В данном случае, правовое значение имеет на основании какого договора, а, следовательно, и закона был приобретён объект недвижимости. В случае, если квартира была приобретена по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то общий гарантийный срок согласно 214-ФЗ составляет 5 лет с даты подписания передаточного акта (в ДДУ гарантийный срок может быть только увеличен). На технологическое и инженерное оборудование действует сокращенный гарантийный срок - 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (данный срок также может быть увеличен в ДДУ).
Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что на отделочные работы, проводимые застройщиком, Закон № 214-ФЗ, исходя из сложившейся судебной практики, не распространяется. В этой части отношения застройщика и дольщика регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей. Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен, то составляет 2 года.
Также, если квартира была приобретена у продавца по другому типу договора (например, купли-продажи), то гарантийный срок может быть установлен самим договором или же составляет 2 года.
При этом не стоит путать гарантийный срок (срок, в течение которого дольщик вправе предъявить требование об устранении/уменьшении цены ДДУ/возмещении расходов, застройщику) и срок исковой давности (срок для судебной защиты прав дольщика, если застройщик не отреагировал на требование). То есть, если дольщик направил письменное требование застройщику об устранении недостатков/уменьшении цены в течение гарантийного срока, то он может обратиться в суд в течение срока исковой давности (3 лет со дня нарушения застройщиком срока устранения/выплаты).