Подряды на строительные работы: на что обратить внимание

Невозможно представить современный мир без ежедневного возведения новых зданий: это часть прогресса. Но строительство сопряжено с длительной и трудоёмкой работой целой команды специалистов, с рисками и большой ответственностью. Поэтому, как нигде, здесь важно соблюдение всех формальностей – поверхностное к ним отношение может привести к тому, что если случится непоправимое, последствия падут на невиновную сторону.

Особенности сделки

Договор строительного подряда заключается не только для создания новых домов и предприятий, но и на выполнение монтажных, пусконаладочных и прочих связанных с объектом работ. Данный контракт может применяться и при капитальном ремонте зданий и сооружений.

По общему правилу сделка заключается письменно, хотя при несоблюдении формы договор действителен: просто стороны при доказывании его условий не вправе ссылаться на показания свидетелей. Но в рамках повышенной сложности данных отношений  рекомендуется подписывать единый и подробный контракт.

Существенные условия

Первое, что необходимо согласовать, чтобы договор считался заключённым, это непосредственно вид работ, подлежащих выполнению. То есть предмет сделки. Также, согласно ст. 743 ГК РФ, следует перечислить состав и содержание технической документации (хотя её отсутствие не означает автоматически, что контракт недействителен: достаточно, чтобы заказчик был ознакомлен с типовым проектом).

Кроме того, необходимо обговорить срок выполнения работ и их цену. Кстати, за неимением иных данных в тексте контракта, она предполагается с учётом НДС (п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 №33).

Вопросы оплаты

Отлично, если документы оформлены квалифицированным юристом, а работы произведены качественно и в срок. К сожалению, зачастую не всё так гладко, и тогда возникают и конфликты относительно гонорара. Так, например, если часть работ не была указана в договоре и затем не принята заказчиком, а выполнена на основании административного акта, то, увы, это не будет оплачено. Не увидит денег и подрядчик, не указавший ряд необходимых действий в технической документации (даже если заказчик принял их по акту).

А вот если результат утверждён неуполномоченным, но впоследствии одобренным лицом, то это не проблема: оплата должна последовать. Также надо отметить, что споры между заказчиком и генеральным подрядчиком не должны влиять на расчёты последнего с субподрядчиками. Кроме того, даже если сделка признана недействительной, это не влечёт за собой обязательно отсутствие оплаты.

Добавим, что НДС, не включённый в стоимость контракта, взыскивается сверх этой цены.

Оформление приёмки работ

Как только заказчик получил сообщение о том, что объект (или отдельный этап) готов, то должен немедленно приступить к его приёмке. В идеале стороны подписывают двусторонний акт, который является основанием для оплаты. Однако если один из партнёров отказывается завизировать документ, то второй вправе сделать об этом соответствующую отметку и поставить подпись. Хотя, конечно, чтобы доказать потом в суде свою правоту, не помешает заручиться заключением сторонних экспертов.

Вместе с тем, даже если заказчик подписал акт, это не лишает его права оспаривать в суде объём, качество и стоимость выполненных работ.

Также надо добавить, что по отдельным договорам возможны повышенные требования к приёмке. Так, если по закону или по условиям контракта обязательно проведение предварительных испытаний, то приёмка может осуществляться только после них. А в случае отрицательного результата тест проводится повторно.

Кроме того, в ряде случаев при сдаче работ должны присутствовать представители федеральной или местной власти. Например, это обязательно при приёмке в эксплуатацию жилых домов.

Право собственности на незавершённое строительство возникает у заказчика с момента его государственной регистрации.

   Кроме того, подрядчик оформляет журналы КС-6, КС-6а, предусмотренные Постановлением Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100.

Подробнее о действиях подрядчика, если заказчик отказывается принимать работы, читайте здесь.

Риски и ответственность

До приёмки результатов работ ответственность за их гибель или повреждение несёт подрядчик, после – заказчик. Однако подписание промежуточных актов не влечёт переход рисков. Кроме того, если негативные последствия наступили в результате нарушения одной из сторон своих обязательств по договору, то данные правила не применяются.

Подрядчик отвечает за соответствие построенного объекта утверждённой технической документации, хотя мелкие отклонения, не повлиявшие на качество, допускаются. Срок обнаружения недостатков составляет 5 лет. Контракт также может предусматривать обязанность исправлять дополнительные недочёты, не относящиеся к вине подрядчика (правда, как правило, за счёт заказчика).

На что еще важно обратить внимание при заключении договора подряда?

1. наличие полномочий у лица, подписывающего договор подряда на его подписание: если подписывает не директор (лицо, уполномоченное уставом на подписание без доверенности), то необходимо получить доверенность и удостовериться в наличии полномочий именно на подписание договоров, уточнить, имеются ли какие-то ограничения его полномочий. Даже если подписывает договор, то необходимо удостовериться в том, что согласно сведениям ЕГРЮЛ он действительно является директором; по сделкам со значительной суммой (значительность каждая компания определяет для себя свою) получить также его копию паспорта, сверить подписи; а в идеале убедиться в том, что именно данное лицо подписало договор. Данные меры предосторожности могут показаться лишними, но на практике существует достаточное число дел, когда оспаривается подписание договора на основании экспертизы подписи.

2. если сделка для организации-контрагента является крупной (цена сделки более 25 % от стоимости чистых активов по бухгалтерскому балансу; иной порядок определения сделки как крупной может быть определен в уставе общества, поэтому необходимо также получить копию устава), то такая сделка подлежит одобрению общим собранием учредителей, если иное в уставе не предусмотрено.

3. необходимо провести полную проверку контрагента (наличие судебных дел, исполнительных производств, банкротств и т.д.). А если контрагент является подрядчиком, то необходимо также проявить должную осмотрительность при выборе контрагента, запросив и проанализировав документы, рекомендованные налоговыми органами.

Важна каждая мелочь

Строительство дома или офисного здания (да даже и капремонт, по большому счёту) является сложным, длительным и дорогостоящим процессом. Однако зачастую стороны поверхностно подходят к оформлению документов: вплоть до устных договорённостей по самым значимым вопросам. Неудивительно в такой ситуации, когда возникают споры и о конкретном перечне работ, которые планировалось осуществить, и о сроках их выполнения, и о размере оплаты. Грамотно подходите к подписанию контракта и всех приложений к нему, и тогда проект принесёт прибыль, а наша планета получит ещё одно пространство для жилья или бизнеса.