект может рассматриваться как основание для предъявления банком требования о досрочном погашении кредита. Вместе с тем, в ряде случаев банки соглашаются на предоставление отсрочки выплаты долга.
Ипотека и ДДУ с эскроу при банкротстве застройщика
Для строительства многоквартирных домов застройщики могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет.
Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 миллионов рублей.
Особенностью использования такого способа расчетов является тот факт, что участник долевого строительства при банкротстве застройщика вправе в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве, что влечет за собой прекращение счета эскроу и договора счета эскроу. В дальнейшем после погашения записи в Росреестре о регистрации ДДУ банк, в котором открыт счет эскроу, возвращает деньги участнику долевого строительства. Если ДДУ заключен с использованием кредитных средств, то при его расторжении и прекращении счета эскроу в первую очередь денежные средства в счет погашения долга по кредиту перечисляются банку, а остаток денежных средств уже перечисляется дольщику.
Дольщику необходимо помнить, что при расторжении ДДУ с эскроу из-за банкротства застройщика ему вернутся только те средства, которые были внесены на счет по ДДУ (за вычетом долга перед банком). На сумму, находящуюся на счету эскроу, проценты не начисляются.
Вместе с тем, за время строительства стоимость объекта могла подорожать и при расторжении ДДУ дольщик теряет разницу в цене, хотя и получает гарантированно внесенные деньги и возможность закрыть долг перед банком. Однако участник строительства также вправе выбрать иной способ защиты - включить свои требования к застройщику в реестр требований участников долевого строительства в общем порядке и ожидать передачи объекта незавершенного строительства новому застройщику. Еще один способ "выйти из проекта" - это уступить права требования новому дольщику. Каждый дольщик по ДДУ с эскроу сам выбирает способ защиты своих прав - синица в руках или журавль в небе.
ДДУ без эскроу и ипотека при банкротстве застройщика
Для дольщиков по ДДУ без использования счета эскроу варианта защиты прав при банкротстве застройщика, если объект не достроен, всего два:
- Уступка права требования новому дольщику
- Включение требований в реестр требований при банкротстве
Уступка права требования по ДДУ при банкротстве застройщика
Согласно ст. 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Вместе с тем, Закон о банкротстве устанавливает ограничение в отношении заключения договоров уступки права требования по некоторым договорам.
Согласно п.1.1. ст. 201.8-1 Закона о банкротстве в целях финансирования мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства, в отношении которого привлекались средства участников строительства, объектов инфраструктуры и объектов инженерно-технологического обеспечения конкурсным управляющим (внешним управляющим) в ходе конкурсного производства (внешнего управления) от имени застройщика могут заключаться с Фондом договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений. Права требования по таким договорам не могут быть уступлены до получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта строительства.
То есть Закон о банкротстве ограничивает только уступку права требованиям по договорам, заключенным между застройщиком в лице конкурсного управляющего и Фондом.
Вместе с тем, дольщику, приобретающему права требования по договору уступки прав требования по ДДУ, после введения процедуры банкротства, необходимо учитывать, что в случае принятия Фондом решения о восстановлении прав участников строительства путем выплаты компенсации, такие дольщики не будут иметь право на денежную компенсацию (ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Включение требований дольщиков при банкротстве застройщика
При введении процедуры банкротства в отношении юридического лица все требования к должнику предъявляются в рамках дела о банкротстве и рассматриваются в рамках дела о банкротстве. Требования, возникшие до возбуждения дела о банкротстве компании, подлежат включению в реестр требований и удовлетворяются в порядке очередности.
Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о кредиторах застройщика (тех, кому должен застройщик), и размере их требований. Формирование реестра происходит на основании решения арбитражного суда. Реестр открывается в день публикации информации о банкротстве и открытии конкурсного производства, а закрывается через 2 месяца.
При принятии судом решения о признании застройщика банкротом, открытии конкурсного производства и применении параграфа 7 Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков» открывается особый реестр требований – реестр требований участников строительства.
- сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
- размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
- сведения о жилом помещении (в том числе о его площади) или индивидуальном жилом доме и земельном участке, на котором он расположен (в том числе о площади), являющихся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором;
- сведения об уплате застройщиком по договору участия в долевом строительстве взноса в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- сведения о том, что для расчетов по договору участия в долевом строительстве денежные средства внесены на счет эскроу;
- сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
- размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
- сведения о машино-месте и (или) нежилом помещении (в том числе о площади нежилого помещения), являющихся предметом договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
Реестр требований участников строительства ведется в отношении каждого объекта строительства застройщика.
В реестр требований участников строительства включаются требования граждан, имеющих неисполненное право требования к застройщику о передаче жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м.
Требования участников строительства имеют приоритет в деле о банкротстве застройщиков по сравнению с другими кредиторами. Кроме того, при определенных условиях участники строительства, в отличие от других кредиторов, могут получить объект долевого строительства, а не деньги в порядке очередности. В виду особого статуса кредитора, включенного в реестр требований участников строительства, законодатель ограничил круг лиц, имеющих право на включение требований в указанный реестр. Лица, не подходящие под критерии «участника строительства», могут включить свои требования в общий реестр требований кредиторов. Например, участниками строительства не являются юридические лица; физические лица, имеющие право требования к застройщику о передаче нежилого помещения площадью более 7 кв. м.
В настоящее время формируется судебная практика отказа во включении требований профессиональных инвесторов в реестр требований участников строительства. Под профессиональными инвесторами суды понимают граждан, приобретших у застройщика несколько квартир. Вместе с тем, 22 августа 2022 года по Верховный Суд рассмотрел жалобу гражданина на определение суда об отказе во включении его требований о передаче 30 квартир в реестр требований участников строительства. В Определении № 305-ЭС22-7163 по делу № А41-34210/2020 Верховный суд РФ оценил права профессиональных инвесторов в рамках дела о банкротстве застройщика. Со ссылкой на Постановление КС РФ № 34-П от 21 июля 2022 г. Экономическая коллегия пояснила, что предпринимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан-дольщиков преследуют, в первую очередь, удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем. Однако сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Дело в том, что заключение договоров с целью приобретения жилья может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов. Со ссылкой на Постановление КС РФ № 34-П от 21 июля 2022 г. Экономколлегия пояснила, что предпринимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан-дольщиков преследуют, в первую очередь, удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем. Однако сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Дело в том, что заключение договоров с целью приобретения жилья может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов. Кроме того, Верховный суд сделал важный для будущей судебной практики вывод: «само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц, – отмечено в определении. – В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон (применительно к ч. 1 ст. 133 АПК РФ), что в данном случае сделано не было. Если часть квартир приобретены в потребительских целях, а иная часть – в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы.» Таким образом, при включении требований о передаче нескольких объектов долевого строительства суд должен в первую очередь установить цель такой покупки. Если квартиры приобретались с целью удовлетворения потребности в жилье гражданина и членов семьи гражданина, то требования подлежат включению в реестр требований участников строительства. В ином случае – в общий реестр требований кредиторов (4 очередь).
В рамках дела о банкротстве особое положение занимают кредиторы, имеющие к застройщику денежное требование, обеспеченное залогом. К таким кредиторам относятся, в-первых, банки, предоставившие застройщику кредитные средства по кредитному договору, обязательства по которому обеспечены залогом.
Кроме того, в соответствии со ст. 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право залога не возникает у участников строительства, внесших денежные средства по ДДУ с использованием счета эскроу.
Таким образом, участник долевого строительства, имеющий денежное требование к застройщику, также является залоговым кредитором. Как ранее было отмечено, под денежным требованием участника строительства понимается требование о возврате денежных средств по расторгнутому, признанному незаключенным или недействительным договору о приобретении объекта долевого строительства. К залоговым кредиторам относятся также участники строительства, имеющие к застройщику право требования о передаче нежилого помещения площадью более 7 кв.м. или признанные судом профессиональными инвесторами, то есть участники строительства, которым отказано во включении требований о передаче объекта долевого строительства.
Согласно п. 3 ст. 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 Закона о банкротстве.
Вопрос включения требования в реестр со статусом "залогового" приобретает особую важность при передаче объекта незавершенного строительства Фонду. Так как в этом случае залоговые кредиторы имеют право на денежную компенсацию от Фонда. Правила о выплате компенсации залоговым кредиторам особенно важны для дольщиков, не являющихся участниками строительства в силу Закона о банкротстве и соответственно не имеющих права на включение в права требования о передаче объекта в реестр требований участников строительства (покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м., дольщики-юридические лица и т.д.). Для них получение денежной компенсации в качестве залогового кредитора является одним из немногих способов защитить свои права. Читайте подробнее о позиции КС РФ и ВС РФ по вопросу защиты прав залоговых кредиторов при передаче объекта незавершенного строительства Фонду.
Вместе с тем, при покупке помещения в новостройке за счет кредитных средств возникает также залог права требования к застройщику в пользу банка. И на практике при включении требований со статусом "залогового" возникает коллизия между залогом банка и залогом самого участника. Нередко суды отказывают в признании требования дольщика залоговым в связи с тем, что его право требования находится в залоге у банка.