Далеко не всегда эффективным будет приобрести имущество в собственность. Порой намного выгоднее взять его в аренду, а затем вернуть владельцу, получив свою часть прибыли. Естественным образом договор расторгается по истечении срока его действия. Но, к сожалению, иногда бывает так, что планы меняются, или контрагент нарушает условия сделки. И в такой ситуации приходится прекращать сотрудничество раньше времени.
|
I. По соглашению сторон II. По инициативе арендодателя, если арендатор:
III. По инициативе арендатора:
|
Договором аренды стороны вправе предусмотреть и другие основания для расторжения договора аренды.
Если обе стороны согласны на прекращение партнёрских отношений, то проблем нет. Конфликт возникает, когда инициатором выступает лишь одна сторона. В таком случае появляется необходимость представлять доказательства, а порой и нести судебные расходы.
Одной из важнейших причин расторжения сделки по решению арендодателя являются существенные нарушения со стороны контрагента. Что это может быть? К примеру, предоставление имущества в субаренду без согласия собственника, длительное неиспользование земли, которая предназначена для строительства или сельского хозяйства, нецелевое применение предмета сделки (Определение ВАС РФ от 16.06.2011 №ВАС-7165/11 по делу №А41-22196/08, Постановление ФАС Московского округа от 25.11.2009 №КГ-А40/12268-09 по делу №А40-39667/09-9-351, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2007 по делу №А05-1673/2007).
Спорным моментом является перепланировка помещения без согласия собственника. Позиция судов по данному вопросу неоднозначна: есть решения, прямо считающие подобные нарушения существенными (Постановление ФАС Московского округа от 06.02.2006, 30.01.2006 №КГ-А40/14225-05 по делу №А40-47104/05-77-422), но есть и те, которые указывают, что если не пострадали состояние и безопасность здания, то нет причин для расторжения договора (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.09.2016 №Ф04-3353/2016 по делу №А03-21693/2015).
Надо добавить, что оформление нарушений при помощи одностороннего акта не будет признано в суде. Так что если арендатор отказывается поставить подпись (что, естественно, бывает часто), то необходимо заключение сторонних органов. Отлично подойдут документы СЭС, МЧС, противопожарной службы.
Вместе с тем, наилучший вариант для арендодателя – это внести в контракт дополнительные варианты. В идеале – право на односторонний отказ от сделки без объяснения причин, или хотя бы право расторгнуть договор, если имущество необходимо для собственных нужд. Согласно Гражданскому кодексу, подобное допустимо, так что при наличии возможности диктовать свои условия, этим стоит воспользоваться.
До сих пор мы говорили о том, что важно для собственника сдаваемого имущества. Обратимся же и к защите другой стороны. Серьёзными недостатками, препятствующими использованию предмета сделки по назначению, является, к примеру, отсутствие необходимых для эксплуатации документов, несоответствие помещения противопожарным правилам или требованиям к температурному режиму. Вместе с тем, если собственник в разумный срок устранил выявленные недостатки, то арендатор теряет право на досрочное расторжение контракта.
Бывают на практике и ситуации неправомерной корысти со стороны арендодателя, когда он заключает договор в целях получить за счёт нанимателя дорогостоящую перепланировку (и согласовывает её), а после её осуществления расторгает сделку. Подобное признаётся злоупотреблением правом, и суды встают на сторону арендатора (Постановление ФАС Поволжского округа от 29.02.2012 по делу №А55-6164/2011).
Добавим также, что и наниматель вправе внести дополнительные пункты в контракт, расширив свои возможности по расторжению сделки – вплоть до одностороннего отказа без объяснения причин. Так что если цена высока, предмет договора не слишком привлекателен, и конкурентов нет, то стоит попробовать повернуть условия в сторону своих интересов.
А вот «сужать» перечень оснований для одностороннего отказа от сделки законодатель не позволяет: вычеркнуть ни одно из них нельзя.
Конечно, в идеале прекращение контракта оформляется двусторонним соглашением с подписями сторон, к которому прилагается акт приёма-передачи имущества и, чтобы уж совсем всё было хорошо, акт сверки.
Если же инициатором выступает одна из сторон, то договор расторгается в судебном порядке, то есть обязательства по договору аренды прекращаются в этом случае с даты вступления в законную силу решения суда о расторжении. К слову сказать, арендодатель перед этим должен направить нанимателю письменное требование об устранении нарушений в разумный срок – и только после этого приступать к более кардинальным действиям. А вот арендатор предварительно предупреждать контрагента не обязан, что, несомненно, ставит стороны в неравное положение. Кроме того, стороны вправе предусмотреть свой порядок расторжения договора аренды; например, право на расторжение в одностороннем порядке (в этом случае обязательства прекращаются в момент, указанный в договоре).
Итак, договор аренды может быть расторгнут по истечении срока его действия, в результате мирного соглашения сторон или по инициативе одной из них в случаях, предусмотренных законом или контрактом. Перечень, установленный Гражданским кодексом, не является исчерпывающим, поэтому партнёр, имеющий возможность диктовать свои условия, в состоянии добавить варианты, делающие для него исполнение и потенциальное расторжение сделки максимально комфортным.
Юридическая фирма "Двитекс" с 2010 года защищает бизнес и помогает предпринимателям решать различные правовые задачи. Мы предлагаем комплексные услуги юристов для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Помогаем зарегистрировать бизнес, готовим и анализируем договоры, готовим различные документы и отвечаем на претензии, защищаем интересы компаний в суде и взыскиваем задолженность, защищаем интеллектуальную собственность и недвижимость, сопровождаем сделки, консультируем предпринимателей по правовым вопросам и решаем другие юридические задачи компании. С практикой наших арбитражных юристов вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт".