Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

Как расторгнуть договор аренды недвижимости в 2024 году?

  • 7 ноября 2024
  • 38 минут
  • 38063
  • 14
Автор статьи
Кашаев Максим Павлович
  • Юрист
  • Стаж: 8 лет
Публикуем только проверенную информацию

Вы бухгалтер или аудитор?
Заработайте больше, приняв участие в партнерской программе «юрист-бухгалтер»!

Согласно российскому законодательству договор аренды недвижимости, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке при нарушении другой стороной договора своих обязательств. Также стороны могут предусмотреть в договоре аренды право арендодателя и/или арендатора на односторонний отказ от договора - немотивированный или при определенных нарушениях. В настоящей статье мы поговорим подробнее о способах расторжения договора аренды недвижимости, о различиях одностороннего и судебного порядка расторжения договора аренды, а также о действиях арендодателя и арендатора для расторжения договора аренды.

Содержание:

Способы расторжения договора аренды недвижимости

Для начала необходимо отметить, что существует 3 способа расторжения договора:

  • по соглашению сторон
  • в одностороннем порядке (по заявлению одной из сторон) при наличии права на такое расторжение
  • в судебном порядке

Поговорим о каждом способе расторжения договора аренды подробнее.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Данный способ расторжения договора представляет собой самый простой вариант расторжения договора, когда обе стороны согласны прекратить договорные обязательства, отсутствуют спор относительно взаиморасчетов и по иным вопросам, связанным с расторжением договора аренды.

Чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон, вам нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. Главное - четко и однозначно укажите в нем, что договор расторгается. 

Если вы только предлагаете контрагенту расторгнуть договор, подпишите и направьте ему 2 экземпляра соглашения и попросите вернуть вам один из них с его подписью.

Подписать соглашение о расторжении должны уполномоченные лица (сама сторона договора, законный представитель, лицо, действующее без доверенности от юрлица, либо представитель по доверенности, содержащей соответствующие полномочия и надлежащим образом оформленной).

По общему правилу составьте соглашение в той же форме, что и договор. Как правило, это один документ в простой письменной форме, который подписывают обе стороны договора. Перед составлением соглашения рекомендуем провести сверку взаимных расчетов. Акт сверки можно сделать приложением к соглашению.

Укажите в соглашении о расторжении договора аренды следующие сведения:

  • сведения о расторгаемом договоре аренды: его наименование, дату, номер (обязательно)
  • наименование и реквизиты сторон, подписавших соглашение, подписи сторон (обязательно)
  • указание на то, что договор расторгается, сделанное в четкой и однозначной форме - например, “стороны пришли к соглашению расторгнуть договор …” (обязательно)
  • момент, с которого договор считается прекращенным, или дату соглашения (обязательно). По общему правилу права и обязанности считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора. Однако вы можете согласовать другой момент прекращения (например, через 10 дней с момента подписания соглашения). Относительно возможности расторгнуть договор задним числом существует несколько позиций судов: формально запрета в законе нет, но ряд судей считают, что при расторжении договора отношения сторон прекращаются именно на будущее время и не затрагивают права и обязанности сторон, которые были до этого.
  • состояние обязательств сторон, условия о возврате имущества, санкции за нарушение срока возврата (рекомендуется)

Услуги юриста по подготовке соглашения о расторжении договора

Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу готовый документ по вашей проблеме. Ответив на вопросы и приложив имеющиеся документы, вы получите индивидуально разработанный документ.
Заказать услуги онлайн

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Расторжение договора арендодателем через суд: пошаговая инструкция

Основания для расторжения договора аренды через суд по инициативе арендодателя (собственника имущества)

Арендодатель может обратиться в суд для расторжения договора аренды в следующих случаях:
  • арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями
  • арендатор существенно ухудшает имущество
  • арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если арендодатель хочет расторгнуть договор, несмотря на уплату арендатором долга, то сделать это нужно в разумный срок, чтобы не лишиться указанного права (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73)
  • арендатор не производит капитальный ремонт имущества в установленный договором срок, а при его отсутствии - в разумный срок, если производство такого ремонта является его обязанностью
  • арендатор допустил существенное нарушение договора
  • в иных случаях, предусмотренных договором аренды, в том числе не связанным с нарушениями со стороны арендатора

Шаг 1. Предупредите арендатора о необходимости устранить нарушение и направьте предложение о расторжении договора аренды

Если вы намерены расторгнуть договор в связи с неисполнением обязательства арендатором, то до обращения в суд вы должны письменно предупредить его о необходимости исполнить обязательство (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

В предупреждении укажите, какое именно нарушение допустил арендатор, и предложите устранить его в разумный срок. В ст. 619 ГК РФ не указано, какой срок считается разумным. Если срок устранения нарушений не установлен договором, то суд, вероятно, будет определять разумность предоставленного вами срока с учетом характера нарушения и иных обстоятельств спора.

Рекомендуем предоставлять арендатору для устранения нарушений не менее 7 дней. По общему правилу обязательство должно быть исполнено именно в этот срок со дня предъявления требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Если вы отведете арендатору меньший срок, суд может не признать его разумным (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 № 303-ЭС15-13076).

По общему правилу официальные сообщения юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) следует направлять по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора.

Досудебный порядок урегулирования спора также будет соблюден, если предупреждение направить по адресу электронной почты, через социальные сети и мессенджеры, если такой порядок явно и недвусмысленно предусмотрен в договоре либо является обычной деловой практикой между вами и ранее обмен сообщениями вы осуществляли в том числе таким образом (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18, п. 5 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020). Подтвердить отправку сообщения вы можете, сделав и заверив распечатку материалов, размещенных в сети Интернет (скриншот), с указанием адреса интернет-страницы, с которой она сделана, а также точного времени ее получения.

По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата.

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу. Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор, составьте и направьте арендатору предложение о расторжении договора. Предупреждение о нарушении и предложение о расторжении - 2 самостоятельных документа, направление которых предусмотрено разными нормами. Чтобы соблюсти досудебный порядок, вам придется направить арендатору и предупреждение, и предложение (ч. 3 ст. 619, п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).

В предложении о расторжении договора укажите основание расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендатору подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендатор должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию такой срок составляет 30 дней. Адрес и способ направления предложения о расторжении договора определяются так же, как и для предупреждения о необходимости устранить нарушение.

В законе не указано, что арендодатель должен выдерживать определенный срок после предупреждения, прежде чем направить предложение о расторжении. А из п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 можно сделать вывод, что одного документа может быть достаточно, если из него явно следует двойной характер сообщения. Чтобы составить такой документ, надо указать в нем на необходимость исполнить обязанность (устранить нарушение) и предложить расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок.

Шаг 2. Подготовьте и подайте в суд исковое заявление о расторжении договора аренды 

Подать исковое заявление вы можете только после того, как арендатор отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендатору, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении.

Подсудность спора о расторжении договора аренды

Если стороны договора аренды - организации и (или) индивидуальные предприниматели, спор о его расторжении рассматривает арбитражный суд. Если одной из сторон договора аренды является физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, то спор рассматривается судом общей юрисдикции. По общему правилу исковое заявление о расторжении договора аренды подается в суд по месту нахождения ответчика, но в договоре аренде может быть установлена иная подсудность.

Обратите внимание! Если вы расторгаете договор аренды недвижимого имущества, который зарегистрирован в ЕГРН, суд может применить правило об исключительной подсудности, то есть прийти к выводу, что иск о расторжении такого договора надо подавать по месту нахождения недвижимости. Основанием для такого вывода суды считают позицию о том, что в случае удовлетворения требования будут внесены сведения в ЕГРН. Однако есть и другая позиция. Некоторые суды считают, что правила об исключительной подсудности в таком случае не работают, поскольку из договора аренды возникают обязательственные права, а не вещные и нет спора о правах на недвижимость. Поэтому иск о расторжении договора аренды такого имущества надо подавать по общим правилам, то есть либо в суд по адресу (месту жительства) ответчика, либо в суд, о котором договорились стороны.

Исковое заявление может быть подано в суд:

  • через электронную систему подачи документов в суд
  • лично или через представителя в экспедицию суда
  • отправлено Почтой России или иной почтовой/курьерской службой

Важно, чтобы исковое заявление было составлено с соблюдением требований ст. 125 АПК РФ или ст. 131 ГПК РФ, а именно: 

  • необходимо составить иск в письменной форме
  • важно указать наименование суда, в который направляется иск
  • обязательно следует указать данные истца, ответчика, третьих лиц
  • следует описать требования со ссылками на положения закона и иных нормативно-правовых актов
  • в случае, если указана цена иска, то необходимо произвести расчет требований
  • необходимо указать дату отправки досудебной претензии ответчику
  • можете также заявить ходатайство о наложении обеспечительных мер (арест денежных средств на счете и т.д.) - мер, направленных на обеспечение исполнения решения суда о взыскании денег
  • также следует помнить, что в исковом заявлении указывается перечень прилагаемых документов

В случае, если вышеуказанные требования не будут соблюдены, то суд оставит исковое заявление без движения. Это будет означать приостановление процесса принятия иска к рассмотрению в целях необходимости устранения допущенных недостатков при составлении и подаче иска. После устранения истцом данных недостатков суд примет к производству иск, в противном случае суд вернет иск. 

Следует отметить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ и ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В связи с этим, важно чтобы все доводы, указанные в исковом заявлении, основывались на доказательствах.

Для расторжения договора аренды к иску в суд необходимо приложить следующие документы:

  • копия договора аренды с приложениями, дополнительными соглашениями, передаточный акт
  • копии документов, подтверждающих наличие оснований для расторжения, предусмотренных законом или договором
  • копии документов, подтверждающих соблюдение претензионного срока 
  • копия свидетельства о регистрации истца в качестве юридического лица (если истец является юридическим лицом) или о регистрации физического лица в качестве ИП (для индивидуальных предпринимателей)
  • копия решения о назначении лица, действующего без доверенности от имени юридического лица - истца
  • выписки из ЕГРЮЛ (ЕГРИП) в отношении истца и ответчика (если истец и/или ответчик являются юридическим лицом или ИП)
  • копия доверенности, если иск подписывает представитель
  • документы, подтверждающие направление иска и документов к нему ответчику, третьим лицам (почтовая квитанция об отправке, опись вложения)
  • копии документов, подтверждающих оплату судебных расходов (при наличии - например, при привлечении юриста для взыскания задолженности)
  • документ об оплате госпошлины за рассмотрение иска в суде 
Обратите внимание! С 01.10.2019 года представителем в арбитражном процессе может быть руководитель компании или лицо, которое имеет высшее юридическое образование.
Госпошлина за рассмотрение иска о расторжении договора аренды в суде: За рассмотрение судом иска о расторжении договора аренды уплачивается пошлина.  Если одновременно заявляется денежное требование (о взыскании задолженности, неустойки), то дополнительно уплачивается пошлина, которая рассчитывается от цены иска. Рассчитать госпошлину в суд можно с помощью калькуляторов на сайте судов: суды общей юрисдикции, арбитражные суды. Реквизиты для уплаты госпошлины размещаются на сайте соответствующего суда. Обратите внимание на заполнение графы "назначение платежа", укажите суть исковых требований и данные сторон, по имущественным требованиям также укажите цену иска.

После подачи иска при соблюдении всех установленных законодательством требований суд выносит определение о принятии иска к производству.

Шаг 3. Защита интересов в суде

При рассмотрении дела в исковом производстве (за некоторыми исключениями) суд назначает судебное заседание по рассмотрению иска. Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о расторжении договора занимает 2-3 месяца. После подачи иска в суд вы можете на сайте суда отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, изготовление решения суда, исполнительного листа и т.д.). 

Шаг 4. Получение решения суда и исполнительного листа (при взыскании задолженности)

По результату рассмотрения дела выносится решение суда. Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления суда апелляционной инстанции.

Шаг 5. Исполнение решения суда

После вступления решения суда в законную силу истцу выдается исполнительный лист, в котором указывается сумма, подлежащая к взысканию. В целях взыскания исполнительный лист подается:
  • в банк, в котором открыт счет у должника
  • в службу судебных приставов по месту нахождения должника

Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то арендодатель на основании решения суда может зарегистрировать прекращение действия договора аренды.

Расторжение договора арендатором в судебном порядке: пошаговая инструкция

Основания для расторжения договора аренды через суд по инициативе арендатора

Арендатор может обратиться в суд для расторжения договора аренды в следующих случаях:
  • арендодатель не передает имущество в надлежащий срок, при этом вы не воспользовались правом на истребование имущества и возмещение убытков, вызванных задержкой исполнения
  • арендодатель препятствует пользованию имуществом в соответствии с договором или назначением имущества, в том числе не передает принадлежности или документы на объект аренды, без которых пользование им невозможно
  • арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки, притом что производство такого ремонта является его обязанностью. Требовать расторжения можно, если вы не воспользовались иными предусмотренными п. 1 ст. 616 ГК РФ правами, например, на зачет стоимости капремонта, произведенного вами вместо арендодателя, в счет арендной платы.
  • арендодатель не предупредил вас о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Требовать расторжения можно, если вы не воспользовались правом на уменьшение арендной платы.
  • арендодатель допустил существенное нарушение договора
  • арендуемое помещение имеет недостатки, которые препятствуют пользованию им и не были оговорены арендодателем, при условии что вы не знали о них и не могли их обнаружить при заключении договора. Причем за такие недостатки арендодатель отвечает, даже если не знал о них на момент заключения договора. Требовать расторжения можно, если вы не воспользовались иными предусмотренными п. 1 ст. 612 ГК РФ правами, например на соразмерное уменьшение арендной платы.
  • арендуемое помещение оказалось непригодным для использования в силу обстоятельств, за которые вы не отвечаете
  • в иных случаях, предусмотренных договором аренды, в том числе не связанным с нарушениями со стороны арендодателя

Шаг 1. Направьте предложение о расторжении договора арендодателю

В первую очередь убедитесь, что у вас имеются основания для расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 620 ГК РФ или договором.  

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу. Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор, составьте и направьте арендодателю предложение о расторжении договора. В предложении о расторжении договора укажите основание расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендодателю подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендатор должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию такой срок составляет 30 дней. 

По общему правилу официальные сообщения юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) следует направлять по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора.

Досудебный порядок урегулирования спора также будет соблюден, если предупреждение направить по адресу электронной почты, через социальные сети и мессенджеры, если такой порядок явно и недвусмысленно предусмотрен в договоре либо является обычной деловой практикой между вами и ранее обмен сообщениями вы осуществляли в том числе таким образом (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18, п. 5 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020). Подтвердить отправку сообщения вы можете, сделав и заверив распечатку материалов, размещенных в сети Интернет (скриншот), с указанием адреса интернет-страницы, с которой она сделана, а также точного времени ее получения.

По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата.

Шаг 2. Подготовьте и подайте в суд исковое заявление о расторжении договора аренды 

Подать исковое заявление вы можете только после того, как арендодатель отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендодателю, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении.

Подсудность спора о расторжении договора аренды

Если стороны договора аренды - организации и (или) индивидуальные предприниматели, спор о его расторжении рассматривает арбитражный суд. Если одной из сторон договора аренды является физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, то спор рассматривается судом общей юрисдикции. По общему правилу исковое заявление о расторжении договора аренды подается в суд по месту нахождения ответчика, но в договоре аренде может быть установлена иная подсудность.

