Продажа доли должника в недвижимом имуществе

Статья 68 ФЗ “Об исполнительном производстве” устанавливает в качестве одной из мер принудительного исполнения решения суда - обращение взыскания на имущество должника. Таким образом, при исполнении решения суда судебный пристав-исполнитель вправе обратить взыскание на недвижимое имущество должника. В целом порядок обращения взыскания на недвижимое имущество вполне простой и понятный: опись имущества, наложение ареста для обеспечения исполнения решения суда, проведение оценки имущества, далее реализация имущества с торгов. Но как быть, если должник имеет только долю в праве собственности на недвижимое имущество? Как исполнить решение суда, при этом не нарушив прав других собственников недвижимости?

Ответы на данные вопросы даны в Гражданском кодексе РФ, а также в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. № 50 и в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2011 г. № 569-0-0.

Рассмотрим общий порядок возбуждения исполнительного производства и порядок обращения взыскания на долю в праве собственности на недвижимое имущество:

1. Исполнительный документ (далее - ИЛ) и заявление подаются взыскателем по месту совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения, определяемому в соответствии со статьей 33 настоящего Федерального закона “Об исполнительном производстве” (как правило, по месту нахождения/жительства должника либо по месту нахождения имущества).

2. Судебным приставом-исполнителем на основании исполнительного листа во исполнение решения суда возбуждается исполнительное производство о взыскании средств в пользу взыскателя. В течение 3 дней с момента подачи ИЛ передается судебному приставу-исполнителю. В течение 3 дней с момента поступления судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство. То есть с момента подачи ИЛ в службу судебных приставов в течение 5 календарных дней должно быть вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства.

3. Судебный пристав-исполнитель устанавливает должнику срок для добровольного исполнения требований – пять дней со дня получения должником постановления о возбуждении исполнительного производства. Общий срок исполнительного производства – 2 месяца (без учета времени, не включаемого в срок).

4. В случае если в установленный срок требования добровольно исполнены не были, судебный пристав-исполнитель осуществляет действия по розыску денежных средств и другого имущества.

5. В случае если денежных средств не имеется, пристав выносит постановление о наложении ареста на недвижимое имущество должника, составляет акт о наложении ареста (описи имущества). Согласно пункту 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. № 50, обращение взыскания на земельный участок возможно только лишь после принятия решения суда об обращении взыскания на имущество, оценка земельного участка будет осуществляется судебным приставом-исполнителем по правилам статьи 85 Закона об исполнительном производстве.

6. При отсутствии (недостаточности) у должника иного имущества взыскание может быть обращено на долю должника в общей (долевой или совместной) собственности.

Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 21 апреля 2011 г. № 569-0-0 указал, что положения Федерального закона «Об исполнительном производстве» не определяют порядок обращения взыскания на принадлежащую должнику долю в общем имуществе. Правовой режим общей собственности, особенности продажи доли в общем имуществе, а также порядок обращения взыскания на такую долю устанавливается специальными нормами статьи 250 и 255 ГК РФ.

Кредитор (взыскатель) в целях исполнения исполнительного документа наряду с кредитором должника (взыскателем) вправе в судебном порядке потребовать выдела доли должника в натуре из общей собственности и обращения на нее взыскания. В данном случае к участию в деле должны быть привлечены остальные сособственники.

При невозможности выдела доли должника из совместной собственности в натуре суду следует решить вопрос об определении размера этой доли. В этом случае либо в случаях, когда против этого возражают остальные участники общей собственности, заинтересованный сособственник вправе приобрести долю должника по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли.

В том случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника и их право покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено ее реализацией иным лицам на публичных торгах, то такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 250 ГК РФ.

В целях обеспечения прав кредитора на основании частей 1 и 4 статьи 80 Закона об исполнительном производстве до определения доли должника или до ее выдела судебный пристав-исполнитель имеет право наложить арест или установить запрет на распоряжение в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности должника и другого лица (лиц).

В случае отказа сособственников от приобретения доли должника по указанной цене кредитор вправе требовать в суде продажи доли с публичных торгов. В этом случае в суде при подаче подобного иска кредитор должен доказать:

- наличие задолженности и отсутствие у должника иного имущества;

- невозможность раздела находящегося в долевой собственности недвижимого имущества в натуре и выдела доли должника или несогласие на такой раздел остальных участников долевой собственности;

- подтвердить получение отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника, поскольку лишь при наличии такого отказа у кредитора возникает право требования обращения взыскания на долю должника путем ее продажи с публичных торгов.

Таким образом, учитывая особенности долевой собственности, доля в праве собственности не может быть сразу реализована с публичных торгов. Первым шагом должно быть предложение выделить долю в натуре. Если выделение невозможно или сособственники возражают, то второй шаг - предложение сособственникам приобрести долю в праве собственности исходя из рыночной оценки. И только в случае отказа собственников приобрести долю доля в праве собственности может быть выставлена на торги в соответствии с общим порядком. В случае если выдел в натуре состоится, то выделенная часть имущества реализуется в общем порядке вне зависимости от согласия сособственников.

7. После вынесения решения судом об обращении взыскания на долю, постановлением судебного пристава-исполнителя назначается специалист для определения стоимости арестованного имущества.

Оценка должна быть назначена в течение месяца с момента обнаружения недвижимого имущества.

При этом судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке;

4) направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

8. Судебный пристав-исполнитель обеспечивает сбор и подготовку необходимого пакета правоустанавливающих документов и подтверждающих право документов, предусмотренных законодательством Российской Федерации для отдельных видов имущества.

9. Судебный пристав-исполнитель выносит постановление о передаче арестованного имущества на реализацию, которое является основанием для реализации арестованного имущества.

Срок: не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества.

10. Судебный пристав-исполнитель передает Росимуществу (его территориальному органу, специализированной организации) арестованное имущество для реализации по акту приема-передачи с приложением оригиналов (а в случае их отсутствия - дубликатов, заверенных копий) правоустанавливающих и подтверждающих право документов и заверенных копий процессуальных документов.

Судебный пристав-исполнитель обязан передать Росимуществу арестованное имущество (правоустанавливающие и подтверждающие право документы) в течение десяти рабочих дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию.

11. Росимущество (его территориальный орган, специализированная организация) в десятидневный срок со дня получения арестованного имущества по Акту приема-передачи размещает информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.

При этом извещение о проведении торгов должно быть опубликовано Росимуществом (его территориальным органом, специализированной организацией) в печатных средствах массовой информации, распространяемых, в том числе, по месту нахождения реализуемого имущества, и размещено на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в сети “Интернет” не менее чем за тридцать дней до даты проведения торгов.

В течение семи рабочих дней после опубликования извещения Росимущество (его территориальный орган, специализированная организация) письменно представляет территориальному органу ФССП России ссылку (наименование и реквизиты) на соответствующий сайт сетей общего пользования и печатные издания средств массовой информации, в которых опубликовано извещение.

12. Если имущество должника не было реализовано Росимуществом (специализированными организациями) в течение одного месяца со дня передачи на реализацию на комиссионных началах или в случае признания первых торгов несостоявшимися, Росимущество (специализированные организации) не позднее одного дня с даты наступления указанного события уведомляет об этом судебного пристава-исполнителя.

13. В случаях, предусмотренных законом, судебный пристав-исполнитель в день уведомления выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов, копию которого незамедлительно передает в Росимущество (специализированные организации).

Постановление о снижении цены на пятнадцать процентов является основанием для дальнейшей реализации арестованного имущества Росимуществом (специализированными организациями).

14. Росимущество (специализированные организации) в течение десяти рабочих дней после даты перечисления денежных средств, вырученных от реализации арестованного имущества, на соответствующие счета структурных подразделений (отделов) территориального органа ФССП России направляет территориальному органу ФССП России отчет о результатах реализации арестованного имущества (далее - Отчет).

Отчет подписывается уполномоченными должностными лицами ФССП России, Росимущества, их территориальных органов. В Отчет не включаются сведения о расходах, связанных с реализацией арестованного имущества. Подписанный Отчет территориальный орган ФССП России в течение двух рабочих дней после даты его подписания направляет в Росимущество.

15. Датой окончания реализации арестованного имущества является дата перечисления денежных средств на соответствующий счет структурного подразделения (отдела) территориального органа ФССП России, либо дата акта приема-передачи (возврата) имущества, либо, в случае если имущество отозвано и на реализацию не передавалось, дата постановления об отзыве арестованного имущества с реализации.

Возможные проблемы, возникающие при обращении взыскания на долю в недвижимом имуществе:

1. Бездействие судебных приставов-исполнителей. В данном случае взыскателям следует обжаловать их действия в вышестоящие подразделения ФССП в порядке подчиненности.

2. Обжалование постановления о передаче имущества на реализацию должником, знающим о том, что фактически их права не были нарушены.

Основанием для отмены такого постановления может явиться, к примеру:

- несвоевременное извещение должника о передаче его имущества на реализацию. В результате чего должник был лишен возможности вовремя узнать о совершенных исполнительных действиях и оспорить их (определения ВАС РФ от 30.11.2011 по делу № А24-888/2011, от 14.11.2012 по делу № А53-11842/11);

- несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости требованиям закона (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 06.02.2012 по делу № А82-1733/2011, Восточно-Сибирского округа от 24.01.2013 по делу № А19-2398/2012);

- передача судебным приставом имущества на реализацию после получения уведомления о возбуждении дела о банкротстве (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.02.2013 по делу № А45-11483/2011).

3. Проблемы технического характера: надлежащее направление уведомлений сособственникам, получение отказов от них, представление суду доказательств получения ими уведомлений, проведение технических работ для выдела в натуре помещения (на практике сособственники могут не открывать дверь кадастровому инженеру для проведения обмеров, по факту делая невозможным проведение выдела).

Таким образом, обращение взыскание на долю должника в праве собственности на недвижимое имущество достаточно длительный и трудоемкий процесс, однако добиться результата возможно при активном содействии кредитора.