Банкротство застройщика – явление довольно распространенное. При признании застройщика банкротом первый вопрос, который задают дольщики - как вернуть деньги? Постараемся ответить на этот вопрос в данной статье.
Банкротство юридического лица означает, что компания не может в полном объеме исполнить свои обязательства перед кредиторами. При этом неспособность исполнить обязательства должна быть судом. С заявлением о признании застройщика банкротом может обратиться сам застройщик, налоговый орган и кредитор, в том числе участник строительства, при соблюдении определенных условий. Также правом на обращение в суд с заявлением о признании застройщика банкротом обладает Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (ранее – Фонд 214), а также Фонд субъекта РФ.
Право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом возникает у кредитора с момента вступления в законную силу решения суда о взыскании денежных средств застройщика, если:
Например, дольщик может обратиться с заявлением о признании застройщика банкротом, если он имеет требование к застройщику о возврате цены ДДУ в связи с расторжением договора или об уменьшении цены ДДУ в связи со строительными недостатками, если сумма требования более 2 млн. рублей, а период просрочки более 3 месяцев.
Не менее чем за 15 календарных дней до обращения в арбитражный суд кредитор должен опубликовать уведомление о намерении обратиться с заявлением о признании должника банкротом путем включения его в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц.
Процедура банкротства застройщика имеет ряд особенностей, отличающих ее от общей процедуры банкротства юридического лица, и обусловленных необходимостью защиты прав участников строительства.
Узнать о банкротстве застройщика дольщик может из нескольких официальных источников:
Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры.
При открытии процедуры конкурсного производства в отношении застройщика дольщик получает право в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве и уведомить в этом застройщика (даже при отсутствии просрочки).
Если по ДДУ застройщик должен был передать дольщику квартиру, машино-место или нежилое помещение площадью менее 7 кв.м., право требования передачи объекта трансформируется в денежное требование участника строительства, которое удовлетворяются в третьей очереди. Заявление о включении денежного требования дольщика на основании расторгнутого договора рассматривает конкурсный управляющий.
Если по ДДУ застройщик должен был передать дольщику нежилое помещение площадью более 7 кв.м., право требования включается в общий реестр требований кредиторов застройщика (4 очередь). Заявление о включении денежного требования в этом случае рассматривает суд.
Но дольщику нужно понимать, что денег застройщика может не хватить на всех кредиторов (именно в связи с недостаточностью средств он банкротится). При расторжении ДДУ право дольщика на объект долевого строительства в таком случае пропадает. Если дом достроит другой застройщик, дольщик с расторгнутым договором уже не сможет требовать в нем свой объект. Более того, процедура банкротства застройщика является очень длительной и расчеты с кредиторами, включенными в реестр, могут начаться только через несколько лет. Поэтому расторжение ДДУ при банкротстве застройщика является не лучшим способом вернуть деньги. Рекомендуем дольщикам обратить на другие способы защиты.
Таблица "Порядок действий дольщика при банкротстве застройщика"
| Дольщик приобрел по ДДУ квартиру, машино-место или нежилое помещение площадью менее 7 кв.м. | ||
|---|---|---|
| Объект не введен в эксплуатацию | Объект введен в эксплуатацию, но не передан дольщику | Объект введен в эксплуатацию и передан дольщику |
| Дольщик должен обратиться к конкурсному управляющему для включения требований в реестр требований участников строительства. |
Дольщик должен обратиться к конкурсному управляющему для включения требований в реестр требований участников строительства. Если более 1/3 объектов в доме оформлены в собственность дольщиков, дольщик может признать право собственности на объект в судебном порядке. |
Дольщик должен признать право собственности на объект в судебном порядке. |
|
Дольщик приобрел по ДДУ нежилое помещение площадью более 7 кв.м. |
||
|
Объект не введен в эксплуатацию |
Объект введен в эксплуатацию, но не передан дольщику |
Объект введен в эксплуатацию и передан дольщику |
| Дольщик должен обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов как залоговый кредитор. |
Дольщик должен обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов как залоговый кредитор. Если более 1/3 объектов в доме оформлены в собственность дольщиков, дольщик может признать право собственности на объект в судебном порядке. |
Дольщик должен признать право собственности на объект в судебном порядке. |
Отдельно стоит рассказать о правах дольщика, внесших оплату по ДДУ с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На счетах эскроу денежные средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет.
Особенностью использования такого способа расчетов является тот факт, что участник долевого строительства при банкротстве застройщика вправе в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве, что влечет за собой прекращение счета эскроу и договора счета эскроу. В дальнейшем после погашения записи в Росреестре о регистрации ДДУ банк, в котором открыт счет эскроу, возвращает деньги участнику долевого строительства.
Вместе с тем, участник строительства также вправе включить свои требования к застройщику в реестр требований участников долевого строительства. В этом случае при погашении требований такого участника долевого строительства деньги со счета эскроу списываются на специальный счет застройщика для расчетов с иными кредиторами (в определенном законом порядке). Если участник включит свои требования в реестр, а затем откажется от ДДУ, то такой отказ является основанием для исключения требований из реестра.
Согласно ст. 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Вместе с тем, Закон о банкротстве устанавливает ограничение в отношении заключения договоров уступки права требования по некоторым договорам.
Согласно п.1.1. ст. 201.8-1 Закона о банкротстве в целях финансирования мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства, в отношении которого привлекались средства участников строительства, объектов инфраструктуры и объектов инженерно-технологического обеспечения конкурсным управляющим (внешним управляющим) в ходе конкурсного производства (внешнего управления) от имени застройщика могут заключаться с Фондом договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений. Права требования по таким договорам не могут быть уступлены до получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта строительства.
То есть Закон о банкротстве ограничивает только уступку права требованиям по договорам, заключенным между застройщиком в лице конкурсного управляющего и Фондом.
Вместе с тем, дольщику, приобретающему права требования по договору уступки прав требования по ДДУ, после введения процедуры банкротства, необходимо учитывать, что в случае принятия Фондом решения о восстановлении прав участников строительства путем выплаты компенсации, такие дольщики не будут иметь право на денежную компенсацию (ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").