Исковое заявление может быть подано в суд:
  • через электронную систему подачи документов в суд
  • лично или через представителя в экспедицию суда
  • отправлено Почтой России или иной почтовой/курьерской службой

Важно, чтобы исковое заявление было составлено с соблюдением требований ст. 125 АПК РФ или ст. 131 ГПК РФ, а именно: 

  • необходимо составить иск в письменной форме
  • важно указать наименование суда, в который направляется иск
  • обязательно следует указать данные истца, ответчика, третьих лиц
  • следует описать требования со ссылками на положения закона и иных нормативно-правовых актов
  • в случае, если указана цена иска, то необходимо произвести расчет требований
  • необходимо указать дату отправки досудебной претензии ответчику
  • можете также заявить ходатайство о наложении обеспечительных мер (арест денежных средств на счете и т.д.) - мер, направленных на обеспечение исполнения решения суда о взыскании денег
  • также следует помнить, что в исковом заявлении указывается перечень прилагаемых документов

В случае, если вышеуказанные требования не будут соблюдены, то суд оставит исковое заявление без движения. Это будет означать приостановление процесса принятия иска к рассмотрению в целях необходимости устранения допущенных недостатков при составлении и подаче иска. После устранения истцом данных недостатков суд примет к производству иск, в противном случае суд вернет иск. 

Следует отметить, что в соответствии со ст. 64 АПК РФ и ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В связи с этим, важно чтобы все доводы, указанные в исковом заявлении, основывались на доказательствах.

Для расторжения договора аренды к иску в суд необходимо приложить следующие документы:

  • копия договора аренды с приложениями, дополнительными соглашениями, передаточный акт
  • копии документов, подтверждающих наличие оснований для расторжения, предусмотренных законом или договором
  • копии документов, подтверждающих соблюдение претензионного срока 
  • копия свидетельства о регистрации истца в качестве юридического лица (если истец является юридическим лицом) или о регистрации физического лица в качестве ИП (для индивидуальных предпринимателей)
  • копия решения о назначении лица, действующего без доверенности от имени юридического лица - истца
  • выписки из ЕГРЮЛ (ЕГРИП) в отношении истца и ответчика (если истец и/или ответчик являются юридическим лицом или ИП)
  • копия доверенности, если иск подписывает представитель
  • документы, подтверждающие направление иска и документов к нему ответчику, третьим лицам (почтовая квитанция об отправке, опись вложения)
  • копии документов, подтверждающих оплату судебных расходов (при наличии - например, при привлечении юриста для взыскания задолженности)
  • документ об оплате госпошлины за рассмотрение иска в суде
Обратите внимание! С 01.10.2019 года представителем в арбитражном процессе может быть руководитель компании или лицо, которое имеет высшее юридическое образование.
Госпошлина за рассмотрение иска о расторжении договора аренды в суде: За рассмотрение судом иска о расторжении договора аренды уплачивается пошлина.  Если одновременно заявляется денежное требование (о взыскании задолженности, неустойки), то дополнительно уплачивается пошлина, которая рассчитывается от цены иска. Рассчитать госпошлину в суд можно с помощью калькуляторов на сайте судов: суды общей юрисдикции, арбитражные суды. Реквизиты для уплаты госпошлины размещаются на сайте соответствующего суда. Обратите внимание на заполнение графы "назначение платежа", укажите суть исковых требований и данные сторон, по имущественным требованиям также укажите цену иска.

После подачи иска при соблюдении всех установленных законодательством требований суд выносит определение о принятии иска к производству.

Шаг 3. Защита интересов в суде

При рассмотрении дела в исковом производстве (за некоторыми исключениями) суд назначает судебное заседание по рассмотрению иска. Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о расторжении договора занимает 2-3 месяца. После подачи иска в суд вы можете на сайте суда отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, изготовление решения суда, исполнительного листа и т.д.). 

Шаг 4. Получение решения суда и исполнительного листа (при взыскании денежных средств)

По результату рассмотрения дела выносится решение суда. Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления суда апелляционной инстанции.

Шаг 5. Исполнение решения суда

После вступления решения суда в законную силу истцу выдается исполнительный лист, в котором указывается сумма, подлежащая к взысканию. 

В целях взыскания исполнительный лист подается:
  • в банк, в котором открыт счет у должника
  • в службу судебных приставов по месту нахождения должника

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Как было ранее отмечено, договор аренды, заключенный на определенный срок, можно расторгнуть в одностороннем порядке только в том случае, если в договоре такое право предусмотрено. В случае, если одна из сторон не ведет предпринимательскую деятельность, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Право на односторонний отказ может быть обусловлен некими нарушениями со стороны другой стороны договора или ничем не обусловлен.

