Договор: как правильно составить и оформить в 2024 году

В настоящей статье юристы рассказывают о нюансах составления и оформления различных видов договоров.

Правовое регулирование заключения и исполнения договора

Заключение и исполнение договоров регулируется общими положениями гражданского законодательства, а также нормами ГК РФ, регулирующими определенный вид договора (купля-продажа, подряд, оказание услуг, аренда и пр.).

Однако возникающие при заключении договора отношения шире и могут регулироваться не только гражданским законодательством, но и иными нормами права (жилищным законодательством при заключении сделок с жилой недвижимостью, земельным законодательством при заключении сделок с земельными участками, корпоративным законодательством при заключении сделок юридическим лицом или сделок с долями в уставном капитале, семейным законодательством при заключении договоров с имуществом, принадлежащим супругам на праве общей совместной собственности, и иными законом, подзаконными актами).

Кроме того, порядок регистрации договоров с недвижимым имуществом регламентируется специальным законом - Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»

Форма договора

При заключении договора важно не только его содержание, но и форма, так как несоблюдение формы может повлечь различные негативные последствия: признание договора недействительным или незаключенным, невозможность ссылаться на свидетельские показания.

В соответствии с общими положениями договор может быть заключен:

1. в устной форме
2. в письменной форме

1. простая письменная форма
2. нотариальная форма

Отдельно стоит сказать, что некоторые виды договоров подлежат регистрации и вступают в силу только после регистрации (договоры аренды недвижимости на длительный срок, договоры об отчуждении зарегистрированных прав на результаты интеллектуальной деятельности и т.д.). При этом не стоит путать регистрацию договора и регистрацию перехода права собственности или обременения на основании договора, так как последствия отсутствия соответствующих регистраций различаются. Читайте подробнее о регистрации сделок с недвижимостью в статье наших юристов.

Если договор не подлежит нотариальному удостоверению, простая письменная форма договора обязательна в следующих случаях:

• договоры юридических лиц между собой
• договоры юридических лиц с гражданами
• договоры граждан между собой на сумму более 10 тысяч рублей
• в случаях, предусмотренных законом, независимо от суммы сделки (например, договор купли-продажи недвижимости на основании ст. 550 ГК РФ, договор дарения в некоторых случаях согласно ст. 574 ГК РФ, договор аренды в некоторых случаях согласно ст. 609 ГК РФ и т.д.)

Под простой письменной формой может пониматься составление договора в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (в некоторых случаях составление такого документа обязательно), а также иные варианты заключения, позволяющие установить, что оферта, содержащая существенные условия договора, принята другой стороной. В частности договор может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ (ст. 434 ГК РФ).

Если законом не установлены требования к заключению договора в виде одного документа, то договор может быть заключен путем выставления счета и его акцепта (оплаты счета). Для того чтобы счет на оплату был признан договором, необходимо:

1. счет должен соответствовать требованиям к оферте (ст. 435 ГК РФ)
2. контрагент совершил акцепт этой оферты одним из трех способов: оплатил счет хотя бы частично; подписал счет и передал его вам или прислал вам в ответ письмо, где он полностью и безоговорочно соглашается с условиями, которые вы указали в счете
3. вы немедленно сообщили контрагенту, что приняли акцепт, если он получен с опозданием, например, когда контрагент оплатил счет позже срока, который вы указали в счете (ст. 442 ГК РФ). Однако если контрагент все сделал вовремя (заплатил или отправил документы), но деньги или документы пришли к вам с опозданием, вам ничего дополнительно делать не нужно, договор считается заключенным.

Нотариальное удостоверение договора предполагает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и ее удостоверение нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Удостоверение сделки нотариусом, с одной стороны, повышает защищенность сторон в сделке, с другой стороны, ограничивает свободу договора - свободу содержания договора и скорость заключения сделок. Поэтому законодатель устанавливает такую форму только для ограниченного количества сделок, когда необходимо защитить права третьих лиц, несовершеннолетних граждан или иные законные интересы:

• в случаях, прямо предусмотренных законом (читайте о сделках, требующих обязательной нотариальной формы, в статье наших юристов)
• если стороны сами решили удостоверить договор у нотариуса

Бытует мнение, что все сделки с недвижимостью должны удостоверяться нотариусом, однако это не так. По общему правилу сделки с недвижимостью заключаются в простой письменной форме, нотариальная форма требуется только в некоторых случаях (например, при продаже доли в праве собственности на недвижимость). 

Содержание и структура договора

Договор считается заключенным, если в нем содержатся существенные, то есть обязательные с точки зрения закона, условия, а также если соблюдена форма.

К существенным условиям договора относятся:

1. Условия, которые установлены законом для определенного вида договора как обязательные
2. Условие, относительно которого должно быть достигнуто соглашение по заявлению одной из сторон

Существенными с точки зрения закона являются:

1. предмет договора, то есть те обязательства сторон, которые порождает договор, и объект договора - имущество, в отношении которого возникают обязательства
2. условия, которые названы в правовом акте как существенные или необходимые

Например, в Гражданском кодексе РФ названы как существенные следующие условия:

• цена товара, порядок, сроки и размеры платежей - для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ)
• объект страхования, страховой случай, размер страховой суммы, срок действия - для договора имущественного страхования (п. 1 ст. 942 ГК РФ)
• состав имущества, передаваемого в доверительное управление, наименование учредителя управления или выгодоприобретателя, размер и форма вознаграждения управляющему (если оно предусмотрено), срок действия - для договора доверительного управления имуществом (п. 1 ст. 1016 ГК РФ).

В некоторых случаях договорное условие прямо не называется существенным, но считается необходимым (обязательным) и по сути является существенным. Вы можете понять, что определенное условие может быть таковым, если в законе употребляются, в частности, следующие выражения "договор должен предусматривать", "в договоре должны быть указаны". Еще один ориентир существенности условия - если в норме указано, что без него договор не заключен.

Если вы считаете нужным согласовать определенное условие в качестве существенного, вам следует прямо указать на необходимость достигнуть соглашения относительно него (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Заявить о необходимости согласовать определенное условие можно по-разному:

• направить письменное предложение контрагенту
• зафиксировать свое заявление в протоколе разногласий
• иным образом заявить о своем намерении в преддоговорной переписке

Если условие не будет согласовано, можно ссылаться на незаключенность договора, но при условии, что вы не подтвердили действие такого договора. Такое условие считается существенным, даже если бы оно восполнялось диспозитивной нормой закона (нормой, в которое указано "если иное не предусмотрено договором").

Для защиты интересов сторон сделки рекомендуется детально урегулировать отношения сторон в договоре, не ограничиваясь согласованием предмета договора и обязательных условий. Перечень условий, которые необходимо согласовать, зависит от вида договора и различных обстоятельств.

В частности, сторона договора, исполняющая обязательство в натуре (продавец, исполнитель, арендодатель, подрядчик и т.д.), должна обратить внимание на следующие условия:

• цена и порядок изменения цены договора (предусматривает ли договор возможность изменения цены, если да, то в каком порядке)
• срок и порядок оплаты; если оплата осуществляется в рассрочку, то необходимо включить также график внесения платежей и, по возможности, обеспечить исполнение обязательств залогом
• условия об ответственности другой стороны за нарушение срока оплаты
• возможность расторжения договора в одностороннем порядке при существенном нарушении срока оплаты, определить критерии этой существенности (период просрочки)
• порядок приемки исполнения обязательства (в каком порядке сторона принимает исполнение договора, какие документы подписываются, возможности передачи исполнения в одностороннем порядке при уклонении другой стороны от приемки)

А сторона договора, исполняющая денежное обязательство (покупатель, заказчик, арендатор и т.д.), должна дополнительно обратить внимание и зафиксировать в договоре:

• порядок исполнения другой стороной договора, требований к качеству работ/товара/услуг и пр.
• сроки исполнения договора (в зависимости от особенностей обязательств - начальный и конечный срок, график исполнения)
• порядок приемки исполнения, проверки качества и предъявления требований при ненадлежащем исполнении договора
• ответственность другой стороны за нарушение сроков исполнения договора, нарушении требований к качеству, возможность расторжения договора в одностороннем порядке при существенном нарушении, четкие критерии такого нарушения
• возможность установить гарантии качества товара/работ и порядок предъявления требований в рамках гарантийного срока

Также сторонам договора рекомендуем урегулировать в договоре общие вопросы:

• претензионный порядок и срок ответа на претензию
• подсудность споров по договору, а в договоре с иностранным контрагентом - применимое право
• порядок направления документов и иной корреспонденции между сторонами
• порядок уведомления об изменении реквизитов
• срок действия договора, порядок продления его (для некоторых договоров)
• особенности перемены лиц в обязательстве

Текст объемного договора для удобства чтения принято делить на разделы и пункты. Небольшие по объему договоры могут содержать только пункты (предмет договора и иные важные условия). Также деловой этикет и обычай требуют при составлении договора применять читабельный шрифт (размер шрифта более 11), делить текст на абзацы, использовать интервалы между строками, отступы между абзацами, понятную нумерацию, выравнивать текст и соблюдать другие правила делового письма. В последнее время получило популярность использование так называемого "legal design", то есть современных инструментов дизайна для того чтобы сделать договор понятным. Как правило, под ним понимается упрощение формулировок условий договора, использование более понятной структуры, выделение с помощью визуала важных условий. При использовании инструментов дизайна важно соблюдать баланс между удобством чтения договора и подробной, развернутой формулировкой условия во избежание возможных споров при толковании. Если некоторые канцеляризмы, стандартные фразы в договоре можно сократить, то другие - лучше прописать в договоре подробно во избежание разночтений. Также не стоит забывать, что заключение компанией с клиентами договоров, как правило, в масштабировании бизнеса необходимо автоматизировать, а используемая корпоративная программа должна позволять технически реализовать все дизайн-находки.

Любой договор условно можно разделить на следующие части:

1. Преамбулу вводную часть договора, в которой указывают название договора (договор купли-продажи, аренды и пр.), № договора (если используется), дату, место заключения договора, полные наименования (ФИО) сторон договора и их названия в дальнейшем по тексту договора, должности, ФИО лиц, подписывающих договор, указания на их полномочия на подписание договора - на основании Устава или доверенности)
2. Предмет договора (существенные условия договора)
3. Дополнительные условия договора исходя из особенностей обязательств
4. Прочие (общие) условия договора - это как правило, порядок направления документов сторонами друг другу, количество экземпляров договора, дата вступления в силу договора и прочие общие договоры
5. Реквизиты и подписи сторон (ФИО/наименование сторон, ИНН, КПП, ОГРН, адрес - для юридических лиц, дата и место рождения, паспортные данные, адрес - для физических лиц, реквизиты банковского счета, контактные данные, данные подписанта договора - физического лица, руководителя организации или представителя)

Примерная структура договора с разделами:

• Предмет и цена договора
• Сроки и порядок передачи исполнения договора
• Сроки и порядок оплаты цены договора
• Ответственность сторон 
• Способы обеспечения исполнения обязательств (если применяются)
• Изменение и расторжение договора
• Порядок разрешения споров по договору
• Срок действия договора (если применяется)
• Прочие условия
• Реквизиты и подписи сторон 

Безусловно, структура договора во многом зависит от его вида, существа обязательств, особенностей конкретной сделки.

В частности, договор может быть:

• рамочным (в этом случае договор должен предусматривать порядок согласования условий конкретных сделок, заключаемых во исполнение рамочного договора - выставления и акцепта счетов, подписания дополнительных соглашений, спецификаций или иных документов к договору, подачи заявок и пр.)
• разовой сделкой, в которой указан весь объем обязательств сторон

Подписание договора

Подпись - это реквизит, который содержит собственноручную роспись должностного или физического лица и включает также наименование должности этого лица и расшифровку его подписи: инициалы, фамилию (п. 58 ГОСТ Р 7.0.8-2013, п. 5.22 ГОСТ Р 7.0.97-2016). Подпись - это необходимое условие для того, чтобы заключить договор в письменной форме (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ). Подпись в договоре выражает волю лица на его заключение. Если не доказано иное, она свидетельствует о добровольных действиях по собственной воле в своем интересе.

