Договор аренды может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке в случаях и на условиях, предусмотренных договором аренды. Как правило, договоры аренды содержат условие о предварительном уведомлении второй стороны о предстоящем расторжении.
Законодательство при этом предусматривает основания, при которых договор может быть расторгнут судом по инициативе арендодателя или арендатора.
Досрочное расторжение договора аренды судом по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Досрочное расторжение договора аренды судом по инициативе арендатора возможно в случаях, когда арендодатель:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.