Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П: залоговые кредиторы, в том числе соинвесторы нежилых помещений, вправе получить от Фонда развития территорий при передаче ему объекта незавершенного строительства денежную компенсацию в связи с утратой права залога. О порядке расчета и выплаты Фондом компенсации залоговым кредиторам читайте в статье.
Также обращаем ваше внимание, что с 09.09.2024 года изменились размеры судебных госпошлин, в частности с этой даты при обращении в суд с заявлением в рамках дела о банкротстве необходимо уплачивать госпошлину по новым правилам (пп. 9 п. 1 ст. 333.21 НК РФ).
В реестр требований участников строительства включаются требования физических лиц, основанные на любом договоре, предусматривающем передачу жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью до 7 кв. м. Важным условием для включения требований дольщика в реестр является не только наличие такого договора, но и исполнением дольщиком обязательств по оплате в полном объеме.
Расторжение договора при банкротстве застройщика является не лучшим выходом из ситуации. В этом случае дольщик должен также включить свои требования (только уже денежные) в реестр требований участников строительства и дожидаться завершения процедуры банкротства. Исключение составляют ДДУ с использованием эскроу счета. В последнем случае дольщик может в любой момент отказаться от договора и вернуть свои деньги со счета эскроу, не участвуя при этом в процедуре банкротства застройщика.
При принятии Публично-правовой компаний "Фонд развития территорий" решения о финансировании мероприятий за счет его имущества дольщик, чьи требования включены в реестр требований участников строительства, может обратиться в Фонд с заявлением о выплате возмещения. В этом случае сумма выплачиваемой компенсации зависит от площади помещения и рыночной стоимости квадратного метра равнозначной недвижимости на первичном рынке (определяется независимым оценщиком, привлеченным Фондом). Выплата возмещения Фондом имеет ряд особенностей и нюансов.
Безусловно, государство является важным регулятором отношений, возникающих между участниками строительства, застройщиком, иными кредиторов в ходе процедуры банкротства. С целью защиты граждан - участников строительства государством создана публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (ранее именовалась - Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства). В большинстве случаев данная организация финансирует мероприятия по завершению строительства при банкротстве застройщика. Однако Фонд может также принять решение о нецелесообразности финансирования. Кроме того, завершением строительства может заниматься также новый застройщик, которому на основании определения арбитражного суда переходят определенные права и обязанности обанкротившегося застройщика. То есть в этом случае новый застройщик приобретает объект незавершенного строительства с "обременением" - он должен его достроить и исполнить обязательства по передаче помещений дольщикам, чьи требования включены в реестр. При этом у нового застройщика появляются права на реализацию непроданных прежним застройщиком объектов. Как показывает практика, приобретение недостроя при банкротстве редко бывает интересно новым застройщикам, так как объем обязательств превышает размер возможной прибыли от реализации непроданных помещений. Однако застройщики, принимающие участие в завершении строительства долгостроев, часто получают дополнительные преференции от государства в виде аренды земельного участка в перспективном районе.
Последним способом завершения строительства при банкротстве является созданием участниками строительства жилищно-строительного кооператива и достройка за счет взносов самих дольщиков. На практике такой способ используется реже.
Согласно п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве в случае пропуска срока для предъявления требования по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом. Таким образом, для восстановления срока дольщику необходимо доказать уважительность причин его пропуска. Нам неоднократно удавалось восстановить сроки и включить требования в реестр в различных ситуациях - болезнь, длительная командировка, неполучение уведомления от конкурсного управляющего и пр.
Правила предъявления и рассмотрения требований участников строительства при банкротстве застройщика неоднократно менялись. В настоящее время данные требования рассматривает конкурсный управляющий, а не суд. Вместе с тем, учитывая длительность процедуры банкротства, по-прежнему в некоторых делах о банкротстве, возбужденных до введения новых правил, применяются действующие ранее нормы Закона о банкротстве и требования подлежат предъявлению в суд, а не к конкурсному управляющему. Уточнить порядок предъявления можно в опубликованных судебных актах по делу о банкротстве вашего застройщика. Рекомендуем также во избежание потери времени проконсультироваться с юристом.
Как мы отметили ранее, денежная компенсация может быть выплачена Фондом развития территорий при принятии соответствующего решения. Однако по-прежнему в большинстве случаев требования дольщиков удовлетворяются в ходе процедуры банкротства путем передачи завершенного строительством объекта.
Включение требований в реестр требований участников строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект недвижимости и регистрации его в Росреестре. Уведомление о включении лишь подтверждает наличие у застройщика обязательства по передаче вам объекта и размер неисполненного обязательства. Погашение требований путем передачи объектов долевого строительства дольщикам осуществляется только в случае принятия такого решения общим собранием участников строительства при условии соблюдения целого ряда условий, предусмотренных Законом о банкротстве. В дальнейшем решение дольщиков утверждается арбитражным судом (выносится определение суда). И только после фактической передачи объекта долевого строительства и подписания передаточного документа дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации возникшего права собственности.
К сожалению, нет. Закон предусматривает особый механизм защиты путем включения требований в реестр требований участников строительства только для покупателей жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м. Покупатели нежилых помещений большей площадью с точки зрения Закона о банкротстве являются обычными кредиторами с денежными требованиями. Однако на практике выработался способ защиты таких дольщиков - признание права собственности на объект незавершенного строительства (читайте об этом подробнее).
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года защищает дольщиков при банкротстве застройщиков. На нашем счету немало выигранных дел при банкротстве СУ-№ 155, компаний ГК "Урбан групп", Московского комбината хлебопродуктов и других застройщиков. С нашей практикой по защите дольщиков при банкротстве застройщиков вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. При этом мы предлагаем комплексные услуги юристов по защите в деле о банкротстве застройщика.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, детально проанализирует предоставленные документы, разработает эффективный план действий для каждого конкретного случая, оценит трудозатраты и направит вам предложение со стоимостью услуги. В зависимости от специфики дела, объема работы и пожеланий доверителя мы предлагаем различные варианты оплаты юридических услуг. Мы также гибко подходим к срокам и порядку оплаты юридических услуг, предлагая поэтапную оплату, рассрочку и постоплатную систему расчетов. В некоторых случаях мы готовы предложить финансирование судебного процесса, то есть ведение судебного процесса за наш счет с оплатой гонорара успеха после разрешения спора в пользу дольщика.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка статуса объекта, подготовка документов, защита ваших интересов до достижения оговоренного результата. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. Во время консультации мы обсудим все детали вашей ситуации и оценим перспективы выигрыша дела. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.