Формально, такой расчет не соответствует буквальной формулировке Закона № 214-ФЗ, согласно которой величина ставки рефинансирования определяется как ставка рефинансирования, установленная Центральным банком Российской Федерации, действующая на день исполнения обязательства. Так как исполнением обязательства застройщиком считается дата подписания акта приема-передачи, то неустойка должна рассчитываться по ставке, действующей на дату подписания передаточного акта. Если акт подписан, то суды в большинстве случаев будут рассчитывать неустойку согласно букве закона, то есть по ставке на дату акта. Если же акт не подписан, то можно столкнуться с различным подходом к применяемой ставке, одним из них является вариант расчета по периодам действия ставки.
Позиция № 1: расчет неустойки по ДДУ осуществляется по ставке, действующей на дату подачи иска в суд
Позиция № 2: расчет неустойки по ДДУ осуществляется по периодам действия ставки рефинансирования в период просрочки
Позиция № 3: расчет неустойки по ДДУ осуществляется на основании ставки рефинансирования, действующей по состоянию на предусмотренный договором срок исполнения застройщиком своих обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства
Последний подход к расчету неустойки по ДДУ изложил Верховный суд РФ в определении от 24.10.2017 года по делу № 41-КГ17-26, отправив дело на новое рассмотрение в связи с неверным применением ставки рефинансирования и неверным расчетом неустойки.
Дольщик при подаче иска в суд о взыскании неустойки может выбрать ту методику расчета, которая ему наиболее выгодна (онлайн-калькулятор неустойки по ДДУ, размещенный на нашем сайте, позволяет рассчитать неустойку любым из данных способов и сравнить результаты). Максимум, что может произойти, суд пересчитает неустойку, используя другой метод.