За период действия договора аренды из-за инфляции и других процессов размер арендной платы может перестать соответствовать рыночной цене аренды. Также размер арендной платы может со временем не соответствовать пожеланиям арендодателя или арендатора. В таких случаях стороны договора аренды обращаются с вопросом: "Как изменить арендную плату?". Как правило, данный вопрос связан с повышением (увеличением) арендной платы, реже с ее уменьшением. В настоящей статье мы поговорим о порядке изменения арендной платы, а также расскажем о способах повышения арендной платы. Однако, забегая вперед отметим, что для того чтобы облегчить процесс изменения размера арендной платы в будущей, рекомендуем учесть данный вопрос при составлении договора аренды, установив в нем порядок, периодичность и другие особенности изменения размера арендной платы.
В первую очередь сторонам договора необходимо помнить о том, что правовое регулирование договора аренды и договора найма жилого помещения отличается.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В силу ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение по договору найма устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
В силу п. 4 ст. 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Споры об уменьшении размера арендной платы, как правило, разрешаются в судебном порядке.
Основаниями для снижения арендной платы по требованию арендатора могут являться:
Таким образом, размер арендной платы (платы за жилое помещение) по договору аренды (найма) может быть изменен в следующем порядке:
Также размер арендной платы может быть изменен арендодателям после завершения срока действия договора аренды. В этом случае арендодатель заключает с прежним или новым арендатором новый договор аренды.
Вместе с тем, не стоит забывать о преимущественном праве арендатора (нанимателя) на заключение договора на новый срок, предусмотренном ст. 621 ГК РФ и ст. 684 ГК РФ соответственно.
Так, если договором аренды не предусмотрено иное, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Соответственно в новом договоре аренды арендодатель вправе установить новые условия, в том числе повысить размер арендной платы.
В отличие от договора аренды в отношении договора найма правило о преимущественном праве на заключение договора найма на новый срок сформулировано более императивно, то есть не допускается исключение такого правила договором найма. В силу ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Об этих императивных требованиях к договору найма необходимо помнить.
Как правило, изменение арендной платы по соглашению сторон оформляется дополнительным соглашением к договору аренды.
В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако, исходя из сложившегося судебного подхода к толкованию, данная норма является диспозитивной, и стороны вправе заключать указанное соглашение чаще.
Соглашение об изменении договора аренды должно быть заключено в той же форме, что и договор, если из договора не вытекает иное. Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ для договора аренды предусмотрена обязательная письменная форма, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока) если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.
Соглашение об изменении условий зарегистрированного договора аренды (договора аренды недвижимости, заключенного на срок более 1 года) подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Порядок госрегистрации соглашения об изменении такой же, как и порядок госрегистрации указанного договора.
В соглашении об изменении договора аренды указываются реквизиты сторон договора, самого договора аренды (номер, дата договора), пункт договора, в который вносится изменения, текст нового условия договора, дата, с которой соглашение вступает в силу, а также дата самого соглашения. Также при оформлении соглашения об изменении допсоглашением рекомендуем указать номер дополнительного соглашения.
Соглашение об изменении договора аренды подписывается обеими сторонами договора лично или их представителями по доверенности. В последнем случае полномочия на подписание соглашения должны быть предусмотрены доверенностью, а реквизиты доверенности и ФИО представителя указываются в соглашении. От имени юридического лица соглашение подписывает единоличный исполнительный орган юрлица, указанный в ЕГРЮЛ (руководитель компании).
Если дополнительное соглашение подписано не было, но арендодатель направил арендатору письмо об изменении арендной платы и арендатор стал уплачивать ее в указанном размере, суд на основании п. 3 ст. 438 ГК РФ и сложившего в судебной практике подхода может признать, что арендатор своими действиями подтвердил принятие новых условий договора.
Если договором предусмотрена возможность изменения размера арендной платы, в том числе ее повышения, в одностороннем порядке, то для того чтобы изменить ее размер, необходимо направить контрагенту письменное уведомление об одностороннем изменении договора.
