Банкротство застройщика при долевом строительстве

Правовые последствия банкротства застройщиков

При введении в отношении застройщика процедуры банкротства суд проверяет дату поступления искового заявления о признании права собственности (иных исков к застройщику) в суд. Если истец обратился с таким иском после введения процедуры банкротства в отношении застройщика, то рассмотрение заявленных исковых требований вне рамок дела о банкротстве, рассматриваемого арбитражным судом, невозможно (п. 1 ст. 201.4, пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» – далее Закон о банкротстве). 

В этом случае суд отказывает истцу в принятии искового заявления, поскольку оно не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а рассматривается и разрешается в ином судебном порядке (п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ), и прекращает производство по делу (п. 1 ст. 220 ГПК РФ). В этой ситуации истец вправе обратиться с иском (заявлением) о признании права собственности, в том числе на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика (например, Определения Верховного Суда РФ от 25.03.2015 № 306-ЭС15-2370 по делу № А55-6250/2009, от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/2013, Определение Московского городского суда от 15.04.2014 № 4г/4-3872, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2014 по делу № 33-877).

При этом в судах сложилась различная практика относительно исковых заявлений, предъявленных к иному юридическому лицу, но по объекту, застройщиком по которому является застройщик – банкрот (застройщик объекта строительства определяется в разрешении на строительство, а также в разрешении на ввод дома в эксплуатацию). Например, некоторые застройщики используют схему продажи: договор паенакопления, договор участия в ЖСК (то есть договоры заключаются не с застройщиком, а с Жилищно-строительным кооперативом). В этом случае юридически возникают корпоративные отношения (не договорные отношения) между дольщиком и ЖСК. Как правило, большинство судов признают ответчиком по таким делам ЖСК, а поэтому даже в случае банкротства застройщика принимают иски к ЖСК, рассматривают. Но по мнению иных судов (например, Долгопрудненского суда Московской области) такие иски подлежат в любом случае предъявлению к застройщику, а поэтому должны быть предъявлены в арбитражный суд.

Данное различие судебной практики необходимо учитывать дольщикам, купившим квартиры по договору участия в ЖСК, при затягивании процесса оформления права собственности застройщиком обращаться в суд с иском о признании права собственности, так как в случае банкротства застройщика оформить собственность через суд будет дольше, дороже и сложнее. 

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

В первую очередь дольщику нужно проверить, применены ли судом особые правила о банкротстве застройщика (параграф 7 Закона о банкротстве). Если данные правила не применены, то дольщику, имеющему требование о передаче объекта долевого строительства, необходимо заявить в арбитражный суд ходатайство о применении, иначе такой дольщик не сможет включить свои требования о передаче объекта долевого строительства в специальный реестр требований участников строительства (до применения специальных правил о банкротстве застройщика такого реестра не существует, дело о банкротстве рассматривается по общим правилам). 

Пример формулировки в решении суда о применении специальных правил о банкротстве застройщиков

Если правила параграфа 7 Закона о банкротстве применены в деле о банкротстве вашего застройщика, то порядок следующих действий зависит от вида объекта долевого строительства и текущего его статуса.

Объект долевого строительства не введен в эксплуатацию

В этом случае дольщику необходимо включить свои требования в реестр. В какой реестр требования должны быть включены и в каком порядке зависит от вида объекта долевого строительства. 

Если вы приобрели у застройщика жилое помещение, машино-место или нежилое помещение площадью менее 7 кв. м., то вы имеете право включить ваши требования в специальный реестр  - реестр требований участников строительства.

После включения требований в реестр дольщик должен отслеживать важные события по делу о банкротстве, контролировать работу конкурсного управляющего, принимать участие в собраниях кредиторов, рассматривающих отчеты конкурсного управляющего и принимающих решения о дальнейшей судьбе объекта незавершенного строительства. Активно пользуясь своими правами и преимуществами, вы можете влиять на ход процедуры банкротства и повышать свои шансы на получение объекта долевого строительства. 

Погашение требований путем передачи объектов долевого строительства дольщикам осуществляется только в случае принятия такого решения общим собранием участников строительства при условии соблюдения целого ряда условий, предусмотренных Законом о банкротстве. В дальнейшем решение дольщиков утверждается арбитражным судом (выносится определение суда). И только после фактической передачи объекта долевого строительства и подписания передаточного документа дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации возникшего права собственности.

Для иных объектов долевого строительства (нежилых помещений площадью более 7 кв.м., в том числе апартаментов) закон предусматривает возможность включить требования только в реестр денежных требований. Вместе с тем, участник долевого строительства, имеющий денежное требование по ДДУ к застройщику, также является залоговым кредитором. К залоговым кредиторам относятся участники строительства, имеющие к застройщику право требования о передаче нежилого помещения площадью более 7 кв.м.; участники строительства, признанные судом профессиональными инвесторами (если жилье приобретено с экономической целью, а не с целью удовлетворения потребности в жилье), участники строительства - юридические лица, то есть участники строительства, которым отказано во включении требований о передаче объекта долевого строительства. Требования таких участников строительства включаются в 4 очередь реестра требований кредиторов с особым статусом залоговых кредиторов. В заявлении о включении в реестр требований необходимо уточнить о наличии залоговых прав.

