В этой статье мы рассмотрим налогообложение доходов граждан при продаже ими недвижимого имущества, особенное внимание уделив случаям, когда налог можно вообще не платить или существенно на нем сэкономить. В конце настоящей статьи размещен онлайн-калькулятор расчета налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости, с помощью которого вы можете рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, применив различные налоговые вычеты, речь о которых пойдет в настоящей статье.
Каждый из нас обязан уплачивать налог на доходы физических лиц со всех полученных доходов. Но Налоговый кодекс предусматривает и приятные исключения из этого правила.
Когда не нужно платить НДФЛ при продаже недвижимости?
|
Недвижимость приобретена в порядке приватизации
|
Срок владения более 3 лет
|
|
Недвижимость приобретена в порядке наследования от члена семьи и (или) близкого родственника (супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные)
|
|
Недвижимость приобретена в порядке дарения от члена семьи и (или) близкого родственника (супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные)
|
|
Недвижимость приобретена плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением
|
|
Жилая недвижимость (квартира, комната, жилой дом или их часть, доля в праве собственности на такой объект) является единственным жильем продавца на дату регистрации перехода права собственности либо у продавца имеется другое жилье, но оно приобретено в течение 90 дней до даты регистрации перехода права собственности
|
|
Иная недвижимость
|
Срок владения более 5 лет
|
С 2019 года данные правила освобождения от уплаты налога при продаже недвижимости применимы также для нерезидентов РФ (независимо от даты приобретения недвижимости).
Срок владения исчисляется с даты возникновения права собственности продавца. По общему правилу право собственности возникает с даты его регистрации в Росреестре. Однако из данного правила есть исключения: при наследовании имущества право собственности у наследника возникает с даты смерти наследодателя, при приобретении квартиры по договору с ЖСК - с даты полной уплаты паевого взноса, при приватизации квартиры до 01.01.1998 года - с даты подписания договора о передаче в собственность, при приобретении долей в праве собственности в разное время с дальнейшим объединением долей в единый объект - с даты приобретения первой доли в праве собственности, при приобретении недвижимости на основании решения суда - с даты вступления решения суда в законную силу.
Важно! В этих случаях не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган и уплачивать налог.
Налоговые ставки
- 13 % - для налоговых резидентов РФ
- 30 % - для налоговых нерезидентов РФ
Налоговый резидент РФ - это физическое лицо, которое находится фактически на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Гражданство в этом случае не имеет значения. Статус резидента проверяют на 31 декабря года продажи недвижимости, а не дату продажи недвижимости и не дату приобретения недвижимости. Количество дней пребывания в РФ считается суммарно, а не подряд.
Как исчислить НДФЛ при продаже недвижимости?
- Определить сумму налогооблагаемого дохода (налоговую базу)
Если право собственности на недвижимость возникло после 01.01.2016 года, то для начала нужно определить кадастровую стоимость проданного объекта недвижимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности к покупателю (если объект недвижимости поставили на кадастровый учет позже, то на дату постановки на кадастровый учет).
Умножьте кадастровую стоимость объекта недвижимости на 0,7 и сравните с ценой продажи объекта недвижимости по договору. Если договорная цена объекта окажется выше полученной величины, то рассчитывайте налог от цены продажи. Если меньше, то рассчитайте налог от полученной величины (0,7 x кадастровая стоимость).
Если право собственности на недвижимость возникло до 01.01.2016 года, то налоговая база всегда равна договорной стоимости недвижимости.
- Определите суммы налоговых вычетов, на которые вы можете уменьшить налоговую базу
Обратите внимание! Любым налоговым вычетом может воспользоваться только налоговый резидент РФ (нерезидент РФ должен уплатить налог со всей суммы дохода от продажи, даже расходы на приобретение недвижимости он вычесть не сможет).
Если вы являетесь налоговым резидентом РФ, то посчитайте сумму налоговых вычетов, на которые вы можете уменьшить налог.
Налоговый вычет при продаже недвижимости
|
Вычет
|
Сумма
|
Чем подтверждать
|
Когда подходит
|
|
Фактические расходы на приобретение недвижимости
|
Сумма расходов на приобретение недвижимости
|
Договор, платежные документы (расписки/платежные поручения и пр.)
|
Если недвижимость покупали за свои деньги и есть документы
|
|
Без подтверждения расходов
|
1 000 000 Р или пропорционально доле в праве собственности (для жилых домов, квартир, комнат, садовых домов или земельных участков)
250 000 Р или пропорционально доле в праве собственности (для иной недвижимости)
|
Подтверждать не нужно, достаточно заявить в декларации
|
Если нет подтверждения расходов: документы не сохранились, либо недвижимость получена в дар, в качестве наследства или в порядке приватизации
|
Обратите внимание! При получении доходов, начиная с 2017 года, у продавцов, которые приобрели недвижимость безвозмездно, есть возможность уменьшить налоговую базу при продаже недвижимости на сумму, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества (например, при дарении между неблизкими родственниками одаряемый уплачивает НДФЛ с кадастровой стоимости недвижимости, данную кадастровую стоимость, с которой он уплатил налог, он может вычесть из суммы дохода при продаже недвижимости). Кроме того, при продаже имущества, полученного в порядке наследования от любого лица или по договору дарения от члена семьи/близкого родственника продавец может уменьшить налоговую базу на сумму документально подтвержденных расходов наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения (оформление наследодателем/дарителем вычета в связи с приобретением жилой недвижимости не влияет на право учесть данные расходы).
Иные налоговые вычеты
Доход от продажи недвижимости - это такой же доход, как и любой другой доход, облагаемый по ставке 13 %, поэтому вы можете к данному доходу также применить иные налоговые вычеты (социальные - расходы на оплату лечения, обучения, благотворительность и пр., оплаченные в том же году, когда получен доход от продажи, имущественный вычет в связи с покупкой жилья и уплатой процентов по кредиту на покупку жилья - если у вас возникло такое право и вы ранее не пользовались данным вычетом либо имеется остаток данного вычета, иные вычеты).
Обратите внимание! Даже если при исчислении налоговой базы с учетом налоговых вычетов сумма налога будет равна 0, вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и подтверждающие документы в налоговый орган для того чтобы подтвердить применяемые вычеты.
Как подать декларацию и уплатить налог при продаже недвижимости?
- Заполнение и подача декларации 3-НДФЛ и подтверждающих документов в налоговый орган по месту жительства
Срок подачи декларации - не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
Приложите к декларации документы, подтверждающие получение дохода и документы, подтверждающие право на указанные в декларации налоговые вычеты.
- Камеральная проверка декларации налоговым органом ≈ 3 месяца
- Уплата НДФЛ в бюджет
Срок уплаты налога - не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода.
Услуги налоговых юристов для частных лиц
Мы предлагаем комплексные услуги налоговых специалистов.
Требуется помощь налогового юриста?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных налоговых юристов и консультантов в Юридической фирме «Двитекс».
Для заказа услуг позвоните нам по телефону
8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить