При прекращении договора аренды порядок возврата помещения может следовать из самого договора. В частности, договор может предусматривать порядок оформления документов, подтверждающих возврат помещения, и срок его возврата. В этом случае руководствуйтесь условиями договора.
Если таких условий в нем нет, руководствуйтесь общим порядком, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, а именно: при прекращении договора арендатор возвращает, а арендодатель принимает арендуемое помещение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
При прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемое помещение арендодателю (ст. 622 ГК РФ). В связи с этим, а также учитывая, что пользование арендованным имуществом в силу ст. 606 ГК РФ носит временный характер, использование помещения арендатором после прекращения договора аренды нарушает права арендодателя. А защиту нарушенных прав арендодатель может, в частности, осуществлять путем самозащиты (ст. ст. 12, 14 ГК РФ), например, ограничить доступ арендатора в арендуемое помещение, заменив замок.
Однако учтите, что, ограничивая доступ в помещение арендатору, вы обязаны вернуть принадлежащее ему имущество, которое осталось в помещении. В связи с этим рекомендуем, прежде чем применять меры самозащиты, направить арендатору письменное уведомление о вашем намерении ограничить доступ в помещение и предложить ему вывезти принадлежащее ему имущество, которое находится в помещении.
В судебной практике встречается позиция, когда поведение арендодателя, препятствующего вывозу имущества, посчитали недобросовестным и расценили как незаконный захват чужого имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.06.2020 г. № Ф10-2284/2020). В то же время, если у арендатора есть задолженность по арендной плате, вы вправе удерживать его имущество в обеспечение обязательства по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).
Также чтобы понудить арендатора возвратить арендованное помещение, вы можете обратиться в суд с требованием об исполнении обязательства в натуре. До обращения в суд рекомендуем обратиться с требованием (претензией) к арендатору. Если арендатор не возвращает нежилое помещение и по решению суда, вы можете обратиться в службу судебных приставов. Судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства может, в частности, принудительно освободить нежилое помещение от пребывания в нем должника и его имущества.
На практике часто встречаются ситуации, когда арендодатель намеренно затягивает приемку помещения, чтобы требовать с арендатора уплаты арендной платы за больший период. В этом случае нужно в первую очередь руководствоваться условиями договора. Договор может предусматривать порядок возврата помещения в одностороннем порядке (например, направление передаточного документа по почте и пр.). Если договор не содержит порядок действий арендатора при подобных обстоятельствах, то арендатор должен обратиться в суд с требованием обязать арендодателя принять имущество. При этом рекомендуем представить доказательства совершения действий по отказу от договора (если договор был расторгнут в одностороннем порядке арендатором), освобождению помещения, уклонения арендодателя принять помещение (подписать акт возврата). Отметим, что акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством того, что арендатор прекратил пользоваться арендуемой вещью (п. 31 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 от 22.07.2020 г.).
Если арендодатель уклоняется от приемки арендованного имущества, у него не возникает права требовать с арендатора платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора (п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).
Юридическая фирма "Двитекс" с 2010 года защищает бизнес и помогает предпринимателям решать различные правовые задачи. Мы предлагаем комплексные услуги юристов для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Помогаем зарегистрировать бизнес, готовим и анализируем договоры, готовим различные документы и отвечаем на претензии, защищаем интересы компаний в суде и взыскиваем задолженность, защищаем интеллектуальную собственность и недвижимость, сопровождаем сделки, консультируем предпринимателей по правовым вопросам и решаем другие юридические задачи компании. С практикой наших арбитражных юристов вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт".