Покупатель квартиры в новостройке вправе взыскать с застройщика компенсацию за строительные недостатки при покупке у застройщика квартиры не только по ДДУ, но по договору купли-продажи (пример из нашей практики: Взыскание компенсации за строительные недостатки по договору купли-продажи квартиры в ЖК "Парк легенд"). Заявить требование об устранении недостатков или уменьшении цены договора на стоимость устранения строительных недостатков можно в течение гарантийного срока. Кроме того, предъявить требования к застройщику по качеству объекта по гарантии можно не только при покупке квартиры напрямую у застройщика, но и при покупке квартиры по договору купли-продажи, заключенному с частным лицом или компанией.
Если квартира построена по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то при ее продаже гарантийные обязательства застройщика переходят новому собственнику. Новый собственник в таком случае может предъявить требования застройщику, хотя и не являлся стороной ДДУ. Такой позиции придерживаются суды при рассмотрении споров (см., например, наше дело по взысканию компенсации за дефекты по гарантии с застройщика ЖК "Метрополия"). Гарантийные сроки по ДДУ установлены законом, читайте о них подробнее в статье нашего юриста.
Другое дело - покупка готовой квартиры в новостройке по договору купли-продажи, когда ДДУ ранее не заключался. В этом случае гарантийный срок устанавливается договором, а если гарантийный срок не установлен договором, то потребитель (гражданин, который приобрел недвижимость для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью) вправе предъявить претензии по качеству объекта недвижимости продавцу в течение 2 лет (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.08.2022 года № 51-КГ22-6-К8).
Читайте подробнее о процедуре предъявления требований к застройщику по качеству в статье. При этом важно учитывать, что на отношения, возникающие между застройщиком и покупателем при покупке недвижимости по договору купли-продажи (ДКП), не распространяются положения Закона № 214-ФЗ, в том числе положения, ограничивающие ответственность застройщика за недостатки строительства. Отношения между застройщиком и покупателем по ДКП регулируются Гражданским кодексом РФ, а если покупатель является потребителем, то регулируются специальными законом - Законом о защите прав потребителей.