Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П: залоговые кредиторы, в том числе соинвесторы нежилых помещений, вправе получить от Фонда развития территорий при передаче ему объекта незавершенного строительства денежную компенсацию в связи с утратой права залога. О порядке расчета и выплаты Фондом компенсации залоговым кредиторам читайте в статье.
Также обращаем ваше внимание, что с 09.09.2024 года изменились размеры судебных госпошлин, в частности с этой даты при обращении в суд с заявлением в рамках дела о банкротстве необходимо уплачивать госпошлину по новым правилам (пп. 9 п. 1 ст. 333.21 НК РФ).
В данной статье мы собрали все самое важное о банкротстве застройщика. Если у вас нет времени читать подробные инструкции и разъяснения юристов, то данная статья поможет быстро узнать основные нюансы. В статье мы отвечаем честно на вопросы о сроках предъявления требований в реестр и другие вопросы дольщиков о процедуре банкротства застройщика.
Процедура банкротства застройщика предполагает особый порядок удовлетворения требований кредиторов. При банкротстве застройщика открывается особый реестр - реестр требований участников строительства. Данные требования имеют в определенном смысле приоритет перед требованиями других кредиторов. В указанный реестр включаются требования физических лиц, основанные на договоре, предусматривающем передачу жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью до 7 кв. м. Важным условием для включения требований дольщика в реестр является не только наличие такого договора, но и исполнение дольщиком обязательств по оплате в полном объеме.
Как отмечено было ранее, особый реестр требований участников строительства применяется при банкротстве юридического лица только в том случае, если данное юридическое лицо является застройщиком. О признании юридического лица застройщиком и применении правил параграфа 7 Закона о банкротстве арбитражный суд указывает в решении суда признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Кроме того, вопрос о применении данных правил может быть рассмотрен отдельно, в том числе по ходатайству дольщика, о чем суд выносит определение.
Если суд откажет в применении правил параграфа 7 Закона о банкротстве, то юридическое лицо банкротится по общим правилам, то есть открывается реестр только денежных требований, а требования о признании права собственности на недвижимое имущество рассматриваются судами общей юрисдикции.
С 01.07.2021 года срок для включения требований в реестр составляет 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования. То есть всего срок для включения в реестр - 60 календарных дней с даты публикации уведомления конкурсного управляющего в официальном издании. Новые правила применяются к делам о банкротстве застройщиков, возбужденным после 01.07.2021 года. По иным делам действуют сроки, предусмотренные ранее действовавшей редакцией закона, то есть срок для включения требований в реестр по ранее действовавшим правилам - 2 месяца со дня получения уведомления конкурсного управляющего об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований (при этом указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 1 месяца со дня его опубликования).
Согласно п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве в случае пропуска срока для предъявления требования по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом. Таким образом, для восстановления срока дольщику необходимо доказать уважительность причин его пропуска. Нам неоднократно удавалось восстановить сроки и включить требования в реестр в различных ситуациях - болезнь, длительная командировка, неполучение уведомления от конкурсного управляющего и пр.
Согласно новым правилам о банкротстве застройщика требования участников строительства рассматривает конкурсный управляющий, а не арбитражный суд. Данные поправки были внесены с целью разгрузить судебную систему и упростить процедуру включения требований дольщиков.
Новый срок рассмотрения действует с 01.07.2021 года (ранее срок рассмотрения был 30 рабочих дней). По результату рассмотрения заявления дольщик получает уведомление от конкурсного управляющего.
В случае участия Фонда развития территорий в деле о банкротстве застройщика конкурсный управляющий в рамках реализации мероприятий, предусмотренных Законом о банкротстве, направляет в Фонд документы, обосновывающие требования участника строительства, не позднее чем через пять рабочих дней с даты их получения. Фонд в течение пяти рабочих дней рассматривает указанные документы и представляет конкурсному управляющему позицию по вопросу обоснованности предъявленного требования участника строительства.
Так как конкурсный управляющий призван защищать интересы всех кредиторов и сохранять баланс, то при наличии каких-либо сомнений в наличии права требования о передаче объекта долевого строительства конкурсный управляющий отказывает во включении требований в реестр. Наиболее частая причина отказа - это отсутствие документов, достаточных для подтверждения полной оплаты стоимости объекта долевого строительства застройщику. Например, вы приобрели объект по договору уступки и у вас отсутствуют документы об оплате цедентом застройщику цены ДДУ. Или оплата по договору была произведена зачетом встречных требований.
Если конкурсный управляющих откажет во включении ваших требований в реестр, вам необходимо подать возражения в суд и отстоять свои интересы в судебном заседании. Не отчаивайтесь: 80 % отказов являются незаконными и их можно обжаловать в судебном порядке.
