В этой статье мы рассмотрим налогообложение доходов граждан при продаже ими недвижимого имущества, особенное внимание уделив случаям, когда налог можно вообще не платить или существенно на нем сэкономить. В конце настоящей статьи размещен онлайн-калькулятор расчета налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости, с помощью которого вы можете рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, применив различные налоговые вычеты, речь о которых пойдет в настоящей статье.
Каждый из нас обязан уплачивать налог на доходы физических лиц со всех полученных доходов. Но Налоговый кодекс предусматривает и приятные исключения из этого правила.
Когда не нужно платить НДФЛ при продаже недвижимости?
|
Недвижимость приобретена в порядке приватизации |
Срок владения более 3 лет |
|
Недвижимость приобретена в порядке наследования от члена семьи и (или) близкого родственника (супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные) |
|
|
Недвижимость приобретена в порядке дарения от члена семьи и (или) близкого родственника (супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные) |
|
|
Недвижимость приобретена плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением |
|
|
Жилая недвижимость (квартира, комната, жилой дом или их часть, доля в праве собственности на такой объект) является единственным жильем продавца на дату регистрации перехода права собственности либо у продавца имеется другое жилье, но оно приобретено в течение 90 дней до даты регистрации перехода права собственности |
|
|
Иная недвижимость |
Срок владения более 5 лет |
- 13 % - для налоговых резидентов РФ
- 30 % - для налоговых нерезидентов РФ
Как исчислить НДФЛ при продаже недвижимости?
- Определить сумму налогооблагаемого дохода (налоговую базу)
Умножьте кадастровую стоимость объекта недвижимости на 0,7 и сравните с ценой продажи объекта недвижимости по договору. Если договорная цена объекта окажется выше полученной величины, то рассчитывайте налог от цены продажи. Если меньше, то рассчитайте налог от полученной величины (0,7 x кадастровая стоимость).
Если право собственности на недвижимость возникло до 01.01.2016 года, то налоговая база всегда равна договорной стоимости недвижимости.
- Определите суммы налоговых вычетов, на которые вы можете уменьшить налоговую базу
Обратите внимание! Любым налоговым вычетом может воспользоваться только налоговый резидент РФ (нерезидент РФ должен уплатить налог со всей суммы дохода от продажи, даже расходы на приобретение недвижимости он вычесть не сможет).
Если вы являетесь налоговым резидентом РФ, то посчитайте сумму налоговых вычетов, на которые вы можете уменьшить налог.
Налоговый вычет при продаже недвижимости
|
Вычет |
Сумма |
Чем подтверждать |
Когда подходит |
|
Фактические расходы на приобретение недвижимости |
Сумма расходов на приобретение недвижимости |
Договор, платежные документы (расписки/платежные поручения и пр.) |
Если недвижимость покупали за свои деньги и есть документы |
|
Без подтверждения расходов |
1 000 000 Р или пропорционально доле в праве собственности (для жилых домов, квартир, комнат, садовых домов или земельных участков) 250 000 Р или пропорционально доле в праве собственности (для иной недвижимости) |
Подтверждать не нужно, достаточно заявить в декларации |
Если нет подтверждения расходов: документы не сохранились, либо недвижимость получена в дар, в качестве наследства или в порядке приватизации |
Иные налоговые вычеты
Доход от продажи недвижимости - это такой же доход, как и любой другой доход, облагаемый по ставке 13 %, поэтому вы можете к данному доходу также применить иные налоговые вычеты (социальные - расходы на оплату лечения, обучения, благотворительность и пр., оплаченные в том же году, когда получен доход от продажи, имущественный вычет в связи с покупкой жилья и уплатой процентов по кредиту на покупку жилья - если у вас возникло такое право и вы ранее не пользовались данным вычетом либо имеется остаток данного вычета, иные вычеты).
Как подать декларацию и уплатить налог при продаже недвижимости?
- Заполнение и подача декларации 3-НДФЛ и подтверждающих документов в налоговый орган по месту жительства
Приложите к декларации документы, подтверждающие получение дохода и документы, подтверждающие право на указанные в декларации налоговые вычеты.
- Камеральная проверка декларации налоговым органом ≈ 3 месяца
- Уплата НДФЛ в бюджет