При направлении уведомления необходимо руководствоваться условиями договора, регулирующими:
Если иное не установлено договором, то по общему правилу уведомление составляется в письменном виде. Рекомендуем в нем указать реквизиты сторон договора и самого договора аренды, ссылку на пункт договора, предусматривающий право на одностороннее изменение договора, новое условие о размере арендной платы, а также дату, с которой оно начинает действовать, и дату документа. Перед отправкой не забудьте подписать уведомление. Если договор не предусматривает иные способы обмена документами между сторонами, направьте уведомление почтой ценным письмом с описью вложения, в которой укажите существо направляемого документа.
По общему правилу официальные сообщения юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) следует направлять по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора.
Если по мнению арендатора размер арендной платы увеличен арендодателем в одностороннем порядке незаконно (при отсутствии такого права в договоре или нарушении порядка уведомления), он вправе оспорить данную одностороннюю сделку арендодателя. Для этого необходимо обратиться в суд с иском о признании недействительным одностороннего изменения арендной платы по договору аренды (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.10.2015 № Ф05-13898/2015 по делу № А40-209442/14).
Важная позиция суда: Если в договоре аренды есть условие о том, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и (или) методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, изменение размера арендной платы в результате принятия уполномоченными органами соответствующих нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы на основании п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Соответственно при таком изменении не действуют установленные п. 3 ст. 614 ГК РФ ограничения относительно периодичности изменения размера платы (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11487/09 по делу № А59-3535/07-С9)
При наличии оснований, если вы намерены обратиться в суд с требованием об изменении арендной платы, то до обращения в суд вы должны письменно предложить другой стороны изменить условия договора. Вы можете обратиться в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в течение 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ). В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу.
В предложении об изменении договора укажите основание изменения договора и предложите изменить договор. К письму можно приложить проект соглашения об изменении договора и предложить контрагенту подписать его. Также можно указать срок, в течение которого контрагент должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. Адрес и способ направления предложения о расторжении договора определяются так же, как и для других уведомлений по договору.
Если стороны договора аренды - организации и (или) индивидуальные предприниматели, спор о его изменении рассматривает арбитражный суд. Споры между физическими лицами, а также иные споры, не вытекающие из предпринимательской или иной экономической деятельности, разрешаются судами общей юрисдикции.
По общему правилу исковое заявление подается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика, но в договоре аренды может быть установлена иная подсудность.
Исковое заявление может быть подано:
Важно, чтобы исковое заявление было составлено с соблюдением требований ст. 125 АПК РФ или ст. 131 ГПК РФ, а именно:
В случае, если вышеуказанные требования не будут соблюдены, то суд оставит исковое заявление без движения. Это будет означать приостановление процесса принятия иска к рассмотрению в целях необходимости устранения допущенных недостатков при составлении и подаче иска. После устранения истцом данных недостатков суд примет к производству иск, в противном случае суд вернет иск.
Следует отметить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ и ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В связи с этим, важно чтобы все доводы, указанные в исковом заявлении, основывались на доказательствах.
После подачи иска при соблюдении всех установленных законодательством требований суд выносит определение о принятии иска к производству.
При рассмотрении дела в исковом производстве (за некоторыми исключениями) суд назначает судебное заседание по рассмотрению иска. Как правило, рассмотрение в суде искового заявления об изменении договора занимает 2-3 месяца. После подачи иска в суд вы можете на сайте суда отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, изготовление решения суда, исполнительного листа и т.д.). По результату рассмотрения дела выносится решение суда. Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления суда апелляционной инстанции.
Юридическая фирма "Двитекс" с 2010 года защищает бизнес и помогает предпринимателям решать различные правовые задачи. Мы предлагаем комплексные услуги юристов для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Помогаем зарегистрировать бизнес, готовим и анализируем договоры, готовим различные документы и отвечаем на претензии, защищаем интересы компаний в суде и взыскиваем задолженность, защищаем интеллектуальную собственность и недвижимость, сопровождаем сделки, консультируем предпринимателей по правовым вопросам и решаем другие юридические задачи компании. С практикой наших арбитражных юристов вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт".