Банкротство (несостоятельность) застройщика означает, что судом признана его неспособность удовлетворить обязательства перед кредиторами, в том числе участниками строительства, в полном объеме. Застройщик может быть признан по собственному заявлению, заявлению конкурсных кредиторов, налогового органа, а также по заявлению Фонда развития территорий. В настоящей статье мы расскажем о защите покупателей апартаментов и других нежилых помещений при банкротстве застройщика.
- Правовой статус апартаментов
- Нежилые помещения при банкротстве застройщика
- Как покупателям нежилых помещений защитить свои права в деле о банкротстве застройщика?
- Чек-лист для дольщиков по включению требований в реестр при банкротстве застройщика
- Чек-лист для дольщиков по признанию права собственности на нежилое помещение при банкротстве застройщика
- А что делать, если дольщик расторг договор участия в долевом строительстве?
Правовой статус апартаментов
С точки зрения российского законодательства, апартамент не является отдельным видом объекта недвижимости, хотя неоднократно в Госдуме поднимался вопрос о принятии закона, устанавливающего статус апартамента как отдельного вида недвижимости. В настоящее время апартамент представляет собой нежилое помещение со всеми вытекающими последствиями, без каких-либо исключений.
Статус нежилого помещения сильно влияет на права покупателей апартаментов в процедуре банкротства застройщика.
Нежилые помещения при банкротстве застройщика
При признании юридического банкротом, если у компании имеются неисполненные обязательства перед гражданами по передаче объектов долевого строительства, суд применяет особые правила банкротства застройщиков, установленные параграфом 7 Закона о банкротстве. Это означает, что открывается отдельный реестр требований участников строительства, а также применяются иные особенности.
Однако покупатели нежилых помещений могут включить свои требования о передаче объекта в реестр требований участников строительства, если они приобрели машино-место или иное нежилое помещение площадью до 7 кв.м. Иные инвесторы нежилых помещений не являются участниками строительства с точки зрения законодательства о банкротстве.
Как покупателям нежилых помещений защитить свои права в деле о банкротстве застройщика?
Порядок действий покупателя нежилого помещения при банкротстве застройщика зависит от правового статуса объекта и других обстоятельств.
Объект не введен в эксплуатацию
Если объект не введен в эксплуатации, то дольщику необходимо включить свои требования в реестр. В какой реестр требования должны быть включены и в каком порядке зависит от вида нежилого помещения, как было отмечено ранее.
- Машино-место или нежилое помещение площадью до 7 кв.м. - требование о передаче объекта в реестр требований участников строительства. Заявление о включении требований в реестр рассматривает конкурсный управляющий застройщика. Если дом будет достроен Фондом или иным застройщиком, то дольщик сможет получить объект по акту в ходе процедуры банкротства. Если Фондом будет принято решение о нецелесообразности завершения строительства и выплате компенсации, то дольщик получит денежную компенсацию от Фонда.
- Нежилое помещение площадью более 7 кв.м. - денежное требование в реестр требований кредиторов (4 очередь). Заявление о включении требований кредиторов рассматривает арбитражный суд в рамках дела о банкротстве. Подробнее о правах дольщиков, включенный в данный реестр, мы поговорим далее.
Объект введен в эксплуатацию, но нежилое помещение не передано дольщику до возбуждения дела о банкротстве
Если объект завершен строительством, но не передан дольщику, необходимо также включить свои требования в реестр (см. выше).
Вместе с тем, если право собственности на более чем 1/3 объектов в доме признано судом или зарегистрировано в Росреестре, дольщик может не включать требования в реестр, а признать право собственности на не переданный ему объект. В данном случае нужно подтвердить оформление права собственности соседями. Для дольщиков признание права собственности является наиболее предпочтительным вариантом защиты прав при банкротстве застройщика.
Чек-лист для дольщиков по включению требований в реестр при банкротстве застройщика:
- Проверьте, применены ли судом правила параграфа 7 Закона о банкротстве в деле о банкротстве застройщика. При неприменении подайте в суд ходатайство о применении правил.
- Подготовьте заявление о включении требований в реестр требований (реестр требований участников строительства или реестр требований кредиторов). Распечатайте, подпишите.
- Соберите документы, подтверждающие права требования к застройщику, сделайте копии для суда и (или) конкурсного управляющего.
- Направьте заявление о включении требований в реестр конкурсному управляющему или в суд (в зависимости от вида требований и других обстоятельств)
- Примите участие в судебных заседаниях по рассмотрению заявления (при судебном рассмотрении). Конкурсный управляющий рассматривает заявление без вызова сторон.
- Получите уведомление конкурсного управляющего или определение суда о включении требований в реестр. При отказе конкурсного управляющего направьте возражения в арбитражный суд, примите участие в судебных заседаниях.
Читайте подробнее: Включение требований дольщиков в реестр при банкротстве застройщика: пошаговая инструкция
Как было отмечено ранее, покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м., в том числе апартаментов), могут включить только денежные требования только в реестр требований кредиторов. Вместе с тем, участник долевого строительства, имеющий денежное требование по ДДУ к застройщику, имеет особый статус.
В соответствии со ст. 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право залога не возникает у участников строительства, внесших денежные средства по ДДУ с использованием счета эскроу.