Согласно п. 3 ст. 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 Закона о банкротстве.

На практике существовала коллизия между нормами закона о защите залоговых кредиторов в рамках дела о банкротстве застройщика и нормами о порядке передачи объекта незавершенного строительства Фонду для достройки объекта или выплаты компенсации. Данную коллизию разрешил Конституционный суд РФ в Постановлении от 21 июля 2022 года № 34-П, указав что при передаче объекта незавершенного строительства Фонду залоговые кредиторы должны получить денежную компенсацию от Фонда. Читайте подробнее о позиции КС РФ и ВС РФ по вопросу защиты прав залоговых кредиторов при передаче объекта незавершенного строительства Фонду.

Также дольщик может признать право собственности на введенный в эксплуатацию, но не переданный ему объект, если право собственности на более чем 1/3 объектов в доме признано судом или зарегистрировано в Росреестре. В данном случае нужно подтвердить данный факт.

Объект долевого строительства введен в эксплуатацию, но не передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве

В этом случае дольщику также необходимо включить свои требования в реестр в соответствии с правилами, изложенными выше. Покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м. также могут признать свое право на объект незавершенного строительства.

Объект долевого строительства введен в эксплуатацию и передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве

Если застройщик передал дольщику объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу, а также без документов фактически, дольщик может признать свое право собственности на недвижимость в судебном порядке. В последнем случае (при отсутствии передаточного документа) дольщику придется в суде также доказать факт передачи объекта.

Чек-лист дольщика при введении процедуры банкротства в отношении застройщика

Наглядный алгоритм действий дольщика при банкротстве застройщика

А что делать, если дольщик расторг договор участия в долевом строительстве?

Денежные требования участников строительства, возникшие в связи с расторжением договора о приобретении жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м., признанием такого договора незаключенным или недействительным, также включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим на основании заявления дольщика. При некоторых условиях такие дольщики могут получить объект долевого строительства. 
Иные денежные требования дольщиков, в том числе возникшие в связи с расторжением ДДУ о приобретении нежилого помещения площадью более 7 кв.м. рассматриваются и включаются в общий реестр денежных требований кредиторов арбитражным судом.

Иные способы защиты дольщиков при банкротстве застройщика

Помимо установленных Законом о банкротстве мер защиты дольщиков, существует несколько дополнительных способов защиты участников строительства при банкротстве должника.

Обращение с требованием к страховщику

Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы. При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований участников строительства. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования.

Обращение с требованием к поручителю

Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка, участник строительства вправе потребовать выплаты денежных средств от поручителя. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства.

Выплата Фондом возмещения участникам строительства (если застройщик отчислял деньги в Фонд)

Решение о выплате участникам долевого строительства компенсации Фондом также принимается на общем собрании участников долевого строительства жилого комплекса. 

После выплаты Фондом компенсации участникам долевого строительства Фонд приобретает права требования к застройщику, его требования включаются в реестр. 

В соответствии с Законом о компенсационном фонде выплата фондом возмещения участнику осуществляется в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину - участнику долевого строительства, но не более 120 кв.м., и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которого определяется в период, в который был заключен договор.

При этом выплата возможна только в том случае, если по данному ДДУ застройщик произвел отчисления в фонд. 

Кроме того, физическое лицо, которое приобрело у юридического лица - участника долевого строительства право требования по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору (то есть это ограничение относится к тем, кто приобрел после подачи заявления о признании застройщика банкротом права требования по договору уступки у юридического лица; к покупателям квартир по ДДУ напрямую от застройщика или по договору уступки, заключенному с физическими лицами, такое ограничение не применяется).

Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу

Для строительства многоквартирных домов застройщики могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет. 

Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 миллионов рублей. 

Особенностью использования такого способа расчетов является тот факт, что участник долевого строительства при банкротстве застройщика вправе в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве, что влечет за собой прекращение счета эскроу и договора счета эскроу. 

В дальнейшем после погашения записи в Росреестре о регистрации ДДУ банк, в котором открыт счет эскроу возвращает деньги участнику долевого строительства.

Вместе с тем, участник строительства также вправе включить свои требования к застройщику в реестр требований участников долевого строительства. В этом случае при погашении требований такого участника долевого строительства деньги с счета эскроу списываются на специальный счет застройщика для расчетов с иными кредиторами (в определенном законом порядке). Если участник включит свои требования в реестр, а затем откажется от ДДУ, то такой отказ является основанием для исключения требований из реестра.