В настоящей статье юристы рассказывают о нюансах проверки (правового анализа, экспертизы) гражданско-правовых договоров.
Заключение и исполнение договоров регулируется общими положениями гражданского законодательства, а также нормами ГК РФ, регулирующими определенный вид договора (купля-продажа, подряд, оказание услуг, аренда и пр.).
Однако возникающие при заключении договора отношения шире и могут регулироваться не только гражданским законодательством, но и иными нормами права (жилищным законодательством при заключении сделок с жилой недвижимостью, земельным законодательством при заключении сделок с земельными участками, корпоративным законодательством при заключении сделок юридическим лицом или сделок с долями в уставном капитале, семейным законодательством при заключении договоров с имуществом, принадлежащим супругам на праве общей совместной собственности, и иными законом, подзаконными актами).
Кроме того, порядок регистрации договоров с недвижимым имуществом регламентируется специальным законом - Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»
Поговорим подробнее о каждом этапе правовой экспертизы договора.
Проверка контрагента может включать в себя анализ формальных данных и неформальных данных. В зависимости от особенностей контракта и отношений совокупность и объем анализируемых данных могут различаться. Приведем наиболее распространенные виды проверок контрагента.
Под неформальными данными понимаются отзывы о компании в Интернете, анализ социальных сетей, сайта компании и прочего, что позволяет сделать вывод о надежности компании, ее активности, репутации на рынке. Также проверка благонадежности компании может включать в себя проверку реальности деятельности фирмы - наличие офиса, складов, транспорта и прочего для работы.
При заключении договора важно не только его содержание, но и форма, так как несоблюдение формы может повлечь различные негативные последствия: признание договора недействительным или незаключенным, невозможность ссылаться на свидетельские показания.
В соответствии с общими положениями договор может быть заключен:
Отдельно стоит сказать, что некоторые виды договоров подлежат регистрации и вступают в силу только после регистрации (договоры аренды недвижимости на длительный срок, договоры об отчуждении зарегистрированных прав на результаты интеллектуальной деятельности и т.д.). При этом не стоит путать регистрацию договора и регистрацию перехода права собственности или обременения на основании договора, так как последствия отсутствия соответствующих регистраций различаются. Читайте подробнее о регистрации сделок с недвижимостью в статье наших юристов.
Если договор не подлежит нотариальному удостоверению, простая письменная форма договора обязательна в следующих случаях:
Под простой письменной формой может пониматься составление договора в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (в некоторых случаях составление такого документа обязательно), а также иные варианты заключения, позволяющие установить, что оферта, содержащая существенные условия договора, принята другой стороной. В частности договор может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ (ст. 434 ГК РФ).
Если законом не установлены требования к заключению договора в виде одного документа, то договор может быть заключен путем выставления счета и его акцепта (оплаты счета). Для того чтобы счет на оплату был признан договором, необходимо:
Нотариальное удостоверение договора предполагает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и ее удостоверение нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Удостоверение сделки нотариусом, с одной стороны, повышает защищенность сторон в сделке, с другой стороны, ограничивает свободу договора - свободу содержания договора и скорость заключения сделок. Поэтому законодатель устанавливает такую форму только для ограниченного количества сделок, когда необходимо защитить права третьих лиц, несовершеннолетних граждан или иные законные интересы:
Бытует мнение, что все сделки с недвижимостью должны удостоверяться нотариусом, однако это не так. По общему правилу сделки с недвижимостью заключаются в простой письменной форме, нотариальная форма требуется только в некоторых случаях (например, при продаже доли в праве собственности на недвижимость).
Договор может быть подписан контрагентом лично или его представителем. От имени юридического лица договоры подписывают его органы, уполномоченные на то уставом. Как правило, от имени компании договор подписывает единоличный исполнительный орган юрлица, указанный в ЕГРЮЛ. Полномочия такого лица основаны на уставе, доверенность на подписание договора в этом случае не требуется.
Если договор от имени компании или гражданина подписывает представитель, он должен иметь доверенность, содержащую полномочия на подписание договора. Доверенность может быть выдана для подписания конкретного договора (например, часто такие доверенности оформляются для сделок с недвижимостью) или общая доверенность для совершения широкого круга сделок (к примеру, на основании такой доверенности действует директор филиала компании).
В любом случае при подписании договора с представителем доверенности проверьте:
Что касается формы доверенности, то здесь действуют следующие правила. Доверенность на подписание договора по общему праву составляется в простой письменной форме, за исключением случаев, когда требуется нотариальная форма доверенности.
Нотариальная форма доверенности требуется, если ваш представитель будет подписывать договоры, которые (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ):
Нотариальная доверенность может быть проверена в реестре доверенностей на сайте ФНП (действительно ли такая доверенность выдана, не отозвана ли она). Кроме того, статья 185.1 ГК РФ устанавливает перечень доверенностей, приравненных к нотариальным.
Подпись - это реквизит, который содержит собственноручную роспись должностного или физического лица и включает также наименование должности этого лица и расшифровку его подписи: инициалы, фамилию (п. 58 ГОСТ Р 7.0.8-2013, п. 5.22 ГОСТ Р 7.0.97-2016). Подпись - это необходимое условие для того, чтобы заключить договор в письменной форме (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ). Подпись в договоре выражает волю лица на его заключение. Если не доказано иное, она свидетельствует о добровольных действиях по собственной воле в своем интересе.
