ДДУ с эскроу, застройщика признали банкротом: что делать дольщику?

Защита прав дольщиков по ДДУ с эскроу при банкротстве застройщика

Для строительства многоквартирных домов застройщики могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет. 

Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 миллионов рублей. 

Особенностью использования такого способа расчетов является тот факт, что участник долевого строительства при банкротстве застройщика вправе в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве, что влечет за собой прекращение счета эскроу и договора счета эскроу. 

В дальнейшем после погашения записи в Росреестре о регистрации ДДУ банк, в котором открыт счет эскроу возвращает деньги участнику долевого строительства.

Вместе с тем, участник строительства также вправе включить свои требования к застройщику в реестр требований участников долевого строительства. В этом случае при погашении требований такого участника долевого строительства деньги с счета эскроу списываются на специальный счет застройщика для расчетов с иными кредиторами (в определенном законом порядке). Если участник включит свои требования в реестр, а затем откажется от ДДУ, то такой отказ является основанием для исключения требований из реестра.

Безусловно, последний способ защиты является максимально действенным и отвечающим интересам дольщика. Однако на практике часто при банкротстве застройщиков дома еще строятся.

Расторжение ДДУ и возврат денег эскроу счета - самый быстрый вариант вернуть вложенные средства при банкротстве строительной компании, но не всегда такой способ экономически выгоден для дольщика, так как за время строительства стоимость недостроенного актива растет, а при расторжении договора с эскроу счета вернется только первоначальная сумма.

При включении требований в реестр участников строительства дольщикам необходимо учитывать следующее. Дольщики, включенные в реестр, получат объект долевого строительства только, если объект незавершенного строительства будет реализован новому застройщику или Фонд развития территорий примет решение о завершении строительства. В теории существует также вариант создания дольщиками ЖСК для достройки дома, но на практике применяется редко. Если Фонд примет решение о нецелесообразности завершения строительства и выплате компенсации, то дольщику, включенные в реестр, получат денежную компенсацию исходя из рыночной стоимости объекта долевого строительства и с учетом лимита по площади.