Банкротство дольщика по ДДУ в 2025 году

Приобретение квартиры в новостройке по ДДУ - это один из способов улучшить свои жилищные условия. На момент заключения договора с застройщиком квартиры еще не существует (она еще не построена), дольщик инвестирует денежные средства в строительство. Такой способ позволяет приобрести недвижимость с меньшими вложениями, однако несет определенные риски.

За время строительства дома финансовое положение дольщика может измениться, и он будет вынужден обращаться в суд с заявлением о банкротстве. В настоящей статье мы расскажем о том, что будет с ДДУ при банкротстве гражданина.

Что будет с квартирой по ДДУ при банкротстве дольщика?

Большинство граждан знает, что единственное жилье должника при банкротстве не может быть включено в конкурсную массу и реализовано с торгов, за исключением ипотечной квартиры. А что, если единственное жилье - это квартира, приобретенная по ДДУ? Будет ли она также защищена от взысканий? 

В первую очередь необходимо отметить, что квартира как объект права существует, если она существует в натуре - построена и передана дольщику. До завершения строительства и подписания передаточного акта у дольщика нет прав на квартиру, а есть права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства. А это принципиально иной вид имущества. Соответственно положения о защите единственного жилья от взысканий на права требования по ДДУ не распространяются, даже если квартира по ДДУ является по сути единственным жильем дольщика.

Если же квартира передана дольщику по акту, он может зарегистрировать свое право собственности на нее. В данном случае на квартиру по ДДУ будут распространяться также положения от защите единственного жилья. То есть такая квартира не будет реализована на торгах при банкротстве гражданина, если она не находится в залоге у банка.

Дольщик в процедуре банкротства: какие особенности процедуры?

В большинстве случаев процедура банкротства гражданина проводится через арбитражный суд (за исключением процедуры внесудебного банкротства, о которой читайте в отдельной статье). В ходе процедуры банкротства может быть введена процедура реструктуризации долга (если есть надежда на восстановление платежеспособности должника) и процедура реализации имущества. 

Если у должника имеется имущество, которое не подлежит исключению из конкурсной массы, то оно описывается, оценивается и проводятся торги по продаже этого имущества. Деньги, вырученные от продажи имущества должника, направляются на погашение задолженности перед кредиторами и оплату расходов на процедуру.

Если полученных от продажи имущества денежных средств будет недостаточно для погашения требований кредиторов, то оставшийся долг списывается, если не выявлены факты преднамеренного банкротства и иные нарушения со стороны должника. Также не списываются некоторые виды долгов. Читайте о последствиях банкротства в статье наших юристов. Если после погашения задолженности и расходов останутся денежные средства, то они направляются должнику.

Описанный выше порядок реализации имущества распространяется также на права требования по ДДУ. Если квартира в новостройке не передана дольщику, права требования оцениваются и реализуются на торгах. Вместе с тем, если квартира в новостройке приобретена за счет кредитных средств, то, как правило, права требования по ДДУ находятся в залоге у банка. В этом случае реализация таких прав проходит с учетом условий реализации заложенного имущества (читайте в статье выше о реализации ипотечного имущества).

Если застройщик не исполнил свои обязательства и не передал объект в срок, указанный в ДДУ, финансовый управляющий выступает представителем должника и направляет претензии и добивается взыскания в судебном порядке неустойки за нарушение срока передачи. Взысканная с застройщика неустойка также поступает в конкурсную массу.

Если же застройщик признан банкротом, то финансовый управляющий как представитель должника должен обратиться в установленном порядке для включения требований в реестр требований кредиторов.

Расторжение ДДУ как альтернатива банкротству дольщика

Нередко более эффективным способом выйти из затруднительной финансовой ситуации является расторжение ДДУ с застройщиком и погашение долгов за счет возвращенных денежных средств.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, по общему правилу любой договор при отсутствии существенных нарушений одной из сторон договора может быть расторгнут только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом либо самим договором.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ) устанавливает основания и порядок расторжения договора по инициативе одной из сторон - застройщика или участника долевого строительства.

В частности, дольщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке при нарушении срока передачи более чем на 2 месяца. При отсутствии оснований для расторжения договора, предусмотренных законом или договором, ДДУ может быть расторгнут по соглашению с застройщиком. Читайте подробнее об основаниях и порядке расторжения договора участия в долевом строительстве в статье наших юристов по ДДУ.

Подводя итог, хотелось бы добавить, что, принимая решение об обращении с заявлением о банкротстве в суд, следует сопоставить все аргументы за и против. Оптимальный вариант – проконсультироваться с юристом, оценить риски утраты квартиры по ДДУ и стоимость возможной процедуры банкротства.