Договор аренды земельного участка: особенности и сроки

Земля – главное наше богатство. Но, с точки зрения законодательства и гражданских правоотношений, это объект недвижимости, который может передаваться в собственность или на основе иных сделок – например, аренды. Правда, он имеет особый юридический статус и находится под контролем государства – конечно, ввиду его повышенной значимости. Как же оформить всё надлежащим образом, если необходим участок для личных или предпринимательских нужд?

Заключение сделки

Когда возникает потребность получить в пользование землю, то формально её можно купить (но это дорого) или получить безвозмездно (что доступно ограниченному кругу лиц), поэтому наиболее распространённой формой остаётся аренда.

Рассматриваемые отношения попадают под перекрёстную сферу действия сразу нескольких кодексов: Гражданского, Земельного, а если объект передаётся под возведение здания, то и Градостроительного.

Данный договор оформляется письменно, если в сделке участвует юридическое лицо или она заключается на срок более года – кстати, в последнем случае обязательна и государственная регистрация (п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ).

Существенные условия

Как и в любых гражданско-правовых контрактах, при оформлении аренды земли надо чётко обговорить предмет сделки. В нашем случае следует указать: участок, имеющий конкретные границы, его адрес, кадастровый номер, площадь, категорию земель и вид разрешённого использования. Прекрасно, если есть возможность в качестве неотъемлемого приложения к договору завизировать схему.

Кроме того, вступая в данные правоотношения, согласно п. 12 ст. 22 ЗК РФ, необходимо согласовать и размер арендной платы, в противном случае договор может быть признан недействительным.

Срок сделки

Допустимый период действия контракта, по общему правилу, не ограничен и устанавливается соглашением сторон. Есть лишь несколько исключений для особых категорий земель: например, сельскохозяйственные участки, находящиеся в собственности государства или муниципалитета, передаются на срок от 3 до 49 лет, а если цель использования – сенокошение и выпас скота, то до 3 лет (п. 3 ст. 9 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 №101-ФЗ). При этом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по сделке, имеет (при прочих равных условиях) преимущественное право на продление контракта.

Возможно подписать договор и на неопределённый срок – в таком случае партнёрские отношения прекращаются по заявлению одной из сторон.

Особые правила предусмотрены также для государственных и муниципальных участков. Так, например, если период действия такой сделки составляет более 5 лет, то пользователь участка может передать его в субаренду без согласия собственника (но с обязательным уведомлением), а расторжение контракта допускается только по решению суда (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Проблемы на практике

Сложность данных правоотношений обусловливает и значительное количество судебных споров. В частности при заключении контракта следует учитывать наличие действующих и планируемых газопроводов, что влияет на назначение участка: скажем, строить жилые дома там уже нельзя, на чём «пролетел» предприниматель по делу №309-ЭС16-5381, А71-15106/2014 (Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2016).

Конфликты возникают и из-за несогласованности предмета сделки. Вместе с тем, если даже он чётко не определён в тексте договора (например, передан участок, ещё не поставленный на кадастровый учёт), то контракт, конечно, не может быть признан заключенным, но за фактическое пользование землёй арендатор всё равно должен заплатить (Решение Арбитражного суда Оренбургской области по делу №А47-4238/2016).

Отдельный вопрос – когда стороны устанавливают в договоре цену, регулируемую актами госорганов. Например, ставят её в зависимость от кадастровой стоимости участка. В такой ситуации, согласно п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, сумма арендной платы меняется автоматически и не требует дополнительного согласования сторонами. И в случае значительного «скачка» или «падения» это порой является неприятным сюрпризом для одного из партнёров.

Отсутствие регистрации в более чем годовом договоре порой тоже вызывает споры: стороны не позаботились вовремя о том, чтобы сходить в Росреестр, а потом один из партнёров решил отказаться от сделки, признав её недействительной. Вместе с тем, в соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, подписанное соглашение, в котором контрагенты указали необходимый законом минимум, всё равно связывает их отношениями, хотя и с некоторыми нюансами.

Когда важны детали

Большинству бизнес-проектов вполне достаточно офиса в высотке. Но если планы глобальные – например, строительство или ведение сельского хозяйства – то без своего участка не обойтись. И, учитывая сложность сделки, остаётся только тщательно составлять контракт и изучать ограничения местности.