Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

Договор аренды земельного участка: особенности и сроки

  • 27 декабря 2017
  • 8 минут
  • 1499
  • 121
Автор статьи
Толстоногова Дарья Михайловна
  • Юрист
  • Стаж: 5 лет
Публикуем только проверенную информацию

Вы бухгалтер или аудитор?
Заработайте больше, приняв участие в партнерской программе «юрист-бухгалтер»!

Земля – главное наше богатство. Но, с точки зрения законодательства и гражданских правоотношений, это объект недвижимости, который может передаваться в собственность или на основе иных сделок – например, аренды. Правда, он имеет особый юридический статус и находится под контролем государства – конечно, ввиду его повышенной значимости. Как же оформить всё надлежащим образом, если необходим участок для личных или предпринимательских нужд?


Заключение сделки

Когда возникает потребность получить в пользование землю, то формально её можно купить (но это дорого) или получить безвозмездно (что доступно ограниченному кругу лиц), поэтому наиболее распространённой формой остаётся аренда.

Рассматриваемые отношения попадают под перекрёстную сферу действия сразу нескольких кодексов: Гражданского, Земельного, а если объект передаётся под возведение здания, то и Градостроительного.

Данный договор оформляется письменно, если в сделке участвует юридическое лицо или она заключается на срок более года – кстати, в последнем случае обязательна и государственная регистрация (п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ).

Существенные условия

Как и в любых гражданско-правовых контрактах, при оформлении аренды земли надо чётко обговорить предмет сделки. В нашем случае следует указать: участок, имеющий конкретные границы, его адрес, кадастровый номер, площадь, категорию земель и вид разрешённого использования. Прекрасно, если есть возможность в качестве неотъемлемого приложения к договору завизировать схему.

Кроме того, вступая в данные правоотношения, согласно п. 12 ст. 22 ЗК РФ, необходимо согласовать и размер арендной платы, в противном случае договор может быть признан недействительным.

Итак, обязательные условия контракта:

  • адрес участка;

  • кадастровый номер;

  • площадь;

  • категория земель;

  • вид разрешённого использования;

  • размер арендной платы.

Также рекомендуется прописать:

  • период действия договора;

  • способ и сроки внесения платежей арендатором;

  • права и обязанности сторон;

  • основания для досрочного расторжения;

  • претензионный порядок и подсудность в случае спора.


Срок сделки

Допустимый период действия контракта, по общему правилу, не ограничен и устанавливается соглашением сторон. Есть лишь несколько исключений для особых категорий земель: например, сельскохозяйственные участки, находящиеся в собственности государства или муниципалитета, передаются на срок от 3 до 49 лет, а если цель использования – сенокошение и выпас скота, то до 3 лет (п. 3 ст. 9 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 №101-ФЗ). При этом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по сделке, имеет (при прочих равных условиях) преимущественное право на продление контракта.

Возможно подписать договор и на неопределённый срок – в таком случае партнёрские отношения прекращаются по заявлению одной из сторон.

Особые правила предусмотрены также для государственных и муниципальных участков. Так, например, если период действия такой сделки составляет более 5 лет, то пользователь участка может передать его в субаренду без согласия собственника (но с обязательным уведомлением), а расторжение контракта допускается только по решению суда (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Проблемы на практике

Сложность данных правоотношений обусловливает и значительное количество судебных споров. В частности при заключении контракта следует учитывать наличие действующих и планируемых газопроводов, что влияет на назначение участка: скажем, строить жилые дома там уже нельзя, на чём «пролетел» предприниматель по делу №309-ЭС16-5381, А71-15106/2014 (Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2016).

Конфликты возникают и из-за несогласованности предмета сделки. Вместе с тем, если даже он чётко не определён в тексте договора (например, передан участок, ещё не поставленный на кадастровый учёт), то контракт, конечно, не может быть признан заключенным, но за фактическое пользование землёй арендатор всё равно должен заплатить (Решение Арбитражного суда Оренбургской области по делу №А47-4238/2016).

Отдельный вопрос – когда стороны устанавливают в договоре цену, регулируемую актами госорганов. Например, ставят её в зависимость от кадастровой стоимости участка. В такой ситуации, согласно п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, сумма арендной платы меняется автоматически и не требует дополнительного согласования сторонами. И в случае значительного «скачка» или «падения» это порой является неприятным сюрпризом для одного из партнёров.

Отсутствие регистрации в более чем годовом договоре порой тоже вызывает споры: стороны не позаботились вовремя о том, чтобы сходить в Росреестр, а потом один из партнёров решил отказаться от сделки, признав её недействительной. Вместе с тем, в соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, подписанное соглашение, в котором контрагенты указали необходимый законом минимум, всё равно связывает их отношениями, хотя и с некоторыми нюансами.

Итак, что необходимо учитывать при заключении договора аренды земли:

  • разрешённое использование участка и имеющиеся на нём ограничения (трубо-, газопроводы, системы водоснабжения, утверждённые программы по застройке);

  • если партнёры устанавливают регулируемый размер арендной платы, то он будет меняться независимо от их волеизъявления;

  • если существенные условия сделки не оговорены, но имеет место фактическое пользование участком, то плата за это вносится обычным образом;

  • незарегистрированный контракт со сроком более года влечёт обязательства сторон.


Когда важны детали

Большинству бизнес-проектов вполне достаточно офиса в высотке. Но если планы глобальные – например, строительство или ведение сельского хозяйства – то без своего участка не обойтись. И, учитывая сложность сделки, остаётся только тщательно составлять контракт и изучать ограничения местности.

Услуги юристов в сфере бизнеса

Мы предлагаем комплексные услуги юристов для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Помогаем зарегистрировать бизнес, готовим и анализируем договоры, готовим различные документы и отвечаем на претензии, защищаем интересы компании в суде и взыскиваем задолженность, защищаем интеллектуальную собственность и недвижимость, сопровождаем сделки, консультируем предпринимателей по правовым вопросам и решаем другие юридические задачи компании.

Требуется помощь юриста в сфере бизнеса?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
Публикации в СМИ
Смотреть все
121
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх
Напишите нам, мы online!