Формально, с точки зрения закона, слово "экспертиза" применимо только к судебной экспертизе. Досудебная проверка обычно именуется "исследованием", заключение независимого эксперта - "заключением специалиста". По своему содержанию заключение независимой и судебной строительно-технической экспертизы практически не отличается (разумеется, при условии, что досудебная экспертиза проведена профессионально). Суд при назначении судебной экспертизы может по своей инициативе или по просьбе сторон включить дополнительные вопросы для разрешения их экспертом. Также в заключении независимого эксперта отсутствуют сведения об органе или лице, назначившим экспертизу, а также отсутствует предупреждение эксперта об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.
Если судом не будет назначена судебная экспертиза, а досудебная экспертиза будет принята как допустимое и надлежащее доказательство, то решение суда будет основано именно на данном заключении специалиста. Заключение независимого эксперта может быть поставлено под сомнение застройщиком (продавцом), который имеет право ходатайствовать перед судом о назначении судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручается судом определённой экспертной организации.