Правила предъявления и рассмотрения требований участников строительства при банкротстве застройщика неоднократно менялись. Так как процедура банкротства является длительной, то в некоторых делах о банкротстве по-прежнему применяются ранее действовавшие правила (за некоторым исключением). Например, если в отношении застройщика была введена ранее процедура наблюдения, которая в настоящее время не применяется в отношении застройщиков. В этом случае требования дольщиков рассматривает суд, а не конкурсный управляющий, а также применяются иные особенности процедуры. Уточнить порядок предъявления требований можно в опубликованных судебных актах по делу о банкротстве вашего застройщика. Рекомендуем также во избежание потери времени проконсультироваться с нашим юристом.
Уведомление о включении лишь подтверждает наличие у застройщика обязательства по передаче вам объекта и размер неисполненного обязательства. Погашение требований путем передачи объектов долевого строительства дольщикам осуществляется только в случае принятия такого решения общим собранием участников строительства при условии соблюдения целого ряда условий, предусмотренных Законом о банкротстве. В дальнейшем решение дольщиков утверждается арбитражным судом (выносится определение суда). И только после фактической передачи объекта долевого строительства и подписания передаточного документа дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации возникшего права собственности.
Также в ходе процедуры банкротства права требования дольщика могут погашены выплатой денежной компенсации Фондом развития территории (в этом случае Фонд становится правопреемником дольщика в реестре).
Закон предусматривает особый механизм защиты путем включения требований в реестр требований участников строительства только для покупателей жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м. Покупатели нежилых помещений большей площадью с точки зрения Закона о банкротстве являются обычными кредиторами с денежными требованиями. Однако на практике выработался способ защиты таких дольщиков - признание права собственности на объект незавершенного строительства (читайте об этом подробнее).
Юридические лица, имеющие права требования к застройщику о передаче жилого или иного помещения, не могут включить свои требования в реестр требований участников строительства, так как закон прямо предусматривает, что участником строительства является только физическое лицо. Юридические лица могут предъявить только денежное требование в общий реестр кредиторов.
Требования дольщиков и иных кредиторов рассматриваются и включатся в реестр бесплатно. Для рассмотрения необходимо подать только заявление о включении требований в реестр и документы, подтверждающие наличие требований (договоры и платежные документы об оплате цены), доверенность (если с заявлением обращается представитель).
Законом установлен четко перечень денежных требований, которые включаются в реестр требований участников строительства и соответственно имеют приоритет. Требования о выплате неустойки к таким требованиям не относятся.
Это прямо вытекает из норм закона. Денежные требования в связи с расторжением ДДУ, признанием его незаключенным или недействительным относятся к требованиям участников строительства и включаются в особый реестр.
Порядок выплаты возмещения Фондом определяется ст. 13 Закона № 218-ФЗ.
Требования о признании права собственности после введения процедуры банкротства в отношении застройщика рассматриваются арбитражным судом в рамках дела о банкротстве. Однако на практике в делах о банкротстве застройщиков имеются различные нюансы, которые влияют на подведомственность и подсудность данных споров.
Решение суда (определение арбитражного суда) о признании права собственности на недвижимость является основанием для регистрации права собственности в Росреестре.
Особенность правового статуса денежных средств, размещенных на эскроу счете, позволяет дольщику вернуть деньги с этого счета при банкротстве застройщика и при этом не предъявлять свои требования к застройщику в рамках процедуры.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года защищает дольщиков при банкротстве застройщиков. На нашем счету немало выигранных дел при банкротстве СУ-№ 155, компаний ГК "Урбан групп", Московского комбината хлебопродуктов и других застройщиков. С нашей практикой по защите дольщиков при банкротстве застройщиков вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. При этом мы предлагаем комплексные услуги юристов по защите в деле о банкротстве застройщика.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, детально проанализирует предоставленные документы, разработает эффективный план действий для каждого конкретного случая, оценит трудозатраты и направит вам предложение со стоимостью услуги. В зависимости от специфики дела, объема работы и пожеланий доверителя мы предлагаем различные варианты оплаты юридических услуг. Мы также гибко подходим к срокам и порядку оплаты юридических услуг, предлагая поэтапную оплату, рассрочку и постоплатную систему расчетов. В некоторых случаях мы готовы предложить финансирование судебного процесса, то есть ведение судебного процесса за наш счет с оплатой гонорара успеха после разрешения спора в пользу дольщика.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка статуса объекта, подготовка документов, защита ваших интересов до достижения оговоренного результата. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. Во время консультации мы обсудим все детали вашей ситуации и оценим перспективы выигрыша дела. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.