Если вы заключили договор участия в долевом строительстве, а через некоторое время необходимость в приобретении недвижимости отпала или поменялись планы и срочно потребовались деньги, вы можете реализовать свои права требования по ДДУ новому участнику строительства.
Если права требования полностью оплачены, стороны заключают договор уступки права требования по ДДУ. По договору уступки права требования одна сторона (Цедент) уступает, а другая сторона (Цессионарий) принимает в полном объеме права требования, принадлежащие Цеденту как участнику долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве. Таким образом, происходит замена стороны в обязательстве, Цессионарий становится новым дольщиком по ДДУ.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” устанавливает некоторые особенности уступки прав требования по ДДУ:
Договор уступки подлежит обязательной государственной регистрации. До момента регистрации переход права не происходит. Стоит учесть этот момент при определении срока оплаты стоимости уступаемых прав в договоре цессии, иначе цедент может потерять интерес к регистрации сразу после получения денег.
Договор может быть заключен только после государственной регистрации ДДУ. Согласно российскому гражданскому законодательству, право, подлежащее регистрации, возникает для третьих лиц с момента такой регистрации. Стало быть и передано может быть только зарегистрированное право. Перед приобретением необходимо удостовериться в том, что договор, права по которому вам уступают, прошел регистрацию в установленном законом порядке.
Уступка права требования возможна только до момента передачи объекта недвижимости дольщику – стороне договора долевого участия и подписания передаточного акта, поскольку после передачи объекта дольщику право требования к застройщику погашается исполнением.
Если цедент по договору – юридическое лицо, то уплата цены уступки прав производится только после государственной регистрации договора цессии. То есть до получения зарегистрированного договора на руки вы не должны производить оплату по договору цеденту – юридическому лицу! Рекомендуем аналогичный порядок оплаты предусматривать и в отношениях между физическими лицами.
По общему правилу согласовывать уступку прав по ДДУ с застройщиком не нужно. Исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика. Но, даже если согласие застройщика на уступку не требуется, после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес застройщика.
Уступка права требования возможна только после уплаты цены договора долевого участия, либо одновременно с переводом долга. Перед приобретением прав необходимо убедиться, что оплата цены договора произведена полностью. Если нет, то необходимо оформить перевод долга. Перевод долга, согласно нормами гражданского законодательства, требует обязательного согласия кредитора (в данном случае – застройщика).
Уступка права требования может быть возмездной или безвозмездной. Если уступка является возмездной, укажите в договоре цену уступаемых прав. Условие о цене не является существенным для договора цессии, поэтому его отсутствие само по себе не приведет к незаключенности договора. При отсутствии цены цессионарий должен будет уплатить цеденту сумму, которая обычно взимается по таким договорам. В случае спора определять цену будет суд. Цена определяется по усмотрению сторон. Она не обязательно должна совпадать с размером (объемом) переходящего требования. На практике часто требование уступается за меньшую сумму, и само по себе это не является основанием для признания договора ничтожным.
Иные условия договора уступки права требования по ДДУ стороны согласовывают по своему усмотрению.
Уступка права требования по ДДУ осуществляется путем подписания продавцом и покупателем одного документа — письменного договора — и последующей регистрации договора в Росреестре.
Закажите готовый договор уступки права требования по ДДУ у юриста онлайн. Наш специалист разработает договор, который будет соответствовать условиям вашей сделки, а также защищать вас от возможных рисков, заполнит все необходимые сведения и пришлет вам на электронную почту документ в формате WORD, а также инструкцию по подписанию договора в срок, указанный при заказе.
Мы имеем богатый опыт сопровождения сделок с недвижимостью. Также одной из сфер деятельности нашей компании является защита Клиентов в судебных спорах в сфере долевого строительства и недвижимости, в связи с чем мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок.
Вы также можете заказать комплексные услуги по сопровождению сделки или приобрести шаблоны документов для уступки права требования по ДДУ и заполнить их самостоятельно.
Сервис подскажет, какие сведения потребуются юристу для подготовки документа или проведения качественной консультации по вашей ситуации.
Если при подготовке документа у юриста возникнут уточняющие вопросы, он с вами свяжется по телефону или электронной почте. Также после получения документа вы можете получить дополнительную консультацию юриста.