Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

Что делать покупателям апартаментов при банкротстве застройщика?

  • 7 ноября 2024
  • 18 минут
  • 2696
  • 29
Автор статьи
Вартанян Манук Овсепович
  • Руководитель отдела по работе с физическими лицами
  • Стаж: 10 лет
Публикуем только проверенную информацию

Банкротство (несостоятельность) застройщика означает, что судом признана его неспособность удовлетворить обязательства перед кредиторами, в том числе участниками строительства, в полном объеме. Застройщик может быть признан по собственному заявлению, заявлению конкурсных кредиторов, налогового органа, а также по заявлению Фонда развития территорий. В настоящей статье мы расскажем о защите покупателей апартаментов и других нежилых помещений при банкротстве застройщика.


Правовой статус апартаментов

С точки зрения российского законодательства, апартамент не является отдельным видом объекта недвижимости, хотя неоднократно в Госдуме поднимался вопрос о принятии закона, устанавливающего статус апартамента как отдельного вида недвижимости. В настоящее время апартамент представляет собой нежилое помещение со всеми вытекающими последствиями, без каких-либо исключений.
Статус нежилого помещения сильно влияет на права покупателей апартаментов в процедуре банкротства застройщика. 

Нежилые помещения при банкротстве застройщика

При признании юридического банкротом, если у компании имеются неисполненные обязательства перед гражданами по передаче объектов долевого строительства, суд применяет особые правила банкротства застройщиков, установленные параграфом 7 Закона о банкротстве. Это означает, что открывается отдельный реестр требований участников строительства, а также применяются иные особенности.

Однако покупатели нежилых помещений могут включить свои требования о передаче объекта в реестр требований участников строительства, если они приобрели машино-место или иное нежилое помещение площадью до 7 кв.м. Иные инвесторы нежилых помещений не являются участниками строительства с точки зрения законодательства о банкротстве.

Как покупателям нежилых помещений защитить свои права в деле о банкротстве застройщика?

Порядок действий покупателя нежилого помещения при банкротстве застройщика зависит от правового статуса объекта и других обстоятельств.

Объект не введен в эксплуатацию

Если объект не введен в эксплуатации, то дольщику необходимо включить свои требования в реестр. В какой реестр требования должны быть включены и в каком порядке зависит от вида нежилого помещения, как было отмечено ранее. 

  • Машино-место или нежилое помещение площадью до 7 кв.м. - требование о передаче объекта в реестр требований участников строительства. Заявление о включении требований в реестр рассматривает конкурсный управляющий застройщика. Если дом будет достроен Фондом или иным застройщиком, то дольщик сможет получить объект по акту в ходе процедуры банкротства. Если Фондом будет принято решение о нецелесообразности завершения строительства и выплате компенсации, то дольщик получит денежную компенсацию от Фонда.
  • Нежилое помещение площадью более 7 кв.м. - денежное требование в реестр требований кредиторов (4 очередь). Заявление о включении требований кредиторов рассматривает арбитражный суд в рамках дела о банкротстве. Подробнее о правах дольщиков, включенный в данный реестр, мы поговорим далее.

Объект введен в эксплуатацию, но нежилое помещение не передано дольщику до возбуждения дела о банкротстве

Если объект завершен строительством, но не передан дольщику, необходимо также включить свои требования в реестр (см. выше). 

Вместе с тем, если право собственности на более чем 1/3 объектов в доме признано судом или зарегистрировано в Росреестре, дольщик может не включать требования в реестр, а признать право собственности на не переданный ему объект. В данном случае нужно подтвердить оформление права собственности соседями. Для дольщиков признание права собственности является наиболее предпочтительным вариантом защиты прав при банкротстве застройщика.

