Первое, что необходимо запомнить: на заключение такого договора надо получать согласие собственника имущества. Если этого не сделано, то сделка может быть признана недействительной (если будет доказано, что субарендатор знал или обязан был знать об отсутствии разрешения).
Добавим, что контракты, заключённые с нарушением закона до 1 сентября 2013 года, признаются ничтожными, поскольку в отношении них применяется действовавшая тогда редакция ст. 168 ГК РФ (Определение ВАС РФ от 05.12.2008 №15809/08 по делу №А21-7618/2006).
Если договор недействителен, то стороны должны передать друг другу всё полученное ими по такой сделке. При невозможности сделать натуральный обмен, возвращается адекватная стоимость. И, поскольку субарендатор получил некое «фактическое пользование» имуществом, и вернуть его нереально, то, по сути, оформляется просто взаимозачёт одной и той же суммы. Тут всё достаточно просто.
А вот если к моменту конфликта имеются долги, то субарендодатель может потребовать уплаты неосновательного обогащения. Хотя некоторые суды не признают подобные претензии после того, как сделка признана недействительной, но риск всё же есть.
Что же делать субарендатору, чтобы защититься от негативных последствий? Во-первых, собственник имущества может и одобрить сделку post factum – никто ему этого не запрещает (п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25). Так что наилучший вариант – это, конечно, поскорее договориться о согласии.
Разрешение в рассматриваемом случае может быть выражено в любой форме, а в случае споров о его наличии оценку будет давать суд. Но молчание в ответ на запрос согласием не является.
|
Примеры оформления разрешения арендодателя:
|
Сторонам следует сразу установить по субаренде тот же срок, что и в основной сделке. Он может быть определён календарной датой («до 31.12.2017 включительно»), истечением какого-то периода («три года с момента заключения») или наступлением события («до подписания собственником договора купли-продажи объекта»).
Большой риск – брать имущество на период, превышающий исходный договор. На основании ст. 168 ГК РФ, такой контракт считается заключённым, пока существуют партнёрские отношения между собственником и первым арендатором. И некоторые суды признают именно это правило (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.02.2006 по делу №А05-9220/2005-23), а другие считают, что недействителен не только пункт о сроке, но и вся сделка (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2009 №Ф04-443/2009(20254-А27-48) по делу №А27-4630/2008).
Как вариант, контракт может быть заключён и на больший период, чем это предусмотрено в первоначальном договоре. Но в такой ситуации необходимо получить согласие арендодателя.
Согласно ст. 615 ГК РФ, пользоваться предоставленным на время имуществом необходимо исключительно в рамках условий договора, а если их нет, то в соответствии с назначением. Если это правило не соблюдается, арендодатель вправе расторгнуть контракт и потребовать возмещения убытков.
Таким образом, в одностороннем порядке менять цель пользования предметом сделки незаконно, и назначение имущества следует согласовывать в соответствии с текстом исходного договора аренды.
В случае, если всё-таки необходимо получить помещение или вещь для чего-то другого, то следует попросить на это письменное разрешение у собственника.
|
Примеры формулировки условия о назначении имущества:
|
Риск досрочного прекращения пользования имуществом в договоре субаренды гораздо выше, чем если выйти на собственника напрямую. В таких отношениях слишком многое зависит от добросовестности основного (первого) арендатора. Кроме того, в любом случае необходимо подробно изучить его контракт и свой составлять в соответствии с ним. Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако стороны могут предусмотреть иное по соглашению сторон (например, трансформацию договора субаренды в договор аренды на тех же условиях после прекращения прошлого договора аренды). Однако определенную степень защиты закон предоставляет субарендатору: субарендатор при досрочном прекращении договора аренды имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Но это только право, а не автоматическая “трансформация” договора, то есть если арендодатель не желает подписывать договор, придется продлевать договор через суд и далее приводить решение в исполнение.
|
Итак, что надо учесть при подписании договора субаренды:
|
Конечно, лучше, когда отношения максимально простые, а это легче осуществить без «связующего звена». Все усложнения прямо пропорционально увеличивают и возможные риски. Тем не менее, это не означает, что надо отказываться от выгодного предложения только потому, что необходимое имущество предлагает тот, кто сам арендатор. Просто надо тщательно изучать границы его полномочий, а все выходы за них утверждать с собственником: без его согласия в любом случае ничего хорошего не получится.
Юридическая фирма "Двитекс" с 2010 года защищает бизнес и помогает предпринимателям решать различные правовые задачи. Мы предлагаем комплексные услуги юристов для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Помогаем зарегистрировать бизнес, готовим и анализируем договоры, готовим различные документы и отвечаем на претензии, защищаем интересы компаний в суде и взыскиваем задолженность, защищаем интеллектуальную собственность и недвижимость, сопровождаем сделки, консультируем предпринимателей по правовым вопросам и решаем другие юридические задачи компании. С практикой наших арбитражных юристов вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт".