Особенности заключения договора аренды помещения

Несмотря на развитие Интернета и появление работодателей, которые и в глаза не видели своих сотрудников, серьёзный бизнес чаще всего требует реального офиса со всеми его атрибутами: презентабельный внешний вид, секретарь, охранник и пр. Как же составить договор аренды так, чтобы он не был оспорен в случае конфликта, а его условия на 100% отражали устные договорённости?

Заключение договора

Конечно, главное в любой сделке – её предмет. Поэтому первое, что необходимо указать, это параметры передаваемого помещения: адрес, этаж, номер кабинета, площадь (и, во избежание дальнейших споров, фактическая должна соответствовать указанной в контракте), нелишним будет описать и состояние недвижимости.

Размер арендной платы чаще всего признаётся существенным условием, без которого сделка считается незаключённой. Проблема в том, что данный момент предусмотрен в ст. 654 ГК РФ, которая регулирует отношения по договорам аренды зданий или сооружений, а не отдельных помещений в них. На практике возникает вопрос: а что, если передаётся только один офис? Как разъясняет Высший Арбитражный Суд, ввиду того, что в ГК нет специальных норм для аренды помещений, которые, однако, неразрывно связаны с самим зданием, к таким отношениям должны применяться по аналогии правила об аренде зданий и сооружений (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 №53).

Вместе с тем, есть разная практика: как признающая размер оплаты существенным условием (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.09.2011 по делу №А13-9725/2010), так и отрицающая его необходимость (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.07.2008 по делу №А21-3483/2007). Поэтому, в целях минимизации рисков, желательно составлять подробный контракт.

Государственная регистрация

Следующий момент, вызывающий проблемы на практике, это срок сделки и, соответственно, вопрос о необходимости регистрации. Она является обязательной, если продолжительность контракта составляет год и более. И, желая её избежать, стороны зачастую идут на уловки: подписывают документы на 11 месяцев (или 364 дня), добавляют пункт об автоматической пролонгации на такой же срок, заключают дополнительные соглашения или сразу несколько договоров на ближайшие 5-10-15 лет: один после другого. Но, увы, не все эти варианты признаются в судах.

Удачными можно считать следующие решения:

1. Окончание срока аренды через год за вычетом 2-х дней. К примеру, нормальная продолжительность – с 1 января по 30 декабря 2017 года. Часто стороны, для «простоты оформления» указывают 31 декабря (чтобы продлять отношения в один и тот же день) и делают ошибку: такой срок признаётся равным году, и договор подлежит регистрации (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.02.2011 по делу №А15-860/2010).

2. Подписание нового договора на срок менее года после окончания предыдущего (или в период его действия). Что также допустимо сделать без регистрации (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2010 по делу №А812571/2008).

3. Наличие в контракте пункта об автоматической пролонгации на аналогичный срок – практика признаёт данный вариант допустимым (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59).

4. Заключение договора на неопределённый срок. Это годится, конечно, только для тех, кто полностью уверен в контрагенте, ведь расторгнуть такую сделку можно в любой момент. Но в плане регистрации всё легче: в такой ситуации она не требуется (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59).

Не рекомендуется использовать следующие популярные варианты:

1. Подписание сразу нескольких договоров, каждый из которых начинает действовать после окончания предыдущего. Таким способом стороны пытаются «перехитрить» госорганы: допустим, продолжительность сделки – 5 лет, а заключается вместо одного контракта 6: по 10 месяцев каждый.

Риск в том, что судебная практика неоднозначна и иногда не признаёт такие незарегистрированные договоры, считая единой сделкой, несмотря на «раздробленность» (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2010 по делу №А53-17516/2009), хотя порой и принимает их (Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2012 по делу №А40-99530/11-40-858).

2. Продление контракта не заключением нового, а подписанием дополнительного соглашения. Здесь также позиция судов бывает разной: как «за» (Постановление ФАС Уральского округа от 24.07.2006 N Ф09-6342/06-С3 по делу №А76-29339/05), так и «против» (Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 №Ф09-8709/09-С3 по делу №А47-831/2009-12ГК).

Исполнение договора

Помимо контракта стороны должны озаботиться наличием акта приема-передачи помещения: при заключении сделки это «головная боль» арендодателя, а при расторжении – арендатора. Может быть и другой документ: соглашение, протокол – но подпись принимающей стороны обязательна.

Также в интересах обоих контрагентов подробно зафиксировать данные помещения: не только его адрес, но и состояние, недостатки, приложить схему, а, если это важно, то и фотографии. Всё, что не оговорено письменно, потом будет очень сложно доказать.

Дом, милый дом

Крыша над головой нужна не только отдельным людям, но и предприятиям. И чтобы она не «покосилась», будьте внимательны к мелочам: помните, что в наших законах не на все вопросы имеется однозначный ответ, поэтому грамотно составляйте главный документ: свой договор с контрагентом.