Чек-лист для дольщиков по включению требований в реестр при банкротстве застройщика:

  1. Проверьте, применены ли судом правила параграфа 7 Закона о банкротстве в деле о банкротстве застройщика. При неприменении подайте в суд ходатайство о применении правил.
  2. Подготовьте заявление о включении требований в реестр требований (реестр требований участников строительства или реестр требований кредиторов). Распечатайте, подпишите.
  3. Соберите документы, подтверждающие права требования к застройщику, сделайте копии для суда и (или) конкурсного управляющего.
  4. Направьте заявление о включении требований в реестр конкурсному управляющему или в суд (в зависимости от вида требований и других обстоятельств)
  5. Примите участие в судебных заседаниях по рассмотрению заявления (при судебном рассмотрении). Конкурсный управляющий рассматривает заявление без вызова сторон.
  6. Получите уведомление конкурсного управляющего или определение суда о включении требований в реестр. При отказе конкурсного управляющего направьте возражения в арбитражный суд, примите участие в судебных заседаниях.


Читайте подробнее: Включение требований дольщиков в реестр при банкротстве застройщика: пошаговая инструкция

Важно: Включение требований в реестр требований участников строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект недвижимости и регистрации его в Росреестре.  


Как было отмечено ранее, покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м., в том числе апартаментов), могут включить только денежные  требования только в реестр требований кредиторов. Вместе с тем, участник долевого строительства, имеющий денежное требование по ДДУ к застройщику, имеет особый статус.

В соответствии со ст. 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право залога не возникает у участников строительства, внесших денежные средства по ДДУ с использованием счета эскроу.

Таким образом, участник долевого строительства, имеющий денежное требование к застройщику по ДДУ (без использования счета эскроу), в том числе покупатель нежилого помещения, является залоговым кредитором. 

Согласно п. 3 ст. 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 Закона о банкротстве.

При реализации предмета залога в рамках дела о банкротстве застройщика полученные денежные средства распределяются следующим образом (ст. 201.14 Закона о банкротстве):
  • 60 % направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов
  • 25 % направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов. В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, 85 % процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций)
  • 10 % направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований
  • оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим (внешним управляющим) в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей

То есть залоговые кредиторы имеют приоритет при удовлетворении их требований при реализации имущества застройщика, на которое зарегистрирован в их пользу залог (объект незавершенного строительства и земельный участок).

На практике существовала коллизия между нормами закона о защите залоговых кредиторов в рамках дела о банкротстве застройщика и нормами о порядке передачи объекта незавершенного строительства Фонду для достройки объекта или выплаты компенсации. Данную коллизию разрешил Конституционный суд РФ в Постановлении от 21 июля 2022 года № 34-П, указав что при передаче объекта незавершенного строительства Фонду залоговые кредиторы должны получить денежную компенсацию от Фонда. Читайте подробнее о позиции КС РФ и ВС РФ по вопросу защиты прав залоговых кредиторов при передаче объекта незавершенного строительства Фонду.


Объект введен в эксплуатацию и нежилое помещение передано дольщику до возбуждения дела о банкротстве

Если застройщик передал дольщику нежилое помещение по передаточному акту или иному документу, а также без документов фактически, дольщик может признать свое право собственности на недвижимость в судебном порядке. В последнем случае (при отсутствии передаточного документа) дольщику придется в суде также доказать факт передачи объекта.

В большинстве случаев для признания права собственности на объект недвижимости при банкротстве застройщика необходимо обращаться с заявлением в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве. Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что в некоторых случаях для признания права собственности на нежилое помещение даже после введения процедуры банкротства в отношении застройщика дольщику необходимо обращаться в суд общей юрисдикции. 