Во избежание оспаривания контрагентом подписи на договоре рекомендуется подписывать договор при личном присутствии обеих сторон сделки. Однако, к сожалению, обширный документооборот компаний не позволяет соблюдать данное правило в обычных сделках: компании обмениваются сканами документов, передают подписанные оригиналы документов через курьера и пр. В случае подделки подписи контрагента при рассмотрении спора в суде важным обстоятельством будет - был ли договор одобрен стороной, которая ссылается на подделку подписи. Под одобрением сделки. в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение; признание претензии контрагента; конкретные действия, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения. Если сторона, чья подпись подделана, прямо одобрила действия лица, которое подписало договор, суды считают, что договор действителен. Он создает, изменяет и прекращает права и обязанности для сторон с момента его заключения. Причем это происходит независимо от того, известно ли лицо, которое совершило поддельную подпись, или нет. Оно может остаться неустановленным, а договор будет действовать. В то же время иногда суды считают одобрение договора с поддельной подписью несостоявшимся, даже если сторона, чья подпись подделана, исполняла его, в частности перечисляла по нему деньги. Например, это может произойти, если в этой организации существует корпоративный конфликт между ее учредителями.

Также на практике часто возникает вопрос о возможности подписания договора с помощью факсимильной подписи и действительности такого договора. Факсимильная подпись на договоре приравнивается к собственноручной, когда стороны заключили соглашение об использовании факсимиле и подписали его "живыми" подписями (п. 2 ст. 160 ГК РФ). Это могут быть как отдельный документ, так и условие в другом договоре. Например, вы заключили рамочный договор и включили в него условие о праве сторон использовать факсимиле. В дальнейшем вы можете проставлять такой аналог подписи на договорах, которые заключаете на основании (во исполнение) рамочного договора. В отсутствие соглашения сторон не рекомендуем использовать такой способ подписания договора. Законом этот способ не предусмотрен, а судебная практика по данному вопросу неоднородна. Одни суды приравнивают такие документы к подписанным собственноручно, а другие указывают, что письменная форма договора в данном случае не соблюдена.

При совершении разовых крупных сделок (например, сделок с недвижимостью) мы рекомендуем подписывать договор собственноручно при личном присутствии сторон или уполномоченных представителей.

Договор может быть подписан стороной лично или представителем на основании надлежащим образом оформленной доверенности, в которой должно содержать полномочие подписывать договор (конкретную сделку или общее полномочие на подписание договоров). В последнем случае в договоре указываются реквизиты доверенности представителя. Если договор подлежит нотариальному удостоверению, доверенность представителя должна быть удостоверена нотариально. Нотариальная доверенность потребуется и для распоряжения зарегистрированными в государственных реестрах правами.

От имени юридического лица без доверенности подписывает договор единоличный исполнительный орган (руководитель компании, указанный в ЕГРЮЛ).

Согласование условий договора 

Так как договор является двусторонней сделкой, то, как правило, при заключении договора его проект проходит процедуру согласования. Это означает, что одна из сторон сделки составляет проект договора, направляет его другой стороне. Другая сторона анализирует текст договора. Если все условия договора устраивают контрагента, он подписывает договор без внесения правок (при заключении договора в иной форме одна из сторон направляет оферту, другая сторона акцептует оферту). Если контрагента не устраивают условия договора, то он направляет другой стороне предложения по изменению условий договора.

Согласование условий договора может проходить несколькими способами:

• неформализованное согласование (в этом случае правки вносятся непосредственно в проект договора, что на практике часто затрудняет их согласование автором проекта договора при объемности документа)
• формализованное согласование (такая процедура согласования подразумевает подготовку формализованного документа с предлагаемыми новыми условиями - протокола разногласий, а также дальнейшее его согласование другой стороной)

Протокол разногласий - документ, в котором вы можете отразить свое несогласие с условиями договора, которые предлагает ваш контрагент. В частности, вы можете изложить некоторые условия проекта договора в другой редакции либо вовсе предложить исключить их. Суть протокола разногласий в том, что если его подпишет ваш контрагент, то в части спорных условий вы будете руководствоваться не договором, а протоколом разногласий. Также если вы направляете в письменном виде свои разногласия к договору, то договор будет считаться заключенным, только если контрагент примет ваши предложения или вы согласуете новую редакцию на компромиссных условиях.

Заключение договора: этапы

Подводя итог настоящей статье, необходимо отметить, что процедуру заключения договора в виде единого документа можно условно разделить на 3 этапа:

1. составление проекта договора
2. согласование условий договора сторонами и составление окончательной редакции договора
3. подписание договора и соблюдение требований к форме договора (нотариальное удостоверение или регистрация, если требуются)