Также стороны имеют право на односторонний отказ от договора аренды (расторжение в одностороннем порядке) в случае, когда договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такой отказ является немотивированным. Согласование в договоре оснований отказа не требуется. Стороны не могут установить в договоре аренды условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за 3  месяца, если иной срок не установлен договором.

Стороны могут установить в договоре условие о выплате стороной в случае ее одностороннего отказа от договора определенной денежной суммы другой стороне. Возможность согласовать условие о плате за отказ предусмотрена в п. 3 ст. 310 ГК РФ. Однако оно допустимо только в договоре, связанном с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. В силу указанной нормы плата может взиматься за односторонний отказ по основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. Вместе с тем, условие договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, об установлении платы за односторонний отказ от его исполнения является ничтожным (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах").

Отказ от исполнения договора может быть как полным, так и частичным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

На практике возникают ситуации, когда арендатор по тем или иным причинам утрачивает интерес к некоторым из арендуемых объектов. Арендодатель, со своей стороны, может быть заинтересован в возврате некоторых из переданных в аренду объектов, например, необходимых ему лично либо планируемых к передаче другому арендатору.

В указанной ситуации, когда ни одна из сторон не намерена прекращать договор полностью, стороны могут воспользоваться правом на частичный отказ от него. Однако такое право по смыслу п. 2 ст. 310 ГК РФ, так же как и право на полный отказ от исполнения, должно быть предусмотрено в договоре. Если стороны согласовали условие о праве на односторонний отказ от договора в целом, частичный отказ возможен только в случае, если объект аренды не является неделимой вещью или единым имущественным комплексом и договор не содержит запрета на частичный отказ.

После того, как вы убедились в наличии оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, для расторжения договора необходимо подготовить и направить другой стороне договора уведомление об одностороннем отказе. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено договором. 

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то уведомление об отказе необходимо направить за 3 месяца до даты расторжения (договором аренды может быть предусмотрен иной срок). Договор будет считаться расторгнутым по истечении срока предупреждения об отказе, предусмотренного ст. 610 ГК РФ или договором.

При одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на определенный срок, необходимо руководствоваться нормой ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления контрагенту соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено договором.

Из содержания уведомления должно явно следовать волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (ст. ст. 450.1, 610 ГК РФ).

Пример формулировки уведомления: "Настоящим уведомляем вас о своем решении отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора аренды недвижимого имущества № ____ от ___________ г. на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ или на основании п. __ Договора аренды № ___ от _____ г.".

Способ направления уведомления может быть предусмотрен договором. В этом случае нужно руководствоваться условиями договора. 

Если в договоре не согласован способ направления уведомления об отказе и иных сообщений, то уведомление может быть осуществлено в любой форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, если иное не установлено не следует из обычая или практики взаимоотношений сторон. Оно, в частности, может быть направлено с помощью электронной почты, факсимильной и другой связи. При этом выбранный способ извещения должен обеспечивать возможность достоверно определить, от кого исходило сообщение и кому было адресовано. По общему правилу юридически значимые сообщения, в том числе уведомления об отказе от договора аренды, направляются юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Рекомендуем направлять уведомления по юридическому адресу ценным письмом с описью вложения (в описи указать существо уведомления).

В случае необходимости принудительного взыскания денежных средств по расторгнутому договора сторона договора обращается в суд с иском о взыскании денежных средств. Если договор аренды расторгнут в одностороннем порядке, требование о расторжении договора в иск включать не нужно.

Услуги юристов в сфере бизнеса

Мы предлагаем комплексные услуги юристов для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Помогаем зарегистрировать бизнес, готовим и анализируем договоры, готовим различные документы и отвечаем на претензии, защищаем интересы компании в суде и взыскиваем задолженность, защищаем интеллектуальную собственность и недвижимость, сопровождаем сделки, консультируем предпринимателей по правовым вопросам и решаем другие юридические задачи компании.

Требуется помощь юриста в сфере бизнеса?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
Публикации в СМИ
Смотреть все
14
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать
Рекомендуемые статьи
Все публикации

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх
Напишите нам, мы online!