Госдума приняла в третьем чтении поправки к Закону № 214-ФЗ, существенно снижающие ответственность застройщиков за качество новостройки

Неожиданно к рассмотрению Госдумой во втором чтении в законопроект № 498549-8, были внесены поправки, существенно меняющие нормы Закона № 214-ФЗ. Законопроект был принят Госдумой во втором и третьем чтении всего за 6 дней. При этом изначально проект закона предусматривал поправки в Жилищный кодекс РФ относительно прав лиц, отказавшихся от приватизации. 

В настоящее время законопроект еще не принят окончательно - ему предстоит пройти рассмотрение в Совете Федерации, процедуру подписания Президентом РФ и опубликования, однако, как показывает опыт, шансы на вступление в силу новых правил для дольщиков очень высоки. Рассказываем, что изменится для дольщиков после принятия законопроекта № 498549-8.

Изменения для дольщиков с 01 января 2025 года

• Гарантийный срок на отделочные работы снижен до 1 года с даты подписания передаточного акта (больший гарантийный срок может быть предусмотрен ДДУ). Данное правило распространяется на ДДУ, заключенные после 01 января 2025 года.
• При предъявлении дольщиком требования застройщику по качеству объекта по ДДУ (по качеству отделки, окон, дверей и сантехники) общая сумма взыскания с застройщика, включая расходы дольщика на устранение недостатков, неустойку, штраф и убытки, не может превышать 3 % от цены договора. Данное ограничение распространяется на ДДУ, заключенные до 01 января 2025 года, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01 января 2025 года.

Последнее ограничение прав дольщиков вызывает множество вопросов правового и экономического характера. В частности, лимит в 3 % от цены ДДУ никоим образом не обоснован стоимостью отделочных работ, иных строительных работ и материалов, в отношении которых действует ограничение, не соответствует рыночным ценам на строительные работы и материалы, которые требуются для выполнения работ в квартире, и нарушает принцип полного возмещения причиненных нарушением убытков (ст. 15 ГК РФ).

Сравните цену на квартиру в новостройке с отделкой и без. Разница в цене составляет почти 35 % (разница в стоимости кв.м. 122 913 руб.), а не 3 % от цены ДДУ. При этом лимит в 3 % от цены действует на взыскание не только по отделке, но и по окнам, дверям, сантехнике.

Квартира с отделкой	Квартира без отделки

Еще один важный вопрос, который возникает при чтении законопроекта, - это вопрос толкования положения о применении ограничения в 3 % от цены ДДУ к договорам, заключенным до 01.01.2025 года, "в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года". На наш взгляд, обязанность застройщика по передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям по качеству, возникает у него в срок, установленный договором. А соответственно новые ограничения не должны применяться к квартирам, переданным дольщикам до 01.01.2025 года, а также к ДДУ со сроком передачи до 01.01.2025 года. Однако на практике, скорее всего, данная норма будет толковаться судами по-разному. Не исключено толкование момента возникновения прав с даты составления акта осмотра / истечения срока для устранения дефектов / предъявления претензии застройщику и т.д. Мы, со своей стороны, приложим максимум усилий для толкования данной нормы в пользу наших доверителей. Вместе с тем, рекомендуем, дольщикам, принявшим квартиры с дефектами, и тем, у кого предстоит приемка в этом году, направить застройщику письменное требование по качеству.

Изменения для дольщиков с 01 марта 2025 года

• застройщики смогут устанавливать свои стандарты отделки квартир в новостройках, а не руководствоваться строительными нормами. Минимальные требования к стандартам качества отделки установит Минстрой РФ.  Если застройщик планирует применять свои стандарты отделки, он должен включить условие об их применении в ДДУ и предоставить дольщику стандарты.

Мы ранее уже писали о том, что застройщики все чаще в ДДУ указывают о применении своих стандартов отделки и приводили примеры, насколько существенно стандарты застройщика снижают требования к качеству по сравнению со строительными нормами. Теперь это будет разрешено законодательно. Минстрой должен опубликовать минимальные требования к стандартам качества отделки. Ожидаем, что требования Минстроя к стандартам застройщиков будут действительно минимальными. 

Поэтому, если вы планируете покупку новостройки в 2025 году, рекомендуем обратить внимание на условия ДДУ и стандарты отделки от застройщика.

Важный вывод, который нужно сделать из законопроекта: Законодательство о долевом строительстве постоянно меняется и не в пользу дольщиков. Поэтому рекомендуем не затягивать с предъявлением застройщику требований по качеству квартиры в новостройке. Узнать актуальную судебную практику и получить консультацию юриста по спору с застройщиком можно у нас, обратившись любым из указанных здесь способов.

Также хотели обратить внимание на то, что новые ограничения применяются только в отношении договоров участия в долевом строительстве, так как отношения, возникающих на их основании, регулируются Законом № 214-ФЗ. На отношения застройщика и покупателя квартиры в новостройке по договору купли-продажи ограничения, вступившие в силу 01 сентября 2024 года и внесенные законопроектом, не распространяются. Об особенностях предъявления застройщику претензий по качеству квартиры в новостройке, приобретенной по договору купли-продажи, читайте в статье нашего юриста.