Во избежание оспаривания контрагентом подписи на договоре рекомендуется подписывать договор при личном присутствии обеих сторон сделки. Однако, к сожалению, обширный документооборот компаний не позволяет соблюдать данное правило в обычных сделках: компании обмениваются сканами документов, передают подписанные оригиналы документов через курьера и пр. В случае подделки подписи контрагента при рассмотрении спора в суде важным обстоятельством будет - был ли договор одобрен стороной, которая ссылается на подделку подписи. Под одобрением сделки, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение; признание претензии контрагента; конкретные действия, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения. Если сторона, чья подпись подделана, прямо одобрила действия лица, которое подписало договор, суды считают, что договор действителен. Он создает, изменяет и прекращает права и обязанности для сторон с момента его заключения. Причем это происходит независимо от того, известно ли лицо, которое совершило поддельную подпись, или нет. Оно может остаться неустановленным, а договор будет действовать. В то же время иногда суды считают одобрение договора с поддельной подписью несостоявшимся, даже если сторона, чья подпись подделана, исполняла его, в частности перечисляла по нему деньги. Например, это может произойти, если в этой организации существует корпоративный конфликт между ее учредителями.
Также на практике часто возникает вопрос о возможности подписания договора с помощью факсимильной подписи и действительности такого договора. Факсимильная подпись на договоре приравнивается к собственноручной, когда стороны заключили соглашение об использовании факсимиле и подписали его "живыми" подписями (п. 2 ст. 160 ГК РФ). Это могут быть как отдельный документ, так и условие в другом договоре. Например, вы заключили рамочный договор и включили в него условие о праве сторон использовать факсимиле. В дальнейшем вы можете проставлять такой аналог подписи на договорах, которые заключаете на основании (во исполнение) рамочного договора. В отсутствие соглашения сторон не рекомендуем использовать такой способ подписания договора. Законом этот способ не предусмотрен, а судебная практика по данному вопросу неоднородна. Одни суды приравнивают такие документы к подписанным собственноручно, а другие указывают, что письменная форма договора в данном случае не соблюдена.
При совершении разовых крупных сделок (например, сделок с недвижимостью) мы рекомендуем подписывать договор собственноручно при личном присутствии сторон или уполномоченных представителей.
Договор считается заключенным, если в нем содержатся существенные, то есть обязательные с точки зрения закона, условия, а также если соблюдена форма.
К существенным условиям договора относятся:
Существенными с точки зрения закона являются:
Например, в Гражданском кодексе РФ названы как существенные следующие условия:
В некоторых случаях договорное условие прямо не называется существенным, но считается необходимым (обязательным) и по сути является существенным. Вы можете понять, что определенное условие может быть таковым, если в законе употребляются, в частности, следующие выражения "договор должен предусматривать", "в договоре должны быть указаны". Еще один ориентир существенности условия - если в норме указано, что без него договор не заключен.
Если вы считаете нужным согласовать определенное условие в качестве существенного, вам следует прямо указать на необходимость достигнуть соглашения относительно него (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Существенные условия - этот тот минимум условий, без которых договор будет считаться незаключенным. Однако для защиты своих интересов стороны сделки детально регулируют в договоре отношения, возникающие при исполнении договора. Перечень условий зависит от вида договора и различных обстоятельств. Соответственно при анализе договора важно уделить внимание данным условиям, чтобы избежать возможных рисков.
В частности, сторона договора, исполняющая обязательство в натуре (продавец, исполнитель, арендодатель, подрядчик и т.д.), должна обратить внимание на следующие условия:
А сторона договора, исполняющая денежное обязательство (покупатель, заказчик, арендатор и т.д.), должна дополнительно обратить внимание:
Если какое-либо из перечисленных выше условий отсутствует в договоре либо сформулировано неточно, то это влечет риск для обеих сторон или одной из сторон при исполнении обязательств по договору.
Кроме того, при анализе договора необходимо также обратить внимание на общие вопросы:
Любой договор условно можно разделить на следующие части:
Все части договора важны, поэтому при анализе договора необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями. Нередко недобросовестные контрагенты важные условия "прячут" в раздел с прочими или заключительными условиями.
Также вы можете приобрести шаблоны некоторых договоров, подготовленных нашими юристами. Приобрести шаблоны договоров можно онлайн по ссылке.
Так как договор является двусторонней сделкой, то, как правило, при заключении договора его проект проходит процедуру согласования. Это означает, что одна из сторон сделки составляет проект договора, направляет его другой стороне. Другая сторона анализирует текст договора. Если все условия договора устраивают контрагента, он подписывает договор без внесения правок (при заключении договора в иной форме одна из сторон направляет оферту, другая сторона акцептует оферту). Если контрагента не устраивают условия договора, то он направляет другой стороне предложения по изменению условий договора.
Согласование условий договора может проходить несколькими способами:
Протокол разногласий - документ, в котором вы можете отразить свое несогласие с условиями договора, которые предлагает ваш контрагент. В частности, вы можете изложить некоторые условия проекта договора в другой редакции либо вовсе предложить исключить их. Суть протокола разногласий в том, что если его подпишет ваш контрагент, то в части спорных условий вы будете руководствоваться не договором, а протоколом разногласий. Также если вы направляете в письменном виде свои разногласия к договору, то договор будет считаться заключенным, только если контрагент примет ваши предложения или вы согласуете новую редакцию на компромиссных условиях.
Мы предлагаем комплексные услуги юристов для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Помогаем зарегистрировать бизнес, готовим и анализируем договоры, готовим различные документы и отвечаем на претензии, защищаем интересы компании в суде и взыскиваем задолженность, защищаем интеллектуальную собственность и недвижимость, сопровождаем сделки, консультируем предпринимателей по правовым вопросам и решаем другие юридические задачи компании.