Подведомственность и подсудность спора о признании права собственности на нежилое помещение при банкротстве застройщика зависят от следующих обстоятельств:
  • Применены ли в деле о банкротстве застройщика правила параграфа 7 Закона о банкротстве. Если у застройщика нет недостроенных объектов, отсутствуют обязательства по передаче объектов строительства, то банкротство происходит по общему порядку банкротства юридических лиц, без особенностей, характерных для застройщиков. В этом случае для признания права собственности необходимо обратиться в суд общей юрисдикции. Однако в этом случае на стороне застройщика будет выступать арбитражный управляющий, целью которого является сохранение имущества банкрота, поэтому дольщику необходимо хорошо подготовиться к судебному процессу - собрать доказательства, выработать правовую позицию.
  • В некоторых случаях, даже при применении судом правил параграфа 7 Закона о банкротстве, иски о признании права собственности рассматривают суды общей юрисдикции (изучите практику суда по месту нахождения объекта, рассматриваются ли сейчас иски о признании права собственности, какая практика в судах общей юрисдикции и арбитражных судах по нежилым помещениям).

За рассмотрение иска о признании права собственности на недвижимость в суде общей юрисдикции необходимо уплатить пошлину, размер которой зависит от стоимости объекта по договору. Однако уплаты пошлины можно избежать, если в защиту интересов дольщика обратится зарегистрированная в установленном порядке общественная организация по защите прав потребителей

Чек-лист для дольщиков по признанию права собственности на нежилое помещение при банкротстве застройщика:

  1. Получите выписку из ЕГРН на объект недвижимости, чтобы уточнить его текущий статус (стоит ли объект на кадастровом учете, имеются ли зарегистрированные права на него).
  2. Проверьте, применены ли судом правила параграфа 7 Закона о банкротстве к процедуре банкротства вашего застройщика, определите подведомственность и подсудность спора (арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, или суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта)
  3. Подготовьте исковое заявление (заявление) о признании права собственности. Распечатайте, подпишите, сделайте копии для других сторон спора.
  4. Соберите документы, подтверждающие приобретение права собственности на объект, сделайте копии для суда и других сторон спора.
  5. Оплатите госпошлину за рассмотрение иска (заявления) судом.
  6. Подайте исковое заявление (заявление) о признании права собственности и документы в суд.
  7. Примите участие в судебных заседаниях по рассмотрению иска (заявления), докажите суду свои права на объект. 
  8. При удовлетворении судом иска (заявления) отслеживайте вступление в законную силу постановления суда. При обжаловании решения суда примите участие в судебных заседаниях суда вышестоящей инстанции.
  9. После вступления решения суда в законную силу получите 2 заверенные судом копии решения суда с отметкой о вступлении в силу.
  10. Оплатите пошлину за регистрацию права собственности, подайте заявление о регистрации права собственности и копии решений суда в Росреестр (МФЦ). Если объект не стоит на кадастровом учете, то также закажите технический план на объект и подайте одновременно с заявлением о регистрации заявление о постановке объекта на кадастровый учет.
  11. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающие регистрацию вашего права собственности.

А что делать, если дольщик расторг договор участия в долевом строительстве?

Денежные требования участников строительства, возникшие в связи с расторжением договора о приобретении машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м. также включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим на основании заявления дольщика. Денежные требования, возникшие в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу нежилого помещения с большей площадью, включаются в общий реестр требований кредиторов (4 очередь).

Компания “Двитекс” более 10 лет занимается защитой дольщиков при банкротстве застройщика (на нашем счету немало выигранных дел при банкротстве СУ-№ 155, компаний ГК "Урбан групп", Московского комбината хлебопродуктов и т.д.). Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы.


Закажите подготовку документов для включения в реестр при банкротстве застройщика у юриста онлайн

Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу готовые документы по вашему вопросу. Ответив на вопросы и приложив имеющиеся документы, вы получите индивидуально разработанные документы.
Заказать услуги онлайн

Услуги юристов по банкротству застройщиков


Требуется помощь юриста при банкротстве застройщика?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по банкротству застройщиков в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок

Публикации в СМИ
Смотреть все
Скидка
Соседи

Скидка на юридические услуги до 30 % дольщикам из одного жилого комплекса

29
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать
Рекомендуемые статьи
Все публикации

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх
Напишите нам, мы online!