Согласно российскому законодательству договор аренды недвижимости, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке при нарушении другой стороной договора своих обязательств. Также стороны могут предусмотреть в договоре аренды право арендодателя и/или арендатора на односторонний отказ от договора - немотивированный или при определенных нарушениях. В настоящей статье мы поговорим о различиях одностороннего и судебного порядка расторжения договора аренды, а также о действиях арендодателя и арендатора для расторжения договора.
При расторжении договора аренды в одностороннем порядке будет считаться расторгнутым с даты уведомления другой стороны об отказе от договора. Если договором аренды право на односторонний отказ не предусмотрено, то для расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, необходимо обратиться в суд и представить доказательства нарушения другой стороной обязательства по договору. Если суд признает наличие оснований для расторжения договора и примет решение о расторжении договора, договор аренды будет считаться расторгнутым с даты вступления в законную силу решения суда.
Шаг 1. Предупредите арендатора о необходимости устранить нарушение и направьте предложение о расторжении договора аренды
Если вы намерены расторгнуть договор в связи с неисполнением обязательства арендатором, то до обращения в суд вы должны письменно предупредить его о необходимости исполнить обязательство (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
В предупреждении укажите, какое именно нарушение допустил арендатор, и предложите устранить его в разумный срок. В ст. 619 ГК РФ не указано, какой срок считается разумным. Если срок устранения нарушений не установлен договором, то суд, вероятно, будет определять разумность предоставленного вами срока с учетом характера нарушения и иных обстоятельств спора.
Рекомендуем предоставлять арендатору для устранения нарушений не менее 7 дней. По общему правилу обязательство должно быть исполнено именно в этот срок со дня предъявления требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Если вы отведете арендатору меньший срок, суд может не признать его разумным (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 № 303-ЭС15-13076).
По общему правилу официальные сообщения юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) следует направлять по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора.
Досудебный порядок урегулирования спора также будет соблюден, если предупреждение направить по адресу электронной почты, через социальные сети и мессенджеры, если такой порядок явно и недвусмысленно предусмотрен в договоре либо является обычной деловой практикой между вами и ранее обмен сообщениями вы осуществляли в том числе таким образом (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18, п. 5 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020). Подтвердить отправку сообщения вы можете, сделав и заверив распечатку материалов, размещенных в сети Интернет (скриншот), с указанием адреса интернет-страницы, с которой она сделана, а также точного времени ее получения.
По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата.
Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу. Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор, составьте и направьте арендатору предложение о расторжении договора. Предупреждение о нарушении и предложение о расторжении - 2 самостоятельных документа, направление которых предусмотрено разными нормами. Чтобы соблюсти досудебный порядок, вам придется направить арендатору и предупреждение, и предложение (ч. 3 ст. 619, п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).
В предложении о расторжении договора укажите основание расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендатору подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендатор должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию такой срок составляет 30 дней. Адрес и способ направления предложения о расторжении договора определяются так же, как и для предупреждения о необходимости устранить нарушение.
В законе не указано, что арендодатель должен выдерживать определенный срок после предупреждения, прежде чем направить предложение о расторжении. А из п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 можно сделать вывод, что одного документа может быть достаточно, если из него явно следует двойной характер сообщения. Чтобы составить такой документ, надо указать в нем на необходимость исполнить обязанность (устранить нарушение) и предложить расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок.
Шаг 2. Подготовьте и подайте в суд исковое заявление о расторжении договора аренды
Подать исковое заявление вы можете только после того, как арендатор отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендатору, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении.
Исковое заявление может быть подано:
Как составить исковое заявление о расторжении договора аренды?
Важно, чтобы исковое заявление было составлено с соблюдением требований ст. 125 АПК РФ или ст. 131 ГПК РФ, а именно:
В случае, если вышеуказанные требования не будут соблюдены, то суд оставит исковое заявление без движения. Это будет означать приостановление процесса принятия иска к рассмотрению в целях необходимости устранения допущенных недостатков при составлении и подаче иска. После устранения истцом данных недостатков суд примет к производству иск, в противном случае суд вернет иск.
Следует отметить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ и ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В связи с этим, важно чтобы все доводы, указанные в исковом заявлении, основывались на доказательствах.
Документы для расторжения договора аренды в суде
После подачи иска при соблюдении всех установленных законодательством требований суд выносит определение о принятии иска к производству.
При рассмотрении дела в исковом производстве (за некоторыми исключениями) суд назначает судебное заседание по рассмотрению иска. Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о расторжении договора занимает 2-3 месяца. После подачи иска в суд вы можете на сайте суда отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, изготовление решения суда, исполнительного листа и т.д.).
Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то арендодатель на основании решения суда может зарегистрировать прекращение действия договора аренды.
Шаг 1. Направьте предложение о расторжении договора арендодателю
В первую очередь убедитесь, что у вас имеются основания для расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 620 ГК РФ или договором.
Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу. Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор, составьте и направьте арендодателю предложение о расторжении договора. В предложении о расторжении договора укажите основание расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендодателю подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендатор должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию такой срок составляет 30 дней.
По общему правилу официальные сообщения юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) следует направлять по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора.
Досудебный порядок урегулирования спора также будет соблюден, если предупреждение направить по адресу электронной почты, через социальные сети и мессенджеры, если такой порядок явно и недвусмысленно предусмотрен в договоре либо является обычной деловой практикой между вами и ранее обмен сообщениями вы осуществляли в том числе таким образом (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18, п. 5 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020). Подтвердить отправку сообщения вы можете, сделав и заверив распечатку материалов, размещенных в сети Интернет (скриншот), с указанием адреса интернет-страницы, с которой она сделана, а также точного времени ее получения.
По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата.
Шаг 2. Подготовьте и подайте в суд исковое заявление о расторжении договора аренды
Подать исковое заявление вы можете только после того, как арендодатель отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендодателю, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении.
Как составить исковое заявление о расторжении договора аренды?
Важно, чтобы исковое заявление было составлено с соблюдением требований ст. 125 АПК РФ или ст. 131 ГПК РФ, а именно:
В случае, если вышеуказанные требования не будут соблюдены, то суд оставит исковое заявление без движения. Это будет означать приостановление процесса принятия иска к рассмотрению в целях необходимости устранения допущенных недостатков при составлении и подаче иска. После устранения истцом данных недостатков суд примет к производству иск, в противном случае суд вернет иск.
Следует отметить, что в соответствии со ст. 64 АПК РФ и ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В связи с этим, важно чтобы все доводы, указанные в исковом заявлении, основывались на доказательствах.
Документы для расторжения договора аренды в суде
После подачи иска при соблюдении всех установленных законодательством требований суд выносит определение о принятии иска к производству.
При рассмотрении дела в исковом производстве (за некоторыми исключениями) суд назначает судебное заседание по рассмотрению иска. Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о расторжении договора занимает 2-3 месяца. После подачи иска в суд вы можете на сайте суда отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, изготовление решения суда, исполнительного листа и т.д.).
Шаг 4. Получение решения суда и исполнительного листа (при взыскании денежных средств)
По результату рассмотрения дела выносится решение суда. Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления суда апелляционной инстанции.
Шаг 5. Исполнение решения суда
После вступления решения суда в законную силу истцу выдается исполнительный лист, в котором указывается сумма, подлежащая к взысканию.
Как было ранее отмечено, договор аренды, заключенный на определенный срок, можно расторгнуть в одностороннем порядке только в том случае, если в договоре такое право предусмотрено. В случае если одна из сторон не ведет предпринимательскую деятельность, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Право на односторонний отказ может быть обусловлен некими нарушениями со стороны другой стороны договора или ничем не обусловлен.
Также стороны имеют право на односторонний отказ от договора аренды (расторжение в одностороннем порядке) в случае, когда договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такой отказ является немотивированным. Согласование в договоре оснований отказа не требуется. Стороны не могут установить в договоре аренды условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться.
Стороны могут установить в договоре условие о выплате стороной в случае ее одностороннего отказа от договора определенной денежной суммы другой стороне. Возможность согласовать условие о плате за отказ предусмотрена в п. 3 ст. 310 ГК РФ. Однако оно допустимо только в договоре, связанном с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. В силу указанной нормы плата может взиматься за односторонний отказ по основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. Вместе с тем, условие договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, об установлении платы за односторонний отказ от его исполнения является ничтожным (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах").
Отказ от исполнения договора может быть как полным, так и частичным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
На практике возникают ситуации, когда арендатор по тем или иным причинам утрачивает интерес к некоторым из арендуемых объектов. Арендодатель, со своей стороны, может быть заинтересован в возврате некоторых из переданных в аренду объектов, например, необходимых ему лично либо планируемых к передаче другому арендатору.
В указанной ситуации, когда ни одна из сторон не намерена прекращать договор полностью, стороны могут воспользоваться правом на частичный отказ от него. Однако такое право по смыслу п. 2 ст. 310 ГК РФ, так же как и право на полный отказ от исполнения, должно быть предусмотрено в договоре. Если стороны согласовали условие о праве на односторонний отказ от договора в целом, частичный отказ возможен только в случае, если объект аренды не является неделимой вещью или единым имущественным комплексом и договор не содержит запрета на частичный отказ.
После того, как вы убедились в наличии оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, для расторжения договора необходимо подготовить и направить другой стороне договора уведомление об одностороннем отказе. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено договором.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то уведомление об отказе необходимо направить за 3 месяца до даты расторжения (договором аренды может быть предусмотрен иной срок). Договор будет считаться расторгнутым по истечении срока предупреждения об отказе, предусмотренного ст. 610 ГК РФ или договором.
При одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на определенный срок, необходимо руководствоваться нормой ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления контрагенту соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено договором.
Из содержания уведомления должно явно следовать волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (ст. ст. 450.1, 610 ГК РФ).
Способ направления уведомления может быть предусмотрен договором. В этом случае нужно руководствоваться условиями договора. Если в договоре не согласован способ направления уведомления об отказе и иных сообщений, то уведомление может быть осуществлено в любой форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, если иное не установлено не следует из обычая или практики взаимоотношений сторон. Оно, в частности, может быть направлено с помощью электронной почты, факсимильной и другой связи. При этом выбранный способ извещения должен обеспечивать возможность достоверно определить, от кого исходило сообщение и кому было адресовано. По общему правилу юридически значимые сообщения, в том числе уведомления об отказе от договора аренды, направляются юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Рекомендуем направлять уведомления по юридическому адресу ценным письмом с описью вложения (в описи указать существо уведомления).
Мы предлагаем комплексные услуги юристов для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Помогаем зарегистрировать бизнес, готовим и анализируем договоры, готовим различные документы и отвечаем на претензии, защищаем интересы компании в суде и взыскиваем задолженность, защищаем интеллектуальную собственность и недвижимость, сопровождаем сделки, консультируем предпринимателей по правовым вопросам и решаем другие юридические задачи компании.