Таким образом, участник долевого строительства, имеющий денежное требование к застройщику по ДДУ (без использования счета эскроу), в том числе покупатель нежилого помещения, является залоговым кредитором.
Согласно п. 3 ст. 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 Закона о банкротстве.
- 60 % направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов
- 25 % направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов. В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, 85 % процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций)
- 10 % направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований
- оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим (внешним управляющим) в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей
То есть залоговые кредиторы имеют приоритет при удовлетворении их требований при реализации имущества застройщика, на которое зарегистрирован в их пользу залог (объект незавершенного строительства и земельный участок).
На практике существовала коллизия между нормами закона о защите залоговых кредиторов в рамках дела о банкротстве застройщика и нормами о порядке передачи объекта незавершенного строительства Фонду для достройки объекта или выплаты компенсации. Данную коллизию разрешил Конституционный суд РФ в Постановлении от 21 июля 2022 года № 34-П, указав что при передаче объекта незавершенного строительства Фонду залоговые кредиторы должны получить денежную компенсацию от Фонда. Читайте подробнее о позиции КС РФ и ВС РФ по вопросу защиты прав залоговых кредиторов при передаче объекта незавершенного строительства Фонду.
Объект введен в эксплуатацию и нежилое помещение передано дольщику до возбуждения дела о банкротстве
Если застройщик передал дольщику нежилое помещение по передаточному акту или иному документу, а также без документов фактически, дольщик может признать свое право собственности на недвижимость в судебном порядке. В последнем случае (при отсутствии передаточного документа) дольщику придется в суде также доказать факт передачи объекта.
В большинстве случаев для признания права собственности на объект недвижимости при банкротстве застройщика необходимо обращаться с заявлением в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве. Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что в некоторых случаях для признания права собственности на нежилое помещение даже после введения процедуры банкротства в отношении застройщика дольщику необходимо обращаться в суд общей юрисдикции.
- Применены ли в деле о банкротстве застройщика правила параграфа 7 Закона о банкротстве. Если у застройщика нет недостроенных объектов, отсутствуют обязательства по передаче объектов строительства, то банкротство происходит по общему порядку банкротства юридических лиц, без особенностей, характерных для застройщиков. В этом случае для признания права собственности необходимо обратиться в суд общей юрисдикции. Однако в этом случае на стороне застройщика будет выступать арбитражный управляющий, целью которого является сохранение имущества банкрота, поэтому дольщику необходимо хорошо подготовиться к судебному процессу - собрать доказательства, выработать правовую позицию.
- В некоторых случаях, даже при применении судом правил параграфа 7 Закона о банкротстве, иски о признании права собственности рассматривают суды общей юрисдикции (изучите практику суда по месту нахождения объекта, рассматриваются ли сейчас иски о признании права собственности, какая практика в судах общей юрисдикции и арбитражных судах по нежилым помещениям).
За рассмотрение иска о признании права собственности на недвижимость в суде общей юрисдикции необходимо уплатить пошлину, размер которой зависит от стоимости объекта по договору. Однако уплаты пошлины можно избежать, если в защиту интересов дольщика обратится зарегистрированная в установленном порядке общественная организация по защите прав потребителей.
Чек-лист для дольщиков по признанию права собственности на нежилое помещение при банкротстве застройщика:
- Получите выписку из ЕГРН на объект недвижимости, чтобы уточнить его текущий статус (стоит ли объект на кадастровом учете, имеются ли зарегистрированные права на него).
- Проверьте, применены ли судом правила параграфа 7 Закона о банкротстве к процедуре банкротства вашего застройщика, определите подведомственность и подсудность спора (арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, или суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта)
- Подготовьте исковое заявление (заявление) о признании права собственности. Распечатайте, подпишите, сделайте копии для других сторон спора.
- Соберите документы, подтверждающие приобретение права собственности на объект, сделайте копии для суда и других сторон спора.
- Оплатите госпошлину за рассмотрение иска (заявления) судом.
- Подайте исковое заявление (заявление) о признании права собственности и документы в суд.
- Примите участие в судебных заседаниях по рассмотрению иска (заявления), докажите суду свои права на объект.
- При удовлетворении судом иска (заявления) отслеживайте вступление в законную силу постановления суда. При обжаловании решения суда примите участие в судебных заседаниях суда вышестоящей инстанции.
- После вступления решения суда в законную силу получите 2 заверенные судом копии решения суда с отметкой о вступлении в силу.
- Оплатите пошлину за регистрацию права собственности, подайте заявление о регистрации права собственности и копии решений суда в Росреестр (МФЦ). Если объект не стоит на кадастровом учете, то также закажите технический план на объект и подайте одновременно с заявлением о регистрации заявление о постановке объекта на кадастровый учет.
- Получите выписку из ЕГРН, подтверждающие регистрацию вашего права собственности.
А что делать, если дольщик расторг договор участия в долевом строительстве?
Денежные требования участников строительства, возникшие в связи с расторжением договора о приобретении машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м. также включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим на основании заявления дольщика. Денежные требования, возникшие в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу нежилого помещения с большей площадью, включаются в общий реестр требований кредиторов (4 очередь).