Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П: залоговые кредиторы, в том числе соинвесторы нежилых помещений, вправе получить от Фонда развития территорий при передаче ему объекта незавершенного строительства денежную компенсацию в связи с утратой права залога.О порядке расчета и выплаты Фондом компенсации залоговым кредиторам читайте в статье.
Окишор Сильвия Георгиевна обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью "ТСТ Столица" несостоятельным (банкротом), введении в отношении него процедуры банкротства – наблюдение, включении требования в размере 1 280 005 руб. 09 коп.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 16 июня 2017 года по делу №А40-63608/17-129-75Б заявление переданы по подсудности в Арбитражный суд Московской области. При рассмотрении дела о банкротстве ООО "ТСТ Столица" судом применены правила параграфа 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Определением Арбитражного суда Московской области суда от 04 августа 2017 года заявление кредитора принято к производству арбитражного суда с возбуждением производства по делу о банкротстве должника и назначением судебного заседания.
Определением Арбитражного суда Московской области от 20 октября 2017 года в отношении общества с ограниченной ответственностью "ТСТ Столица" введена процедура банкротства – наблюдение. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Министерство строительного комплекса Московской области. Временным управляющим утвержден Ковалев Анатолий Владимирович.
Определением суда от 14 февраля 2018 года временным управляющим ООО "ТСТ Столица" утвержден Пономаренко Александр Владимирович. Решением суда от 28 марта 2019 года ООО "ТСТ Столица" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, до 10 сентября 2019 года. Исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден Пономаренко Александр Владимирович.
Определением суда от 19 апреля 2019 года конкурсным управляющим ООО "ТСТ Столица" утвержден Арамисов Давид Альбекович.
ООО "ТСТ Столица" является застройщиком жилого комплекса "Решетниково" (Клинский район) и жилого комплекса "Гагарина 28" (г. Орехово-Зуево)
Рассмотрим две ситуации: строительство дома еще не завершено, объект не передан (даже в том случае, если дом построен, но нет разрешения на ввод в эксплуатацию) или строительство дома завершено (получено разрешение на ввод в эксплуатацию), объект передан.
В первом случае (отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию) дольщику, заключившему ДДУ (иные договоры) для приобретения квартиры, машино-места, нежилого помещения площадью до 7 кв.м.
Внимание! с 28.12.2018 года в связи с изменениями Закона о банкротстве покупатели машино-мест и нежилых помещений до 7 кв.м. могут включить в реестр требование о передаче объекта, а не денежные требования, как ранее. До 28.12.2018 года такое право предоставлялось только приобретателям жилых помещений, на приобретателей нежилых помещений оно не распространялось, последние могли включить только денежные требования в реестр. Однако с 28.12.2018 года такое право предоставлено законодателем также покупателям машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м. (как правило, это кладовые). Указанный Закон допускает применение новых правил и в отношении дел о банкротстве застройщиков, возбужденных до 28.12.2018 года, однако внесение изменений в реестр допускается только, если на момент вступления в силу указанного закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди. Если участник долевого строительства уже включал свои денежные требования в реестр, то арбитражный управляющий должен сам включить их требования в реестр по передаче жилых помещений (а денежные требования исключить) в течение 45 календарных дней с даты вступления закона в силу. Если арбитражный управляющий не выполнит данные требования, то дольщику необходимо оспаривать его бездействие в суде. Поэтому рекомендуем дольщикам, которые покупали машино-места, нежилые помещения площадью до 7 кв. м. в строящихся домах и включили свои требования в реестр денежных требований, обратиться к конкурсному управляющему с запросом о предоставлении уведомления о включении требований в реестр требований по передаче жилых помещений. Если участник строительства не включал ранее свои денежные требования к застройщику в реестр, то он вправе включить свои требования по передаче машино-места/нежилого помещения площадью до 7 кв. м. в реестр требований по передаче жилых помещений в течение 2 месяцев с даты вступления закона в силу (не позднее 28.02.2019 года). Даже если вы пропустили указанный срок, то стоит попробовать восстановить срок и включить свои требования в реестр.
Покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м. по-прежнему вправе включить только денежные требования. Вместе с тем, в настоящее время имеется практика по искам о признании права собственности на часть объекта незавершенного строительства в виде помещения. Данный вариант возможен и для жилых, и для нежилых помещений. Если иск будет удовлетворен, вы будете иметь право собственности на долю в объекте, а не требования к застройщику. Такой вариант наиболее удобен, так как, если банкротство застройщика будет проходить по самому неблагоприятному варианту, но будет признано ваше право собственности на часть объекта незавершенного строительства в виде помещения, то оно не может быть реализовано с торгов. Об этом читайте подробную статью по ссылке.
К заявлению о включении в реестр необходимо приложить заверенную копию договора с застройщиком, документов об оплате по нему. После включения в реестр дольщикам необходимо активно участвовать во всех собраниях кредиторов, так как на них принимаются важные решения, касающиеся всех дольщиков, в том числе решения о передаче достроенных квартир дольщикам, включенным в реестр требований. При принятии такого решения акт приема-передачи с дольщиком подписывает конкурсный управляющий. Удовлетворение денежных средств осуществляется в порядке очередности, установленной законом, после реализации имущества должника.
Сроки для включения в реестр зависят от процедуры банкротства (по правилам, действующим до 28.12.2018 года):
- Наблюдение - 30 дней с даты публикации сообщения об этой процедуре в официальном издании;
- Внешнее управление - в любое время в течение процедуры
- Конкурсное производства - 2 месяца с даты публикации сообщения об открытии конкурсного производства.
Во втором случае (имеется разрешение на ввод в эксплуатацию) дольщик вправе обратиться с заявлением о признании права собственности на объект недвижимости. К заявлению необходимо приложить заверенную копию договора с застройщиком, документов об оплате по нему, документов, подтверждающих передачу объекта (акт о передаче ключей, договор с УК, документы об оплате коммунальных платежей, иное). Также к иску прилагаются выписка из ЕГРН на объект недвижимости, подтверждающая, что права других лиц на данный объект не зарегистрированы, и документы об отправке иска застройщику, конкурсному управляющему, третьим лицам (квитанция об отправке и опись вложений). К заявлению необходимо также приложить квитанцию об оплате пошлины. На основании вступившего в законную силу определения суда о признании права собственности дольщик может зарегистрировать право собственности в Росреестре.
И в первом, и во втором случае требования дольщика рассматриваются арбитражным судом в рамках дела о банкротстве. И так как дело ведет один судья, а дольщиков много, то сроки достаточно затянутые.
Компания “Двитекс” не первый год занимается защитой дольщиков при банкротстве застройщика (на нашем счету немало выигранных дел при банкротстве СУ-№ 155, компаний ГК "Урбан групп", Московского комбината хлебопродуктов и т.д.). Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы.
Читайте ответы на другие часто задаваемые вопросы дольщиков по оформлению права собственности здесь.
Ответы на часто задаваемые вопросы по включению в реестр требований застройщика-банкрота и общие вопросы по банкротству застройщика читайте здесь.
Вопросы-ответы дольщиков по незавершенному строительству здесь.
Московская обл, г. Орехово-зуево, ул. Гагарино, д. 28
Московская обл, г. Орехово-зуево, ул. Гагарино, д. 28
ЖК "Солнечная система" (ул. Германа Титова, дом 2/2)
ЖК "Пятницкие кварталы" (ул. Парковая, дом 20)